- Investir SCPI, cela peut être de l’investissement immobilier locatif d’habitation principale ou secondaire (maison, appartement) avec la SCPI résidentielle. La SCPI résidentielle peut avoir 3 grands types de stratégies d'investissements : SCPI de rendement, SCPI fiscale, SCPI de capitalisation.
- Ces 3 stratégies font qu'il est très difficile de regarder quelles sont les meilleures SCPI résidentielles rien qu'au taux de distribution, c'est pourquoi nous regarderons aussi un classement sur la performance globale (rendement et plus-value).
- Les SCPI résidentielles sont avantageuses (rentabilité, fiscalité ...) et en prenant la forme d’une SCPI fiscale, elle permet également d’offrir de nombreux avantages fiscaux en plus de générer des revenus importants.
L’appétit des investisseurs pour l’immobilier résidentiel a permis aux SCPI résidentielles de faire preuve d’une forte résilience lors de la crise sanitaire, puis en 2023 l'inflation et la montée des taux a fait connaître à ce secteur un ralentissement. Mais une SCPI a su garder une stratégie dynamique et a pu se positionner parmi les placements les plus attractifs du moment.
Quels sont les avantages des SCPI résidentielles par rapport à un investissement immobilier classique ? Pourquoi choisir l’investissement résidentiel ? Quelles sont les meilleures SCPI du marché résidentiel ? Louve Invest répond à toutes les questions que vous vous posez sur ce placement.
L’investissement résidentiel désigne tout investissement immobilier destiné à un usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire. Il s’agit donc de la classe d’actifs la plus répandue parmi les personnes physiques : elles peuvent y investir directement dans l’ancien ou dans le neuf et éventuellement profiter d’avantages fiscaux.
L’immobilier résidentiel a été progressivement délaissé par les investisseurs institutionnels au profit de l’immobilier d’entreprise, commercial et de l’immobilier géré (résidences étudiantes, EHPAD, santé, hôtels) dans les années 1990. En 2010, il y a eu un rebond d'intérêt pour cette classe d'actif, n'oublions pas que le logement répond à un besoin essentiel. Les gérants de ces véhicules financiers essayent d'investir dans les zones géographiques où la demande en logement est tendue, et sur les périphéries des cœurs de ville. En 2023, l'immobilier résidentiel a subi une crise, mais certaines SCPI résidentielles ont su bien résister grâce à la diversification de leurs biens et à la mutualisation des risques (un grand nombre de locataires sur différents biens). Il semble aujourd’hui plus que jamais, que la première SCPI résidentielle a su se démarquer de par son rendement attractif et ses plus-values. De quoi encourager l’investissement dans les SCPI dédiées à cette classe d’actifs !
Les SCPI résidentielles sont des sociétés civiles de placement immobilier principalement composées d’actifs en immobilier d’habitation. Elles peuvent opter pour des stratégies d’investissement différentes parmi :
- La SCPI de rendement, qui privilégie la distribution de revenus à ses associés et promet ainsi une plus forte rentabilité ;
- La SCPI fiscale a une stratégie double qui vise à maximiser les rendements locatifs au même titre que les réductions d’impôts (via des dispositifs fiscaux particuliers) ;
- La SCPI de capitalisation investit à long terme dans des biens décotés afin de dégager des plus-values qui compenseront le faible niveau de dividendes.
Dans tous les cas, les SCPI résidentielles présentent un certain nombre d’atouts pour les épargnants. Et n'oublions pas que l’investissement résidentiel permet à la fois de profiter de bons rendements et de participer à la création de logements.
Comme nous l'avons expliqué auparavant, certaines SCPI ont un stratégie plutôt basée sur la plus-value. Elles n'ont donc pas forcément des rendements (Taux de Distribution) très attractifs, c'est pourquoi nous avons fait 2 classements 2024 des meilleures SCPI résidentielles :
- Le premier basé uniquement sur le taux de distribution 2023
- Le deuxième basé sur le rendement 2023 + la revalorisation 2023
Dans ces classements des meilleures SCPI résidentielles, nous avons précisé ce que réprésente la part résidentielle dans leur patrimoine immobilier.
TOP 3 des meilleures SCPI résidentielles 2024
TOP 3 des meilleures SCPI résidentielles en performance globale 2024
SCPI Résidentielle N°1 : Kyaneos Pierre, la meilleure SCPI de rendement
Créée en 2018, Kyaneos Pierre fait partie des rares SCPI résidentielles à capital variable. Près de 88% de son patrimoine est dédié à l’immobilier résidentiel, mais cela ne l’empêche pas d’être diversifié entre des immeubles vides ou meublés, situés dans des grandes ou moyennes villes. Kyaneos Pierre achète de l'ancien, le rénove et le loue : la stratégie est simple. C'est une mise à l'échelle de ce que peut faire un particulier, et ça marche !
Kyaneos Pierre est la meilleure SCPI du marché résidentiel, et de loin. Le rendement est élevé et en plus la revalorisation des parts (la plus value) est conséquente. C'est d’ailleurs la stratégie d’acquisition qui est la clé de la réussite de cette SCPI : profiter des prix bas de l’immobilier en province pour se constituer un patrimoine d’actifs décotés qui seront par la suite rénovables à moindre coût.
Sans oublier que vous faites un investissement socialement reponsable (même si Kyaneos Pierre n'a pas le label ISR), et tous ces actifs immobiliers sont rénovés pour être en règle sur les performances thermiques (avec des DPE aux normes).
SCPI Résidentielle N°2 : Primofamily tournée vers l’Europe
Créée en 2017, Primofamily est une SCPI de rendement à capital variable gérée par la société de gestion Primonial REIM. Son activité principale était résidentielle, mais elle a basculé plus sur des hôtels en majorité maintenant dans son portefeuille patrimonial (48%), la SCPI Primofamily détient également des locaux commerciaux (10%). Un de ses avantages par rapport aux SPCI de sa catégorie repose sur sa diversification géographique progressive en Europe (Espagne, Belgique, Italie).
Néammoins, Primofamily a du mal à trouver son modèle entre un versement de dividendes et une plus-value générée par ses actifs. Encore en recherche d'un modèle cohérent, sa vision reste floue et la performance moyenne.
SCPI Résidentielle N°3 : Novapierre Résidentiel, une SCPI de capitalisation
Créée en 1996, Novapierre Résidentiel est spécialisée dans de l’immobilier résidentiel locatif situé majoritairement en Île-de-France (98 %). La SCPI offre de faibles dividendes (elle n’est pas destinée à distribuer des revenus) mais génère des plus-values (revalorisation du prix des parts) permettant de gonfler la performance globale.
Cependant, les actifs de la SCPI Novapierre Résidentiel sont peu diversifiés. Enfin, l’investissement n’est pas accessible à tous : il faut souscrire à un minimum de 5 parts (soit plus de 8000€).
La sortie du podium : Patrimmo Croissance
Également gérée par Primonial REIM, Patrimmo Croissance est une SCPI de plus-value à capital variable créée en 2014. La SCPI Patrimmo Croissance s’est spécialisée dans l’investissement résidentiel en nue-propriété, principalement en Île-de-France, dans des territoires en tension foncière (en déficit de logements). Tout comme Novapierre Résidentiel, l’objectif de Patrimo Croissance n’est pas de distribuer des revenus à ses associés, mais de capter la performance potentielle du remembrement de la pleine propriété des immeubles. C’est donc la SCPI idéale pour les profils d’investisseurs fortement imposés qui cherchent à bénéficier d’avantages fiscaux.
Seulement ses performances ne sont pas à la hauteur de ses ambitions et en septembre 2023, nous étions en surcote de 1,06% (valeur de reconstitution à 725,28€ pour un prix d'achat à 733,35€)
Nouvelle SCPI Résidentielle : Grand Paris Résidentiels
Avec la SCPI Grand Paris Résidentiels lancée en 2022, Inter Gestion REIM se focalise sur la thématique du « Résidentiel » en Île-de-France, élargie aux différentes classes d’actifs : logement, résidences avec services ; d’affaires ; étudiantes ; séniors, etc.
Une rentabilité immédiate
Dans le cas où votre choix se porte sur une SCPI résidentielle de rendement, vous pourrez bénéficier d’excellentes performances, avec des bons taux de rendements. En effet, la meilleure SCPI résidentielle offre un taux de rendement dépassant les 5%.
Le Taux de Distribution (TD) est l'indicateur, qui mesure le rendement. Le Taux de Distribution est le ratio entre le dividende brut de fiscalité française et étrangère, au prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée, pour les SCPI à capital variable. Même si il n'est pas le seul indicateur à regarder (comme le TOF, le TRI ...), il est tout de même un bon indicateur sur la rentabilité, dès les premières années, d'un placement en SCPI résidentielle.
Une fiscalité attractive
Les SCPI résidentielles peuvent offrir des avantages fiscaux incomparables aux contribuables fortement imposés, en particulier s’il s’agit de SCPI dites « fiscales ». En effet, ces dernières bénéficient des avantages de la SCPI classique combinés à ceux des lois de défiscalisation héritées de l’investissement locatif (loi Pinel, loi Malraux, Denormandie). En fonction du dispositif applicable et de la situation du contribuable, les réductions d’impôts générées contribuent à la performance globale nette de l’investissement de manière significative.
Celle que nous conseillons dans ce cas, est la SCPI Kyaneos Denormandie 4, qui comme son nom l'indique est une SCPI fiscale qui vous fait profiter du Le dispositif Denormandie, qui a été mis en place par le Gouvernement en 2019, dans le but de redynamiser des quartiers populaires qui nécessitent des rénovations de fond. Sur ce type d'investissement, le but n'est donc pas le rendement, mais bien la défiscalisation, c'est pourquoi vous ne trouvez pas cette SCPI dans notre classement 2024 des meilleures SCPI résidentielles.
La constitution d’un patrimoine sur le long terme
Si vous optez pour des parts dans une SCPI de capitalisation, également appelée SCPI de plus-value, vous accédez à de l’immobilier à prix décoté et vous bénéficiez ainsi de sa valorisation à long terme. Bien que ce type de placement ne génère pas de dividendes immédiats et réguliers, la rentabilité de l’investissement repose sur l’augmentation du prix de la part au fil du temps. Un excellent moyen de faire fructifier son épargne tout en se constituant un patrimoine sur le long terme !
Attention, il faut toutefois garder en tête que les SCPI résidentielles ne sont pas sans risques. Comme pour tout placement immobilier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures ! De plus, les sociétés de gestion de SCPI résidentielles n’apportent aucune garantie en capital : l’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus. Cette absence de garantie est néanmoins atténuée par la mutualisation des risques locatifs. Si ces questions vous inquiètent, n’hésitez pas à en parler avec un expert de Louve Invest.
Un marché résidentiel en recul sur 2023
À la fin de l'année 2023, selon les données d'ImmoStat, le volume total des transactions immobilières résidentielles en France a atteint 2,8 milliards d'euros, marquant un recul de 52% en comparaison avec l'année précédente.
Concernant spécifiquement les biens immobiliers résidentiels traditionnels, de type intermédiaire et intergénérationnel, leur valeur cumulée en 2023 a été de 1,7 milliard d'euros, représentant une diminution de 62% par rapport à 2022.
Quant aux actifs résidentiels gérés, leur somme s'est élevée à 1,1 milliard d'euros pour l'année 2023, soit une baisse de 16% par rapport à l'année précédente.
Quelques chiffres qui rappellent la difficulté de l'investissement résidentiel en direct en 2023.
Une conjoncture moins favorable
L’attractivité de l’immobilier résidentiel reposait avant 2023 sur de nombreux facteurs liés à la conjoncture économique : taux d’intérêt au plus bas, masse d’épargne accumulée pendant la crise, tensions foncières et hausse continuelle des prix des loyers... L'inflation et la hausse des taux d'intérêt en 2023 a donc grippé la machine, moins de possibilités d'obtenir des prêts et moins de possibilités d'acheter en direct des biens immobiliers.
Alors que l'investissement SCPI permet d'investir en cash beaucoup plus facilement. À noter, qu'il vous est toujours possible de profiter d'un crédit pour acheter des parts de SCPI, même si les taux plus haut vous donneront des effets de leviers moins importants, mais il est important de savoir qu'il est toujours possible d'acheter des SCPI à crédit.
Mais ce n’est pas tout ! Les SCPI spécialisées dans l’immobilier résidentiel proposent d’autres avantages non négligeables avant d’être une valeur refuge en période de crise.
Un ticket d’entrée plus abordable
Contrairement à un investissement direct dans un appartement ou une maison, investir son épargne en immobilier résidentiel via des parts de SCPI ne nécessite pas plus de quelques milliers d’euros. À titre d’exemple, vous pouvez investir dans la SCPI Kyaneos Pierre avec seulement un minimum de souscription à 11 000€ la première fois, puis par tranche de 1 100 € (le prix d’une part) par la suite.
Un risque mutualisé
Si l’investissement direct dans un actif immobilier résidentiel demande beaucoup d’expertise, un investisseur particulier a tout intérêt à s’orienter vers des solutions mutualisées comme les SCPI résidentielles ! En plus de déléguer toute la gestion des biens immobiliers locatifs à la société de gestion de la SCPI, l’épargnant bénéficie d’une certaine sécurité en cas de vacance locative, de travaux, d’impayés...
Une diversification intéressante
Outre leurs performances attractives et leurs taux de rendement élevés, les SCPI résidentielles permettent une diversification très intéressante sur un secteur traditionnellement peu exploré par les SCPI classiques. Ainsi, placer son épargne dans des parts de SCPI résidentielles est un très bon moyen d’enrichir un portefeuille déjà existant ! Un investisseur aguerri disposera par ailleurs de la sensibilité nécessaire pour s’assurer le meilleur suivi de la stratégie immobilière des différentes SCPI du marché.
Des stratégies d’investissement à la carte
Par rapport à un investissement direct classique, le placement en SCPI résidentielle offre la possibilité de choisir une stratégie entre privilégier les dividendes, miser sur la capitalisation ou encore opter pour des dispositifs de défiscalisation.
Si vous souhaitez investir dans une SCPI résidentielle, Louve Invest propose un accompagnement personnalisé et met à disposition des guides pour vous aider à sélectionner la SCPI résidentielle qui correspond à vos attentes. Des conseillers Louve Invest sont également disponibles pour répondre à toutes vos préoccupations par téléphone, par mail ou via le chat.
Chez Louve, vous pouvez composer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
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