- Alors que certaines SCPI voient une baisse avec leur rendement décliner, l'inquiétude grandit parmi les investisseurs, remettant en question la réputation de fiabilité et de faible risque des SCPI.
- Cependant, derrière cette incertitude se cachent des opportunités à saisir pour les SCPI et les investisseurs !
- En cette période de baisse des prix, l'analyse de la valeur de reconstitution devient un critère fondamental pour la sélection et l'investissement en SCPI.
Les produits d'épargne, y compris les SCPI, ne restent pas à l'écart des secousses économiques. La contraction du marché immobilier a un impact direct sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), et plusieurs facteurs jouent un rôle essentiel dans cette baisse :
Inflation tenace
L'année 2023 voit l'inflation en France osciller entre +5,5% et +6,5%, faisant trembler le pouvoir d'achat des ménages, freinant la croissance économique et pesant sur le chômage. Cette inflation est alimentée par la pandémie de COVID-19, les tensions géopolitiques, les choix de la BCE et les dynamiques économiques. Une tempête parfaite pour l'économie !
Déclin de la consommation des ménages
La consommation des ménages en France connaît une nette baisse, en grande partie due à la réduction des dépenses alimentaires et énergétiques. Cette baisse est une réaction directe à l'inflation de 2023, qui érode le pouvoir d'achat des ménages, et aux évolutions comportementales liées à la pandémie de COVID-19.
Conséquence pour l’immobilier : la flambée des taux d'emprunt
L’escalade fulgurante due à la fin des mesures de relance post-pandémie, les tensions en Ukraine, les décisions de la BCE et l’inflation en hausse constante ont une conséquence commune qui touche directement le marché immobilier : les taux d'intérêt ont grimpé en flèche ces derniers mois, atteignant actuellement environ 3% toutes durées confondues, bien loin des modestes 1% de 2021.
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Avec cette hausse fulgurante des taux directeurs des principales banques centrales, les crédits octroyés pour acheter des biens immobiliers sont donc bien moins avantageux qu’avant et cela met le marché immobilier sous tension !
Face à l’évolution du marché immobilier, plusieurs SCPI ont donc été touchées par des réductions substantielles de la valeur de leurs actifs. Pour faire face à cette situation, elles sont contraintes de répercuter ces baisses sur l'évaluation de leurs parts.
Qu’est-ce que la valeur de reconstitution ?
Afin de comprendre ce phénomène, il est important de bien saisir dans un premier temps ce qu’est la valeur de reconstitution : il s’agit de la valeur des actifs immobiliers possédés par une SCPI et telle qu’évaluée par un audit externe.
Cet audit externe prend en compte la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI, les quelques actifs financiers qu’elle possède, et les frais de reconstitution. Autrement dit, il s’agit du coût total qu’il faudrait déployer pour recréer le portefeuille que la SCPI possède.
Décote et surcote du prix des parts de SCPI : comment ça marche ?
Les SCPI ont une marge de manœuvre pour fixer le prix de leurs parts, ce qui leur permet de les vendre en dessous ou au-dessus de la valeur de reconstitution. Toutefois, elles ne peuvent pas dépasser un certain taux, fixé par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) :
- Les SCPI peuvent descendre jusqu'à 10% en dessous de la valeur réelle, créant ainsi une décote par rapport à la valeur de reconstitution. Le prix de souscription ne peut donc pas être à -90% par rapport à la valeur de reconstitution. Ces SCPI coûtent donc moins chers à l’achat que la valeur d’expertise.
- À l'inverse, elles peuvent aller jusqu'à 10% au-dessus de la valeur du marché, instaurant ainsi une surcote par rapport à la valeur de reconstitution. Le prix de souscription ne peut donc pas être à +110% par rapport à la valeur de reconstitution. Ces SCPI coûtent donc plus chers à l’achat que la valeur d’expertise.
En général, ce choix dépend de la stratégie de collecte poursuivie par la SCPI. Celles à faible capitalisation tendent à pratiquer des décotes pour attirer les investisseurs, tandis que les SCPI plus anciennes, qui ne sont pas en quête effrénée d'investisseurs, optent plutôt pour des décotes plus faibles.
Si les fluctuations du marché créent un écart significatif entre le prix de souscription et cette valeur, les SCPI ajustent leurs prix, au risque d’être pénalisées par l’AMF. Autrement dit, c’est pour cela que de nombreuses SCPI ont récemment baissé leur prix de part.
Dans un contexte de repli du marché immobilier, les SCPI attirent l'attention de l’AMF. Celles qui décident de commercialiser leurs parts à un prix supérieur à leur véritable valeur sont particulièrement scrutées.
Habituellement, la valeur de reconstitution est calculée annuellement, mais l'AMF a récemment demandé aux Sociétés de Gestion d'établir une cotation de la valeur de reconstitution au 30/06/2023, une première dans le monde des SCPI !
Dans ce scénario, le monde des SCPI est actuellement en effervescence, suite à des annonces de réduction de la valeur des parts pour plusieurs fonds.
Voici quelques chiffres clés sur l'impact de la baisse de l'immobilier sur les SCPI de 2018 à 2022 :
- Entre 2018 et 2022, la valeur du parc immobilier des SCPI a connu une légère baisse, avec une décote moyenne de -2,81%.
- En 2022, 75% des SCPI ont maintenu une marge de sécurité entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, montrant une gestion prudente à long terme.
- Les SCPI ont globalement résisté aux turbulences économiques, à l'exception de l'hôtellerie de 2020 à 2021.
- Sur le moyen terme, de 2018 à 2022, le parc immobilier des SCPI a augmenté de 3,58%, en particulier dans le résidentiel (+13%).
- En juin 2023, malgré des baisses de prix de souscription pour certaines SCPI, 70% d'entre elles maintiennent une marge de sécurité moyenne de 2,4%.
- La hausse des taux et les risques liés à certaines acquisitions sont les principaux facteurs expliquant la baisse de la valeur de reconstitution.
- Différents secteurs et zones géographiques sont touchés de manière inégale, avec un impact plus fort sur le bureau et des corrections plus importantes en Allemagne et au Royaume-Uni.
Pour en savoir plus sur l'influence de l'évolution immobilière sur les SCPI, Louve Invest a mené l’enquête, vous pouvez en avoir un aperçu grâce à cette vidéo sur l’impact de l’évolution de l’immobilier sur les SCPI :
Quelles sont les SCPI qui ont baissé leur prix de part ?
La chute des prix découle de l'état actuel du marché immobilier dans toutes les catégories d'actifs, suite à l'audit exceptionnel sollicité par l'AMF en 2023.
Voici la liste des 16 SCPI ayant baissé leur prix de souscription :
Ces SCPI avaient l'habitude de pratiquer des surcotes, mais elles ont dû réagir rapidement pour éviter de dépasser la limite légale de 10% de surévaluation de leurs parts, ce qui est interdit et passible de sanctions de l'AMF. Les fortes corrections observées, notamment celle de -17% pour Accimmo Pierre et Génépierre, suggèrent qu'elles ne sont pas très optimistes quant à la valorisation de leurs parts en 2024.
Les SCPI vieillissantes qui n’ont pas adapté leur patrimoine aux changements actuels
Les SCPI qui ont connu une baisse de la valeur de leur part en 2023 nous révèlent un profil type à éviter. En premier lieu, il s'agit souvent de SCPI bancaires, pénalisées par un patrimoine immobilier vieillissant, principalement composé de bureaux.
Ce patrimoine de bureaux de génération précédente, notamment situé en Île-de-France, ne répond plus aux besoins actuels des entreprises locataires. Par conséquent, sa rentabilité et sa valeur ont décliné, entraînant ainsi la dépréciation du prix de part des SCPI propriétaires. Cette tendance est d’autant plus accentuée par la hausse des taux d'intérêt et la correction des prix immobiliers qui en résulte !
Les SCPI qui ont acheté des actifs trop hâtivement
La forte collecte des SCPI de rendement peut entraîner des décisions d'acquisition hâtives et l'investissement dans des actifs moins performants. Les variations du marché et de l'économie peuvent surévaluer ces actifs, provoquant ainsi une baisse de la valeur des SCPI.
En quête de rendements élevés, certaines SCPI ont plongé la tête la première dans l'immobilier à la fin des années 2010, à des prix exorbitants. Sans une sélection rigoureuse des actifs, elles se sont retrouvées avec des biens dévalués, faisant ainsi chuter leurs prix de part. De plus, un taux de distribution peu attractif a asséché leur collecte, compliquant la revitalisation de leur patrimoine immobilier et limitant leur quête de rendements plus élevés.
Les SCPI peu performantes
Il est important de noter que la baisse de certaines SCPI en 2023 peut être mise en perspective avec leur performance antérieure. En réalité, certaines de ces SCPI n'étaient pas particulièrement performantes avant la baisse. De plus, bon nombre d'entre elles possédaient une part importante de biens immobiliers de bureau à Paris, un marché qui a été confronté à des changements structurels. Par conséquent, leur performance a été affectée par des locataires qui ne correspondaient plus aux besoins actuels.
Quelles SCPI pourraient baisser leur prix dans les prochains mois ?
Certaines SCPI qui n'ont pas réduit leurs prix de parts ne se trouvent pas dans une situation très favorable. C'est par exemple le cas de ces 8 SCPI :
Les SCPI Europe Invest et Sofipierre de Sofidy ont notamment vu leur écart se rapprocher dangereusement de la barre des 10 %. Quant à Novapierre Allemagne 2, son écart entre la valeur actualisée et le prix de souscription atteint 3,21 %. Il est intéressant de noter que l'évolution au cours des six premiers mois de 2023 renforce l'analyse partagée par plusieurs sociétés de gestion sur une baisse plus prononcée du marché allemand par rapport au marché français.
La baisse des SCPI ouvre des opportunités sur un marché immobilier plus abordable. Les investisseurs doivent avoir une vision à long terme (la durée moyenne d’investissement en SCPI est de 22 ans), car les performances des SCPI se mesurent sur plusieurs années. Malgré les fluctuations de prix, elles demeurent un investissement solide, offrant diversité et opportunités. Cette période peut favoriser des améliorations dans la gestion des SCPI, les rendant plus adaptées à un environnement en constante évolution, tout en visant des profits durables pour les investisseurs.
Prix en baisse, rendement en hausse : une aubaine pour certaines SCPI
Pour celles affichant des rendements moins élevés, la revalorisation du prix de la part offre à la société de gestion l'opportunité de stimuler artificiellement les rendements pour les nouveaux investisseurs, dans le but d'attirer un public élargi.
Par exemple, si une SCPI verse un dividende de 9 € par part à 220 €, soit 4,09% de rendement annuel. Dans le cas où elle baisse son prix de part à 198 € (-10%) et conserve le même dividende, elle pourra afficher un rendement de 4,55%.
Les jeunes SCPI : une opportunité à saisir
Malgré la tendance baissière générale, de nombreuses SCPI ont annoncé qu'elles maintiendront leurs prix de part. Les SCPI plus récentes ont même affiché des rendements supérieurs à leurs prévisions, en tirant parti des acquisitions en cours.
En effet, bien que les prix de l'immobilier connaissent une baisse, les loyers restent stables, voire augmentent pour certains, étant indexés sur l'inflation. Cela signifie que ces SCPI peuvent offrir un rendement nettement supérieur à celui des acquisitions effectuées il y a quelques années, ce qui représente une opportunité pour de nombreuses SCPI en phase de collecte.
Ainsi, ce mouvement sur le marché immobilier est une excellente opportunité pour les
jeunes SCPI qui peuvent acheter des biens immobiliers avec une belle décote comme par exemple la SCPI Remake Live.
Les SCPI diversifiées : un choix plus sécurisé
Il est important de noter que les SCPI diversifiées les plus performantes sont nettement moins affectées par la baisse des prix immobiliers. Un grand nombre d'entre elles ont annoncé la stabilité de leur prix de part pour l'année 2023, voire même des augmentations. Cela signifie que la construction d'un portefeuille de SCPI diversifiées et performantes demeure une option attractive.
Quelles sont les SCPI les plus prometteuses ?
Voici un top 10 des SCPI ayant la meilleure décote entre le prix de part et la valeur de reconsticution sur expertise au de juin 2023 :
L'immobilier est en mutation, et les SCPI naviguent dans un environnement en constante évolution, ce qui nécessite une analyse approfondie pour prendre des décisions d'investissement éclairées.
La valeur de reconstitution : un critère essentiel
La différence entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution offre un aperçu de la surévaluation ou de la sous-évaluation des biens détenus par la SCPI par rapport à leur prix de souscription. Globalement, au cours des cinq dernières années, les valeurs de reconstitution étaient inférieures de 2,81% à 4,74% par rapport au prix de souscription.
La transparence des SCPI
La transparence des SCPI reste un atout, avec la communication des nouvelles valeurs de reconstitution.
La typologie d’actifs des SCPI
Il est possible d'anticiper certaines baisses de prix de part en analysant les SCPI, avec certaines SCPI de rendement susceptibles de voir leur prix augmenter.
Aussi, il est intéressant de noter que certaines classes d'actifs sont plus volatiles que d'autres, avec diverses évolutions. Les SCPI de bureaux ont vu leur écart de valeur s'amenuiser en 2022, tandis que les SCPI de santé ont été particulièrement touchées par la baisse. Les SCPI d'hôtellerie se sont montrées les plus volatiles, avec une hausse de la valeur des actifs récemment, mais c’est aussi dû à la crise du covid-19. Toutes les classes d'actifs, à l'exception de l'hôtellerie et du résidentiel, ont connu une baisse en 2022. Malgré les préoccupations concernant les SCPI de bureaux, elles conservent un écart intéressant par rapport aux SCPI étudiées.
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