Investir dans
les SCPI les plus rentables
annuelle potentielle*
*Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les objectifs de performance mentionnés sont indicatifs et non garantis.
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Performance Globale Annuelle (PGA) maximum de 2025 *
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Patrimoine et revenu
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Investir en SCPI présente un risque de perte en capital.
Plus de 60 SCPI disponibles
Les chiffres
des SCPI
Au 31 décembre 2025, le marché des SCPI regroupe 232 SCPI gérées par 55 sociétés de gestion, pour une capitalisation totale de 89,09 milliards d'euros. Malgré un environnement immobilier encore exigeant, les SCPI ont enregistré une collecte nette de 4,56 milliards d'euros en 2025, en progression de 29,2 % sur un an, confirmant le retour de l'intérêt des épargnants pour cette classe d'actifs.
En matière de rendement, les SCPI ont affiché un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025, en hausse par rapport à 2024. La performance globale annuelle (PGA) du marché s'est établie à 1,46 %. Certaines SCPI ont même dépassé les 15 % de PGA, illustrant les écarts de performance qui peuvent exister selon les stratégies d'investissement, la répartition géographique et les secteurs immobiliers ciblés.
Le Taux de Distribution (TD) correspond au dividende brut versé sur l'année rapporté au prix de la part. La performance globale annuelle (PGA) d’une année est le taux de distribution additionné de la variation du prix de la part sur la même année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les meilleures SCPI
en rendement
L'offre de SCPI s'est considérablement élargie ces dernières années, et il peut être difficile d'identifier celles qui méritent réellement votre attention.
Pour vous aider à faire le tri, nos experts sont disponibles pour vous accompagner et analysent chaque année les meilleures SCPI du marché selon plusieurs critères : rendement, stratégie, diversification, qualité du patrimoine et solidité de la société de gestion.
Lexique
PGA
Performance Globale Annuelle.
TRI
Taux de Rendement Interne.
TD
Taux de Distribution (rendement).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La Performance Annuelle Globale de l'année 2025 est le Taux de Distribution additionné de la variation du prix de la part sur 2025.
Jusqu'à 5% de cashback
Leader de la SCPI en ligne avec plus de 500M€ de transactions, Louve Invest a révolutionné les frais en reversant un cashback à ses clients sur une large gamme de SCPI.
Nous vous remboursons 3% du montant investi et même jusqu'à 5% (sur les SCPI éligibles), dans les 10 jours suivant la réception des paiements de la part de la société de gestion. Les sociétés de gestion mettent en général 3 mois à payer Louve Invest.
Par exemple, en investissant 100 000€ avec Louve Invest, vous bénéficiez d'un cashback qui peut monter jusqu'à 5 000€.
LOUVE INVEST
Conservé par la société de gestion
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AUTRES COURTIERS
Conservé par la société de gestion
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Conservé par le courtier
7%
T1 2026 :
Meilleures collectes
Le marché des SCPI confirme sa reprise au premier trimestre 2026.
La collecte nette dépasse 1,15 milliard d'euros, en hausse de +10,1 % par rapport au T1 2025. Fait marquant : 5 SCPI concentrent à elles seules plus de 51 % des souscriptions nettes du trimestre.
Transitions Europe s'impose en tête avec 145 M€ collectés (12,57 % des souscriptions nettes).
Elle est suivie de Comète avec 132 M€ (11,45 %), d'Iroko Zen avec 125 M€ (10,80 %), de Corum Origin avec 119 M€ (10,34 %), et d'Épargne Pierre Europe avec 76 M€ (6,55 %).
Ce classement donne une indication précieuse pour ceux qui souhaitent investir en SCPI. Les flux se concentrent sur les véhicules diversifiés géographiquement, tournés vers l'Europe, avec des taux de distribution élevés et des secteurs porteurs (logistique, santé, commerces de proximité).
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les objectifs de performance mentionnés sont indicatifs et non garantis.
Simple, fiable, et transparent
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Quel mode d'investissement
est fait pour vous ?
Avant d'investir en SCPI, il est essentiel de choisir le mode de détention le plus adapté à vos objectifs. Au comptant, à crédit, en assurance-vie ou en démembrement, chaque solution répond à des objectifs différents : revenus complémentaires, optimisation fiscale ou développement patrimonial.
Investir en SCPI au comptant
Financer son investissement à crédit
Investir via l'assurance-vie
Acheter en démembrement
Dividendes SCPI :
combien pouvez-vous toucher ?
Les SCPI redistribuent les loyers collectés sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts détenues. Le taux de distribution (TD) affiché par une SCPI est toujours exprimé brut de fiscalité : c'est ce que la SCPI vous verse avant impôt.
Ce que vous percevez réellement dépend ensuite de votre situation fiscale. Les dividendes bruts sont imposés comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont soumis à votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2 %). Les dividendes nets, c'est ce qu'il vous reste après ces prélèvements.
Voici ce que rapportent concrètement 100 000 € investis à 7 % de taux de distribution selon votre profil fiscal :
Ces chiffres sont fournis à titre indicatif.
Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier, du marché financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis. Investir s’envisage sur le long terme.
Nos simulateurs SCPI
Estimez vos revenus, comparez les modes d'investissement et calculez l'impact fiscal avant d'investir. Nos simulateurs sont gratuits et accessibles sans inscription.
Simulateur de revenus SCPI
Simulateur de fiscalité SCPI
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Un parcours efficace
et rapide
Comment Louve Invest sélectionne ses SCPI ?
232 SCPI sont agréées par l'AMF en France. Sur Louve Invest, vous pouvez investir dans plus de 60 d'entre elles. Contrairement à l'immobilier locatif en direct, vous n'avez aucun locataire à gérer et pouvez démarrer avec un ticket d'entrée réduit.
Notre équipe analyse chaque SCPI selon ces critères :
- Le taux de distribution : est-il cohérent avec la qualité des actifs ou artificiellement élevé ?
- Le taux d'occupation financier (TOF) pour mesurer la part des loyers réellement encaissés par rapport aux loyers théoriques. Un TOF bas signale une vacance locative importante.
- La valeur de réalisation de la SCPI qui reflète la valeur réelle du patrimoine immobilier par rapport au prix de la part.
- L'ancienneté et la solidité de la société de gestion.
- La diversification géographique et sectorielle des actifs.
Nous excluons certaines SCPI même si elles affichent des rendements élevés. Un taux de distribution attractif peut masquer une décollecte en cours, des actifs surévalués ou une distribution que la SCPI ne pourra pas maintenir.
En 2026, les SCPI que notre équipe retient partagent souvent une dominante européenne, pour diversifier le risque locatif au-delà de la France et profiter d'un cadre fiscal plus favorable. Nous privilégions aussi une société de gestion solide, jugée sur sa discipline d'acquisition plus que sur l'âge du véhicule. Pour le reste, la sélection pertinente dépend de votre objectif, de votre horizon et de votre fiscalité.
Pourquoi choisir Louve Invest
pour investir en SCPI ?
Depuis 2021, Louve Invest accompagne les investisseurs qui souhaitent construire leur patrimoine immobilier simplement, avec plus de transparence et de meilleurs avantages.
Les avis Louve Invest parlent d'eux-mêmes : aujourd'hui, plus de 15 200 clients nous font confiance et plus de 530 M€ ont été investis via notre plateforme.
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Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier, du marché financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les objectifs de rendement sont non garantis. Investir s’envisage sur le long terme.
Centralisez
tout votre patrimoine SCPI
Vous avez déjà acheté des SCPI via un autre courtier ou directement auprès d'une société de gestion ? Louve Invest vous permet de regrouper l'ensemble de vos investissements SCPI dans un seul espace.
Importez vos parts existantes quelle que soit la plateforme d'origine. Vous visualisez en temps réel votre patrimoine total, vos dividendes perçus et la performance de chaque ligne.
Suivez l'évolution de chaque SCPI de votre portefeuille : taux de distribution, valeur de la part, taux d'occupation financier. Toutes les données clés au même endroit, sans jongler entre plusieurs interfaces.
C'est utile si vous souhaitez suivre la diversification de votre portefeuille pierre papier sans multiplier les connexions sur différentes plateformes.
Investir en SCPI par
versements programmés
Investir en SCPI peut se faire de deux façons : en une seule fois, éventuellement à crédit pour maximiser l'effet de levier, ou progressivement via des versements programmés pour ceux qui préfèrent épargner à leur rythme sans recourir à l'emprunt.
Après votre souscription initiale, vous fixez le montant et la fréquence de vos versements. Les souscriptions se déclenchent automatiquement. Certaines SCPI acceptent des versements dès 50,50 €, comme Reason.
Contrairement à un investissement en une seule fois, les versements programmés lissent votre prix de revient dans le temps. Vous achetez des parts régulièrement, quelle que soit la conjoncture du marché immobilier.
Vous pouvez modifier ou suspendre vos versements à tout moment depuis votre espace personnel, sans frais ni engagement de durée.
Les atouts des SCPI
Bonne accessibilité
Investir dès quelques centaines d’euros et accéder à un patrimoine immobilier professionnel.
Mutualisation des risques
Votre investissement est réparti sur de nombreux locataires, secteurs et immeubles.
Gestion déléguée
Aucune gestion locative : la société de gestion s’occupe des locataires, baux, travaux et encaissements.
Revenus réguliers
Les loyers potentiels perçus par la SCPI peuvent être redistribués sous forme de revenus.
Les risques des SCPI
Risque de perte en capital
La valeur des parts de SCPI peut évoluer à la baisse comme à la hausse.
L’investisseur n’est pas assuré de récupérer le montant initialement investi, notamment en cas de baisse du marché immobilier.
Performance non garantie
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les rendements peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse, selon notamment l’évolution des marchés financiers, immobiliers ou du cours des devises.
Liquidité limitée
La revente des parts peut nécessiter un délai plus ou moins long.
Elle dépend des conditions du marché, du niveau de demande et des modalités propres à chaque SCPI.
L’investisseur doit envisager cet investissement sur un horizon de long terme.
SCPI en 2026 :
Dernières actualités
Le marché des SCPI est actif en ce début 2026.
Plusieurs sociétés de gestion ont revalorisé le prix de part de leurs véhicules, signe d'une valorisation patrimoniale en hausse. Autant d'éléments à suivre avant d'investir en SCPI.
- Wemo One ouvre le bal avec une revalorisation de +5 % au 1er avril 2026, portant son prix de part de 200 à 210 €. Cette SCPI européenne affiche le meilleur taux de distribution du marché en 2025 avec 15,27 %. Wemo One poursuit également son expansion européenne avec l'acquisition d'un local d'activité de 3 455 m² à Castel Maggiore, en périphérie de Bologne (Italie), entièrement loué à GLS.
- Le 1er juin 2026, c'est au tour de Sofidynamic d'augmenter son prix de souscription de 315 à 320 € (+1,59 %), portant la hausse totale depuis son lancement à +6,67 %.
- La même date, EDR Europa procède à sa première revalorisation depuis son lancement en avril 2024, passant de 200 à 202 € (+1 %).
- EDR Europa réalise deux nouvelles acquisitions aux Pays-Bas en off-market : un portefeuille de deux actifs industriels (9,5 M€, taux acte en main de 7,07 %) loués à NTS Group B.V., leader néerlandais dans la fabrication de systèmes de haute précision pour l'industrie high-tech, avec des baux fermes résiduels de 8 et 9 ans. La SCPI a acquis également un commerce alimentaire de 8 000 m² à Barnsley (South Yorkshire), intégralement rénové en 2025. L'actif est loué à Booker Ltd (groupe Tesco) via un bail résiduel de 14 ans, pour un investissement d'environ 8 M€ et un taux acte en main de 7,09 %.
- LOG IN signe sa 21ème acquisition : un actif logistique du dernier kilomètre à Grenade, en Espagne, intégralement loué au leader mondial du e-commerce dans le cadre d'un bail long terme. La SCPI maintient 100 % de taux d'occupation et affiche 8,21 % de performance globale annuelle en 2025.
- Du côté de Corum, CORUM Origin, CORUM Eurion et CORUM USA annoncent trois nouvelles acquisitions au deuxième trimestre 2026 : une plateforme logistique à Kuopio en Finlande, louée à Valio Aimo (filiale de distribution du groupe agroalimentaire Valio) avec un rendement brut à l'acquisition de 9,96 % ; le Malietoren à La Haye, immeuble de bureaux loué à la principale organisation patronale néerlandaise ; et le centre commercial Roosevelt Plaza à Lombard, dans la banlieue de Chicago, acquis pour 15,9 millions de dollars (rendement brut de 8,58 %) et occupé notamment par Hobby Lobby et Aldi.
- Iroko Zen réalise sa toute première cession d'actif après cinq ans de gestion active : un commerce à Barcelone, acheté en 2021 et reloué à l'enseigne Action après le départ de DIA, vendu début juin pour 2,643 M€, soit une plus-value de 12,3 %. Le capital sera réorienté vers de nouvelles acquisitions, dont le rendement moyen s'établit à 7,50 % en 2026 pour la SCPI.
- La SCPI NCap Régions a acquis un actif commercial à Montigny-lès-Cormeilles (Val-d'Oise), au sein de la zone de la Patte d'Oie d'Herblay. Entièrement loué à Roche Bobois, il bénéficie d'un accès direct à l'A15 et d'une proximité avec les axes A86 et A115.
Ces mouvements confirment une tendance de fond : les SCPI nouvelle génération, diversifiées à l'échelle européenne, continuent d'attirer les capitaux et de créer de la valeur pour leurs associés.
SCPI :
les questions fréquentes
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée pierre papier, est un fonds immobilier professionnel qui vous permet d'investir dans l'immobilier à partir de quelques centaines d'euros.
Concrètement, vous achetez des parts d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion agréée, qui s'occupe de tout : acquisition des biens, gestion locative, travaux et redistribution des loyers. Vous percevez potentiellement des revenus réguliers au prorata de vos parts, sans aucune contrainte de gestion.
Reason, par exemple, achète des cliniques, des maisons de retraite et des cabinets médicaux à travers l'Europe, vous en devenez copropriétaire à partir de quelques centaines d'euros.
L'achat de SCPI via Louve Invest se fait en quelques étapes : sélection de la SCPI, signature électronique des documents de souscription, puis virement des fonds.
La société de gestion investit ensuite dans un parc immobilier et vous reverse une quote-part des loyers perçus après le délai de jouissance, proportionnellement au nombre de parts détenues. Vous n'avez aucune gestion à assurer.
Comme tout placement immobilier locatif, les SCPI comportent des risques qu'il est important de connaître avant d'investir :
- Risque de perte en capital : la valeur des parts peut évoluer à la baisse, notamment en cas de correction du marché immobilier. Vous n'êtes pas assuré de récupérer le montant initialement investi.
- Risque sur les revenus : les distributions dépendent du taux d'occupation des immeubles et de la santé financière des locataires. Elles ne sont pas garanties et peuvent varier d'une année à l'autre.
- Risque de liquidité : la revente des parts n'est pas immédiate. Elle dépend de l'existence d'acheteurs sur le marché secondaire ou des conditions de retrait propres à chaque SCPI.
- Risque de change : pour les SCPI investies hors zone euro, les fluctuations de devises peuvent impacter les rendements.
Un investissement en SCPI s'envisage sur un horizon long terme, généralement 8 à 10 ans minimum.
Il n'existe pas de minimum universel : chaque SCPI fixe librement son prix de part et son ticket d'entrée. La pierre papier reste accessible dès quelques centaines d'euros sur certaines SCPI, ce qui permet d'investir progressivement sans mobiliser un capital important.
Sur Louve Invest, vous pouvez investir sur plus de 60 SCPI, avec des tickets d'entrée variables selon les sociétés de gestion. Il est également possible d'acheter des SCPI à crédit, ce qui permet de construire un patrimoine immobilier sans apport initial conséquent, sous réserve d'acceptation par l'établissement prêteur.
Le montant à investir doit toujours être calibré en fonction de votre situation financière, de votre épargne de précaution et de votre horizon d'investissement.
La quasi-totalité des SCPI appliquent un délai de jouissance entre la date de souscription et le début des distributions. Ce délai est généralement compris entre 1 et 6 mois selon les SCPI. Il correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour déployer les capitaux collectés.
Pendant cette période, vous êtes bien associé et propriétaire de vos parts, mais vous ne percevez pas encore de revenus. Ensuite, les distributions éventuelles sont versées selon la fréquence définie par la SCPI : le plus souvent trimestriellement, parfois mensuellement pour certaines SCPI récentes.
Pour connaître le délai de jouissance exact d'une SCPI, consultez sa fiche sur Louve Invest ou son document d'information clé (DIC), disponible avant toute souscription.
Les SCPI intègrent deux types de frais principaux. Les frais de souscription (entre 0 % et 12 % selon les SCPI) sont prélevés à l'entrée et rémunèrent les réseaux de distribution. Les frais de gestion annuels (entre 10 % et 15 % des loyers perçus) sont déduits du rendement brut avant redistribution.
En tant que courtier digital, Louve Invest perçoit une commission de la société de gestion lors de chaque souscription. Sur les SCPI éligibles, nous reversons intégralement une partie de cette commission sous forme de cashback (jusqu'à 5 % du montant investi). C'est l'un des avantages SCPI propres à Louve Invest : vous récupérez une partie des frais directement sur votre compte bancaire.
Ce cashback constitue un avantage financier réel, mais il ne doit pas être le critère principal de sélection d'une SCPI. La qualité de la société de gestion, la solidité du patrimoine et la cohérence avec votre profil restent les critères déterminants.
La liquidité des parts de SCPI est limitée. C'est une caractéristique structurelle de la pierre papier qu'il faut intégrer avant d'investir.
La revente dépend du type de SCPI. Pour les SCPI à capital variable, la société de gestion peut racheter vos parts si la demande de nouveaux investisseurs est suffisante. Pour les SCPI à capital fixe, la cession passe par un marché secondaire, où vous devez trouver un acheteur.
Dans tous les cas, les délais peuvent varier de quelques semaines à plusieurs mois selon les conditions du marché. C'est pourquoi un investissement en SCPI s'envisage toujours sur le long terme et ne doit jamais mobiliser une épargne dont vous pourriez avoir besoin à court terme.
Il n'existe pas de "meilleure SCPI" universelle : le choix dépend entièrement de votre situation personnelle et de vos objectifs.
Plusieurs critères sont à analyser : votre objectif principal (revenus complémentaires, préparation à la retraite, constitution de patrimoine, transmission), votre horizon d'investissement, votre tranche marginale d'imposition,qui orientera vers des SCPI en direct ou via assurance-vie, voire vers des SCPI européennes à fiscalité allégée et votre tolérance au risque.
La diversification entre plusieurs SCPI (secteurs, géographies, sociétés de gestion différentes) est généralement recommandée pour limiter la concentration du risque.
Nos conseillers Louve Invest peuvent vous accompagner gratuitement pour construire une allocation cohérente avec votre profil. Vous pouvez également utiliser notre simulateur SCPI pour estimer les revenus potentiels selon votre apport.
L'horizon recommandé est de 8 à 10 ans minimum. Ce n'est pas une obligation légale, mais une réalité économique : les frais de souscription à l'entrée (8 à 12 %) ne s'amortissent qu'avec le temps.
Par exemple, si vous investissez 1 000 €, environ 100 € partent en frais dès le départ, vous générez donc des revenus sur 900 € seulement, pas sur 1 000 €.
Il faut plusieurs années de loyers perçus pour récupérer cet écart. En dessous de 8 ans, le rendement net peut être décevant, voire négatif. Au-delà, la valeur des actifs immobiliers se valorise généralement sur le long terme et les revenus accumulés compensent largement ces frais initiaux.
En souscrivant directement auprès d'une société de gestion, vous accédez uniquement à ses SCPI, sans comparaison possible ni avantage financier.
Passer par Louve Invest vous donne accès à plus de 60 SCPI de gestionnaires différents sur une seule plateforme, avec des outils de simulation et de comparaison. Surtout, notre modèle de cashback vous reverse une partie de notre commission. Le coût d'investissement, lui, reste identique.
Les revenus de SCPI sont généralement imposés comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont soumis à votre tranche marginale d'imposition (TMI) ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Plus votre TMI est élevée, plus la fiscalité est impactante, ce qui peut rendre l'investissement via l'assurance-vie ou la nue-propriété plus pertinent selon votre situation.
Pour vous aider à déclarer vos revenus simplement, Louve Invest met à disposition un outil IFU qui regroupe toutes les informations fiscales liées à vos parts. Un conseiller Louve peut également vous aider à choisir la structure fiscale la plus avantageuse à votre situation.
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