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- Comme tous les investissements, les SCPI ne sont pas sans risques.
- Nous vous détaillons les 12 principaux risques et dangers SCPI (par ordre d’importance) afin que vous sachiez quels pièges sont à éviter.
- Il est à noter tout de même que les SCPI présentent un risque relativement faible par rapport à d'autres investissements rentables.
La SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, offre un rendement annuel moyen de 4,53 %. C'est un rendement particulièrement attractif et relativement stable compte tenu de la fiabilité du marché de l'immobilier. Mais attention, il n'existe jamais de rendement sans risque !
Bien que l'aversion au risque dépende de la sensibilité de chacun, les SCPI demeurent soumises à quelques aléas et dangers qu’il est impératif de connaître avant de se lancer. Evolution du marché immobilier, impact de la fiscalité, perte de valeur, manque de liquidité, érosion du rendement, arnaques ou encore fermeture des sociétés de gestion… Zoom sur les 10 principaux risques et dangers d’un placement en SCPI !
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SCPI Risque #1 : risque de perte en capital
Le capital investi dans la SCPI n’est pas garanti. Une SCPI peut avoir une perte de valeur de ses parts.
Le prix d’une part de SCPI dépend de la valeur du patrimoine géré par la société de gestion. Ce prix peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de deux choses :
- la conjoncture immobilière (nous en reparlerons plus après avec les dangers SCPI)
- la façon dont la société de gestion valorise ce parc.
Ce second point est important : c'est la société de gestion qui va s'occuper de l'achat, des travaux, de la rénovation et de l'entretien des biens. Si un maillon de la chaîne est défaillant, le parc peut être dévalorisé, et par conséquent le prix de part peut baisser dans le temps.
Dans les faits, il est relativement rare qu'une part perde de la valeur. D'une part, les secousses sur le marché de l'immobilier doivent être violentes car les SCPI ont une bande de 10% entre la valeur d’expertise, appelée valeur de reconstitution, et le prix de la part, ce qui leur permet d’encaisser des fluctuations avant de devoir répercuter les changements sur le prix des parts. D’autre part, l’immobilier est un marché qui “bouge” généralement moins vite que d’autres classes d’actifs comme les actions par exemple.
Chaque année, la société de gestion de la SCPI fait donc appel à un expert indépendant pour qu'il fasse une estimation de l’ensemble de ses actifs. Cette évaluation détermine la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI. L'expert regarde les conditions du marché pour définir la valeur des biens. Pour plus de détails, nous vous conseillons de lire notre article sur la valeur de reconstitution.
Comment se prémunir de ce risque ? Difficile de faire le travail à la place de la société de gestion ! Gardez toutefois en tête qu’un placement en SCPI de rendement (la très grande majorité des SCPI) n’est pas destiné à générer une plus-value au moment de la revente. C’est avant tout un investissement à long terme qui vise à procurer des rendements stables (les loyers). Les SCPI de capitalisation, à l’inverse, ont tendance à générer un gain lors de la revente des parts avec un rendement faible, voire nul. Dans cette optique, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative puisqu’elle n’occasionne aucune perte réelle.
Néanmoins, entre 2013 et 2020 les SCPI ont vu le prix de leur part s’apprécier en moyenne de 1.3% par an.
SCPI Risque #2 : le rendement n’est pas garanti
L’investisseur peut subir une érosion du rendement, car les revenus versés aux investisseurs dépendent du paiement des loyers par les locataires. Le montant des loyers versés aux investisseurs n'est donc pas garanti, pour 2 raisons :
- Soit il peut avoir un défaut de paiement de loyers par certains locataires
- Soit les locaux, immeubles (ou autres …) détenus par la SCPI ne sont pas correctement loués.
Pour ce deuxième cas, les revenus générés par un investissement en SCPI dépendent du Taux d’Occupation Financier (TOF) des biens détenus par la SCPI. Ce dernier correspond au rapport les loyers effectivement perçus à ceux que l’opérateur percevrait dans l’hypothèse où l’intégralité de son patrimoine serait louée. Un taux inférieur à 85% peut provoquer une diminution du montant global des loyers versés par les locataires et par conséquent, une baisse du rendement pour les détenteurs des parts de SCPI.
Il convient toutefois de noter que, la mutualisation des risques permet de limiter les effets d’érosion des rendements. La société de gestion peut en effet contrer une éventuelle baisse de rendement en diversifiant ses investissements (zones géographiques, secteurs différents, types de locataires, etc.).
Comment se prémunir de ce risque ? En diversifiant votre portefeuille de SCPI ! Sur Louve Invest, vous pourrez trier et filtrer les différentes SCPI en fonction de plusieurs critères, géographiques ou sectoriels. Si vous avez besoin d'aide, n'hésitez pas à solliciter nos conseillers certifiés AMF.
SCPI Risque #3 : risque de liquidité des parts
La liquidité des parts de SCPI fait beaucoup parler, car la SCPI ne garantit pas la vente des parts ni le retrait.
En effet, les parts de SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que les valeurs mobilières, comme les actions. Cela signifie qu'il n'est pas aussi facile de vendre une part de SCPI qu'une action. La SCPI reste de l'immobilier, à titre de comparaison, cela peut prendre plusieurs mois pour vendre un appartement.
Le caractère « illiquide » des parts de SCPI peut toutefois être nuancé. Les difficultés rencontrées sur le marché des SCPI dans les années 90 et lors de la crise financière en 2008 ont poussé l'ASPIM à mettre en place une réforme destinée à former un « prix d’équilibre » sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe. Pour ce qui est des SCPI à capital variable, leur fonctionnement autorise la constitution d’un fonds de réserve au cas où le nombre des parts cédées dépasse durablement celui des parts souscrites, leur garantissant ainsi une liquidité satisfaisante et permettant aux épargnants de vendre leurs parts. Le paiement de la valeur de retrait intervient donc sous réserve qu’il existe des demandes suffisantes de souscription compensant la demande de retrait. En 2023, il fallait compter en moyenne 15 jours pour vendre une part de SCPI.
Comment se prémunir de ce risque ? La liquidité d'un placement est un critère important à prendre en compte lorsque vous décidez de faire fructifier votre épargne. Dans le cas des SCPI, il est donc important de ne pas y investir son épargne de précaution. Ainsi, pas de mauvaises surprises si vous avez un besoin urgent de fonds !
Suite à l’exposition de ces 3 risques majeurs sur la SCPI, il convient de garder en tête 3 dangers principaux :
SCPI Danger #1 : l'investissement en SCPI n'est pas garanti
La SCPI est un véhicule d’investissement immobilier qui ne garantit ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité.
De l'avis des experts, le placement en SCPI demeure toutefois plutôt sécurisé avec une notation sur l’échelle des risques de 1 (risque très faible) à 7 (risque très élevé) qui oscille généralement entre 3 et 4. A titre de comparaison, les actions sont généralement notées 6, et les cryptos par exemple 7 . En effet, les revenus générés par ce type d’investissement sont « protégés » par le caractère tangible et stable de l'immobilier et par la mutualisation des risques de carence locative. Les SCPI disposent également de fonds en cas de dépenses imprévues par l’intermédiaire du report à nouveau.
SCPI Danger #2 : attention aux performances passées
Vous connaissez probablement l’adage: les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les performances passées des SCPI ne sont donc pas un indicateur des performances futures. Ainsi, une SCPI qui affiche un taux de distribution de 7 % une année n'est pas à l'abri d’une baisse les années suivantes.
Des rendements trop élevés risquent en effet d’attirer un nombre conséquent d’acquéreurs qui pourraient alors générer une collecte excessive pour la société de gestion. Cette masse d’épargne devra être rapidement réinvestie, or, il est très compliqué de gérer plus de biens en maintenant un rendement élevé sur la durée. Voilà pourquoi, en moyenne et pour l'ensemble des SCPI, les performances tendent à converger vers 4,5 % par an.
SCPI Danger #3 : la baisse du marché de l'immobilier
Investir en SCPI revient à investir dans l'immobilier. Autrement dit, la SCPI est soumise aux aléas du marché immobilier dans son ensemble, pas seulement le marché immobilier résidentiel (le plus connu), mais aussi celui des bureaux, des commerces, des locaux logistiques ... À titre d’exemple, la crise sanitaire en 2020 a considérablement modifié la dynamique du secteur. On a longtemps cru que le confinement, l'avènement du télétravail ou le report de vacances auraient un impact négatif durable sur l'immobilier de commerces, de bureaux ou d'hospitalité.
En réalité, la fragilisation des commerces et la désertion des bureaux n’a eu pour l’instant qu’un impact limité sur les valorisations patrimoniales de ces secteurs en SCPI, car les locataires ont dans l'ensemble continué de payer. Au global, l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) a donné pour 2022, un rendement moyen des SCPI de 4,53%, il était de 4,45% en 2021, contre 4,18% en 2020. En hausse donc !
Pour donner des exemples plus précis, la SCPI Néo qui est une SCPI de bureaux a eu un Taux de Distribution (TD) de 6,30% en 2022, tandis que Optimale, qui est une SCPI de commerces a eu un rendement de 5,52%.
Comment se prémunir de ce danger ? Ne jamais mettre ses œufs dans le même panier ! Même si l'immobilier n'a jamais vraiment connu de baisse durable, l'investisseur avisé cherchera à diversifier son patrimoine avec d'autres actifs (livrets garantis, obligations, actions, etc.).
SCPI Risque #4 : la défaillance de la société de gestion
Avant d’investir en parts de SCPI, pensez à vous renseigner sur la société de gestion qui gère la SCP. Son agrément auprès de l’AMF est par exemple obligatoire. Louve Invest ne propose évidemment que des SCPI gérées par des gérants agréés par l’AMF. Ses performances, son ancienneté ou sa capacité à gérer les actifs pour assurer un rendement locatif font aussi partie des critères à étudier. Bien que cela soit excessivement rare, il peut arriver que la société de gestion en charge de votre SCPI fasse faillite.
La loi prévoit toutefois la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée si l’une d’entre elles connaît des difficultés. C’est notamment ce qu’il s’est passé lors de la fermeture de l’activité de gestion de portefeuille de Vendôme Capital Partners en janvier 2018. Sa SCPI, Vendôme Régions, a été récupérée par la société Norma Capital.
Comment se prémunir de ce risque ? Choisissez un intermédiaire distributeur de SCPI de confiance ! Louve Invest par exemple a sélectionné une cinquantaine de SCPI parmi les plus rentables et aux sociétés de gestion les plus fiables. Même si ce n'est pas courant, il arrive que les sociétés de gestion distribuent elles-mêmes leurs propres SCPI. Dans ce cas, il faudra que vous puissiez faire l'analyse vous-même.
SCPI Risque #5 : une fiscalité inadaptée à votre situation
Le placement en SCPI est considéré comme un investissement immobilier en direct. De ce fait, la fiscalité applicable aux revenus des SCPI est la suivante :
- les revenus sont taxés au Taux Marginal d’Imposition (TMI),
- ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%,
- et intégrés à la base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Les plus-values réalisées sur la valeur des parts détenues sont-elles taxées selon le régime de la plus-value immobilière.
Il est toutefois possible d'optimiser son imposition selon ses propres caractéristiques fiscales lorsqu'on investit en SCPI. Pour les contribuables fortement imposés, il est possible d’adoucir la fiscalité en achetant des parts en démembrement, en choisissant des SCPI européennes où le niveau de fiscalité du pays est beaucoup plus faible qu’en France, ou en souscrivant à crédit pour profiter de la déduction des intérêts.
Les conseils de Louve :
Vous avez une TMI égale ou supérieure à 30 % et vous avez besoin d'un complément de revenus immédiatement ? Tournez-vous vers des SCPI européennes.
Vous avez une TMI égale ou supérieure à 30 % et vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires durant les prochaines années ? Pensez au démembrement. Si votre TMI est inférieure à 30 % alors la fiscalité aura moins d'impact pour vous, toutes les options peuvent donc convenir.
SCPI Risque #6 : le risque de devise (ou risque de change)
Ce danger est spécifique aux SCPI investissant hors de la zone euro. Il signifie que la valeur du patrimoine et les revenus locatifs d'une SCPI sont influencés par les fluctuations de taux de change entre l’euro (devise dans laquelle les revenus vous sont versés) et la devise du pays des actifs (devise dans laquelle les loyers sont perçus). Ces variations peuvent impacter de manière positive ou négative les revenus potentiels et la valorisation des propriétés, affectant ainsi le prix de la part.
Pour saisir ce risque, il est essentiel d'examiner la stratégie des SCPI qui placent leurs fonds en dehors de la zone euro. Il est conseillé d'analyser l'historique des investissements d'une SCPI hors zone euro, en prenant en compte les pays ciblés (leur contexte économique, social et politique), la devise concernée, le moment choisi dans le cycle économique, et le taux de change appliqué.
SCPI Danger #4 : danger financier lié aux taux et à l’endettement
Les SCPI sont confrontées à des risques financiers significatifs liés aux taux d'intérêt et à l'endettement. En premier lieu, l'endettement d'une SCPI peut augmenter sa vulnérabilité face aux fluctuations des taux d'intérêt. Lorsque les taux augmentent, le coût du service de la dette s'accroît, réduisant ainsi les rendements distribués aux associés. Cette situation peut devenir particulièrement précaire si la SCPI détient une proportion importante de dette à taux variable, car elle est alors directement exposée à toute hausse des taux.
L'inflation incite les banques centrales à augmenter les taux d'intérêt pour la contrôler. Or, une hausse des taux d'intérêt peut également affecter la valorisation des actifs immobiliers. Les investissements immobiliers, souvent considérés comme des alternatives aux placements à revenu fixe, deviennent moins attractifs comparativement aux obligations et autres placements financiers à rendement plus élevé. Cela peut entraîner une baisse de la valeur des propriétés détenues par la SCPI, et par conséquent, une diminution de la valeur des parts.
Par ailleurs, dans un contexte de taux élevés, le financement de nouveaux investissements devient plus coûteux, limitant ainsi la capacité de la SCPI à se développer et à diversifier son portefeuille. Cela peut réduire la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs stables et à réaliser des plus-values à la revente.
Enfin, les investisseurs doivent être conscients que les SCPI ayant une structure de capital fortement endettée peuvent être contraintes à des cessions d'actifs dans des conditions défavorables en cas de tension sur les liquidités, ce qui peut impacter négativement leur rentabilité et leur solidité financière à long terme.
SCPI Danger #5 : la non-diversification de votre portefeuille
Les résultats en hausse des SCPI face à la crise du Covid-19 s’expliquent en partie par la bonne performance des SCPI diversifiées. En effet, les différents secteurs n’ont pas tous réagi de la même manière à la crise sanitaire. Si les SCPI résidentielles se sont montrées résilientes, ce n’est pas le cas des SCPI de bureaux ou de commerces, qui ont subi les effets des confinements à répétition. D’autres secteurs de niche, comme les SCPI de logistique ou SCPI de santé, bénéficient en parallèle d'un fort dynamisme.
Et pour rentrer dans le détail, vous pouvez regarder notre classement des meilleures SCPI par secteur d'activités.
Comment se prémunir de ce risque ? Encore une fois, pensez à bien diversifier, même au sein de la même classe d'actifs. Par conséquent, ne mettez pas toutes vos économies dans une SCPI à la stratégie trop restrictive. Choisissez des SCPI généralistes ou répartissez votre capital entre plusieurs SCPI thématiques. Il est aussi possible de diversifier géographiquement avec des SCPI européennes.
N’hésitez pas à en parler avec un conseiller Louve qui saura vous aiguiller vers les bonnes solutions !
SCPI Danger #6 : attention aux arnaques
Comme pour tout investissement, il est important de se méfier des arnaques. Depuis 2019, les escroqueries aux fausses SCPI se multiplient. D’après l’AMF, le préjudice moyen des arnaques aux SCPI s’élève à plus de 63 500 euros par personne avec une chance infime de recouvrer une partie des sommes volées.
Pour éviter toute arnaque, l’AMF a publié plusieurs recommandations et mis en place une liste noire qui recense les fausses SCPI. Nos experts sont là pour vous renseigner et vous aider à faire les meilleurs choix de placements.
Les SCPI délivrent un rendement stable depuis plusieurs années et proposent une alternative intéressante à l'immobilier en direct. En tenant compte du risque qu'elles représentent, les SCPI ont leur place dans un patrimoine équilibré et sont donc un bon placement de long terme.
Louve Invest a développé un outil qui facilite la souscription en parts de SCPI et qui permet d’investir son argent rapidement, simplement et à moindre risque ! La plateforme offre la possibilité de choisir parmi un large panel de SCPI sélectionnées par des experts, de suivre son investissement depuis un espace personnel 100% digitalisé, et de revendre ses parts sur un marché secondaire.
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