- Une SCPI européenne, comme son nom l'indique, est une SCPI qui détient du patrimoine en Europe. Une SCPI Européenne permet donc de bénéficier du marché européen dynamique, et par conséquent d'une belle rentabilité.
- Investir SCPI en trouvant les meilleures SCPI Européennes et le TOP 5 des meilleurs rendements, c'est ici
- La fiscalité est un point important à prendre en compte, puisqu'une SCPI Européenne bénéficie d'une fiscalité plus avantageuse qu'une SCPI 100% française.
La SCPI européenne a le vent en poupe, preuve de ce succès, plusieurs sociétés de gestion lancent leurs jeunes SCPI avec une stratégie qui ne s'arrête plus qu'à la France, mais à toute l'Europe.
Investir sur ces véhicules d’investissement en pierre papier sur l'Europe est une alternative intéressante pour dynamiser et diversifier son épargne. Les sociétés civiles de placement immobilier européennes sont des produits d’épargne immobilière qui permettent d’investir dans des pays pas toujours faciles d’accès pour un investissement en direct.
L’univers de la pierre digitale ne se cantonne pas qu'à la SCPI européenne, mais elle doit tout de même faire partie intégrante d’un portefeuille SCPI bien diversifié !
Contrairement à une SCPI française, une SCPI européenne détient un parc immobilier résidentiel ou tertiaire à l’extérieur du territoire français. Ces SCPI de rendement ont pour objectif d’acquérir des immeubles de bureaux, de commerces, de logistique ... en vue de les louer et de distribuer un dividende mensuel ou trimestriel aux porteurs de parts au prorata du montant de leur investissement.
Pour diluer les risques dans cette classe d’actif, certaines sociétés de gestion proposent à leurs clients de se diversifier à l’extérieur des frontières franco-françaises.
Ainsi, chaque SCPI européenne dépend du droit français tout en développant l’acquisition de biens immobiliers tertiaires dans des pays européens comme l’Allemagne, l'Angleterre, l'Espagne, la Belgique ou la Pologne.
Aujourd’hui, l’offre tend à s’élargir, et les jeunes SCPI (celles lancées en 2022 au plus tard) représentent déjà 3 SCPI sur le TOP 5 des meilleurs rendements.
L’investissement dans une SCPI européenne est avantageux à plus d’un titre, en voici 5 avantages :
Avantage #1 : Bénéficier du marché dynamique européen
L’immobilier de bureau est un secteur qui charrie une demande locative importante dans les grandes villes européennes. Même si l'Angleterre, qui souffre actuellement d'une érosion des prix, recèle de nombreuses opportunités actuellement.
Avantage #2 : Investir en SCPI européenne avec un ticket d’entrée modeste
Si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, le choix d’une SCPI est à la portée de tous. En effet, le ticket d’entrée débute souvent à 1 000 € pour une SCPI européenne. Par ailleurs, vous pouvez investir dans plusieurs SCPI européennes pour vous diversifier et mutualiser votre risque.
Avantage #3 : Investir en SCPI européenne pour bénéficier d'une belle rentabilité
Les rendements affichés par les sociétés de gestion qui ont des biens en Europe laissent présager des performances oscillant entre 5 et 7%. En effet, les cycles du marché immobilier laissent entrevoir de belles opportunités lorsque l’on sait que de grandes villes sont encore sous-cotées.
Et vous le verrez par la suite, les rendements des meilleures SCPI Européennes sont parmi les plus élevés.
Avantage #4 : Des secteurs immobiliers variés avec les SCPI Européennes
En investissant sur une SCPI européenne, vous pouvez investir sur de nombreux et divers actifs immobiliers :
Cette multitude de possibilités va permettre à la société de gestion d’obtenir un taux d’occupation financier élevé tout en réduisant le risque final pour l’investisseur.
Avantage #5 : La fiscalité allégée des SCPI Européennes
L'attrait fiscal des SCPI européennes réside dans leur régime d'imposition avantageux pour les investissements hors de France, souvent inférieur à celui appliqué localement. Les revenus locatifs sont d'abord soumis à l'impôt dans le pays où se trouve le bien, puis en France, avec des accords bilatéraux en place pour prévenir la double imposition, bénéficiant ainsi aux investisseurs.
Toutes les SCPI Européennes n’ont pas 100% de leur patrimoine en Europe et hors France. Nous privilégions dans ce classement les SCPI qui ont au-dessus de 50% de leurs actifs immobiliers hors France.
TOP 5 des meilleures SCPI Européennes 2024
Les meilleures SCPI Européennes : la suprématie des SCPI diversifiées
À peine une seule SCPI sur ce TOP 5, est une SCPI qui n'est pas une SCPI diversifiée avec Log In qui est une SCPI logistique.
Les 4 premières sont dites diversifiées, c'est-à-dire que selon la définition de l’ASPIM, la SCPI devra intégrer trois types d’actifs différents dans son patrimoine. Et chacun de ces actifs ne doit pas représenter plus de 50 % de l’allocation totale, sinon la SCPI entre alors dans la catégorie des SCPI thématiques.
Souscrire dans des SCPI internationales permet donc de diversifier vos investissements et limitera le facteur risque. Néanmoins, avant de choisir votre SCPI européenne, il faut, comme pour tout investissement, opter pour un gérant reconnu sur ce secteur. Par exemple, il faut bien vérifier le taux d’occupation financier de la SCPI internationale et une société de gestion qui distribue des revenus stables à ses investisseurs.
SCPI Européenne N°1 : Transitions Europe
Transitions Europe est une SCPI diversifiée qui a pour stratégie d’acquérir, entre autres, des bâtiments logistiques. Même si fin 2023, elle n’a pas encore fait d’acquisition dans ce secteur, nous la classons tout de même dans les SCPI diversifiées avec de la logistique, le but de transition Europe étant d’avoir 15% de logistique sur son patrimoine (cible à 5 ans)
SCPI Européenne N°2 : Remake Live
Remake Live a été lancé en 2022 dans une logique de démocratisation des SCPI à frais réduit (0 % de frais de souscription). L'approche d'investissement est géographique, au sein de métropoles de plus de 250 000 habitants. L'idée derrière est d'identifier des territoires, où le prix du m2 est plus faible par rapport au potentiel à venir, pour saisir un momentum et faire une bonne opération en termes de rendement et de plus-value sur le long terme.
SCPI Européenne N°3 : Iroko Zen
Iroko a renforcé son équipe d’investissement pour continuer à déployer sa stratégie d’investissement et profiter au maximum du contexte de baisse de prix. Iroko Zen vise notamment à :
- Profiter du contexte actuel en Allemagne pour augmenter son exposition au premier marché européen
- Renforcer la part de la logistique et des locaux d’activité dans son allocation pour profiter des opportunités sur cette classe d’actifs
Dernièrement, ce sont ainsi les 83 actifs de la SCPI dans cinq pays qui ont été expertisés de manière indépendante par des sociétés d’évaluation externes.
SCPI Européenne N°4 : Epargne Pierre Europe
Épargne Pierre Europe acquiert différents types d’actifs en ciblant les métropoles et villes intermédiaires de la zone euro dont le dynamisme, la profondeur et les rendements sont porteurs.
Cette SCPI a un patrimoine constitué de 7 actifs loués à 10 entreprises, avec un taux d’occupation financier de 100% et une durée moyenne ferme résiduelle des baux de 4,5 ans. Sa diversification sectorielle et géographique avec un patrimoine constitué de bureaux à 47,91%,de commerces à 36,43%, et activités à 15,66%, en Espagne à 49% et aux Pays-Bas à 51%.
SCPI Européenne N°5 : Log In
Log In est la dernière-née de la société de gestion Theoreim, en partenariat avec l’Asset manager Principal Real Estate Europe.
Log In est une jeune SCPI dont l'objectif est de répondre aux besoins du secteur industriel et logistique en Europe. C'est la seule SCPI se voulant logistique 100% Européenne.
Elle cible l’ensemble de la chaîne conception - production - distribution - stockage, et donc vise des actifs immobiliers productifs et de stockages, comme des locaux d’activités, de production, de logistiques sous toutes ses formes, de data-centers, mais aussi de laboratoires de recherche et développement.
Nous parlons ici de "presque" Européen, car Novaxia Néo n'a que 45% de son patrimoine hors France. Elle n'est pas au-dessus des 50%, critère que nous avions défini au départ pour faire notre classement.
Néanmoins, nous tenions à en dire quelques mots vu sa performance de 2023 à un taux de distribution de 6,51%.
Novaxia Néo est une SCPI innovante dont l’objectif est de revaloriser les espaces urbains isolés. La société de gestion a d'ailleurs le statut de société à mission et la SCPI Néo se démarque dans le paysage des SCPI classiques grâce au modèle du 0 % de frais de souscription.
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Pour rappel, l’imposition des SCPI françaises dépend du taux d’imposition des investisseurs et est donc taxée sous le régime des revenus fonciers, c'est-à-dire à la double peine de la TMI, la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux de 17,2%.
En revanche, une SCPI européenne bénéficie d’une fiscalité nettement plus confortable. En effet, les loyers perçus d’immeubles étrangers, sont considérés comme des revenus de sources étrangères.
Ils bénéficient donc d’une imposition plus légère, et ce grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d’implantation.
Selon le pays, où se trouvent les actifs, il existe 2 méthodes, qu’il faut prendre en considération pour le calcul de la fiscalité :
- le crédit d’impôt
- ou le taux effectif global.
Les deux méthodes de calcul ont le même impact fiscal.
En outre, il n’y a pas de prélèvements sociaux. Ce qui constitue un avantage fiscal extrêmement avantageux et permet, in fine, de doper la rentabilité d’une SCPI Européenne. On parle justement de cette partie de fiscalité SCPI dans un autre article de blog.
La méthode du crédit d’impôt
Les conventions fiscales prévoient l’imposition des revenus fonciers issus de SCPI européennes en France, il y a donc une double imposition, en France et dans le pays dans lequel ils trouvent leur source. Heureusement, cette double imposition est limitée grâce aux accords bilatéraux entre la France et les pays européens. Vous obtenez par ce biais un crédit d’impôt dont la valeur sera proportionnelle à votre taux d’imposition moyen.
Ainsi, en France vous ne payez que la différence entre votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) et votre taux moyen d’imposition.
C’est le cas, par exemple, des SCPI Allemandes, Espagnols, Italiennes, Belges. Dans le cas de l’Allemagne, le taux d’imposition local retenu est de 15,825 %. Il est de 21% pour la Belgique.
La méthode du taux effectif
Avec la méthode du taux effectif, les revenus de sources étrangères sont exonérés d’impôt en France, mais pris en compte pour le calcul du taux moyen d’imposition qui s’appliquera sur les revenus français de l’investisseur. Ces revenus doivent donc tout de même être déclarés
La méthode du taux effectif global aide l’administration fiscale à calculer et définir le taux moyen d’imposition du contribuable. Par la suite, elle la reporte à la base d’imposition française sans tenir compte des revenus fonciers provenant des SCPI européennes. Autrement dit, les revenus de source étrangère sont pris en compte de façon fictive pour le calcul d’un taux d’imposition théorique.
La déclaration fiscale des SCPI Européennes
Le formulaire 2047 est utilisé pour la déclaration des revenus provenant des SCPI européennes. Son remplissage est obligatoire pour les associés ayant investi de l’argent dans un placement immobilier situé en dehors de la France.
Pour simplifier la vie de leurs associés, les SCPIs fournissent un Imprimé Fiscal Unique (obligation légale) et de nombreuses aides pour compléter votre déclaration fiscale.
Les SCPI Européennes rencontrent un franc succès. Les sociétés de gestion l'ont d'ailleurs remarqué et de plus en plus d'entre elles lancent leur SCPI Européenne, ce qui leur procure plus d'agilité dans l'acquisition des meilleurs biens au meilleur rendement AEM (Acte en Main).
Il faut noter tout de même que, pour les SCPI Européennes, les Taux de Distribution sont bruts de fiscalité étrangère, donc légèrement favorisés par rapport au Taux de Distribution des SCPI Françaises.
Enfin, les SCPI Européennes qui figurent dans les meilleures SCPI, ont été récemment lancées. Elles profitent donc de l'avantage de la jeunesse, en acquérant d’excellent actif qui booste le rendement de leur parc immobilier qui n'est pas encore très important. Il est donc à surveiller la progression de la capitalisation de chacune, leur TOF, valeur de reconstitution...etc...
Chez Louve, vous pouvez composer un panier de SCPI grâce à notre offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
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