- Il existe deux types de frais SCPI : les frais de souscription et les frais de gestion.
- Les frais de souscription peuvent être très lourds, ils oscillent entre 8 à 12 %.
- Avec Louve Invest, il est possible de réduire ces frais. Louve en rembourse une partie grâce à sa proposition de cashback.
Les SCPI sont parmi les investissements favoris des Français notamment grâce :
- à leur faible risque,
- à leur rendement stable (en moyenne le TD est à 4,45% selon l'ASPIM, avec certaines SCPI atteignant même 6-7 %)
- et à leur accessibilité.
Si le rendement est un critère particulièrement regardé, il faut cependant faire attention à l'indicateur choisi pour évaluer vos retours potentiels. Le TD ne prend en effet pas tous les frais en considération par rapport au TRI par exemple. Mais de quels frais SCPI parlons-nous ? Comment les minimiser ? Grâce à cet article, vous saurez désormais que les SCPI ont des frais différents d'une SCPI à l'autre et qu'il est possible d'en trouver certaines avec des frais réduits voire sans frais.
Il existe 2 types de frais dans l'investissement en SCPI : les frais de souscription et les frais de gestion.
Les frais de souscription
Les frais de souscription sont des frais payés une fois lors de l'acquisition des parts. Ils servent à rémunérer le distributeur, et à financer la recherche de biens à acquérir. Ainsi, une partie est distribuée aux courtiers et la deuxième à la société de gestion.
En ce qui concerne le courtier, celui qui vous a conseillé sur le type et les possibilités d'investissements à faire, il reçoit entre 5 et 7 % du montant de votre investissement.
Pour ce qui est de la société de gestion, elle perçoit entre 4 à 5 % du montant investi pour son travail de recherche et d'analyse de nouveaux biens à acquérir ainsi que pour l'opérationnel.
Ici, les 10 SCPI proposant les frais de souscription les plus faibles sont :
Vous pouvez remarquer que certaines sociétés se détachent en ne facturant aucun frais de souscription au bout d'un certain temps de détention des parts. C'est le cas des SCPI Iroko Zen, Novaxia Néo et Remake Live. Cette durée varie de 3 ans pour Iroko Zen à 5 ans pour Novaxia Néo et Remake Live.
Viennent ensuite les SCPI avec des frais réduits comme Epsilon 360 qui propose des frais faibles et prélève seulement 5 % de la somme déposée à la souscription.
Puis, suivent des SCPI plus classiques comme SelectInvest et Epargne foncière avec 6,25 et 7,5 % de frais puis Edissimo et Rivoli avenir Patrimoine (7,99 %).
Enfin pour clôturer ce classement, les SCPI Novapierre, LF EuropImmo et LF Grand Paris Patrimoine ont chacune 8 % de frais à la souscription.
Les frais de gestion
Les frais de gestion servent à payer les charges liées à l’exploitation des actifs et à l'administration des biens. Cela concerne notamment :
- Les taxes foncières et « frais de notaires »
- Les assurances
- Les éventuels travaux et charges de copropriété
- La gestion locative
Les frais de gestion sont des frais prélevés sur les loyers encaissés. Ces derniers varient entre 10 % et 12 % des produits locatifs bruts.
Voici, le classement du top 10 des SCPI avec les plus faibles frais de gestion :
On retrouve en tête la SCPI Coeur d'Europe qui propose le taux de frais de gestion le moins élevé à 7 %, suivie de près par Cap’HebergImmo et Placement Pierre avec 7,2 %.
Un peu plus loin derrière, les SCPI Amundi, Kyaneos Pierre, Genepierre et Rivoli Avenir Patrimoine facturent 8 % de frais de gestion.
En queue de peloton nous retrouvons enfin, la SCPI Pierval Santé à 8,4 % et Cœur de Ville, Novapierre 1, Novapierre Résidentiel, Cap Foncières et Territoires, Interpierre France et Logipierre 3, toutes annonçant des frais de gestion s'élevant à 9,6 %.
Les SCPI zéro frais n'existent pas. Attention à ce que l'on peut trouver sur internet !
Néanmoins certaines SCPI font exception en ne facturant pas de frais de souscription à partir d'une certaine durée de détention de parts.
C'est notamment le cas d'Iroko Zen, Novaxia Néo et Remake Live.
Chez Iroko Zen, il n’y a aucune commission de souscription à l’entrée et aucune commission de sortie après 3 ans de détention de part.
Avant 3 ans, Iroko Zen applique 5 % HT de commission de sortie anticipée, ainsi que des frais de dossier de 200 € HT en cas de transfert de parts (donation, succession, cession gré à gré).
Chez Novaxia Néo et Remake Live, la durée est plus longue : ils annoncent 5 ans.
Pour Néo, en cas de revente des parts avant 5 ans, une commission de retrait de 6 % sera appliquée. Remake Live annonce, lui, en contrepartie, une commission de retrait de 5 % TTC limitée aux 5 premières années.
Si les SCPI sans frais de souscription sont rares, il est possible cependant de les réduire.
Pour cela, 3 solutions existent :
- Le choix de son distributeur : les frais de gestion étant statutaires et non négociables, vous pouvez néanmoins négocier les frais de souscriptions avec votre distributeur. Vous pouvez faire le choix d’un conseiller indépendant au sens de la directive européenne MIF2, que vous paierez au forfait. Il peut alors vous faire une rétrocommission mais il n’y a pas de transparence sur le sujet. Ces derniers sont devenus rares étant donné la forte concurrence des sociétés de gestion.
- Le marché secondaire : ce marché d'occasion des parts a pour avantage d’être exempté de frais de souscriptions. Vous ne devrez payer que des frais d'enregistrement de l'ordre de 5 % (contre 10 à 12 % pour les frais de souscription classiques). Vous bénéficiez également de l'absence de délai de carence.
- Le meilleur des 2 mondes avec Louve Invest : le plus simple reste de passer par Louve et nous allons vous expliquer pourquoi.
Louve Invest offre les frais les plus bas du marché pour investir dans les SCPI, notamment grâce à notre politique de cashback sur le montant investi. Avec notre interface 100 % en ligne, souscrivez en un click à une cinquantaine de SCPI possibles.
Chez Louve Invest, nous avons opté pour une politique de cashback, cela signifie que nous vous avons négocié des remboursements partiels des rétrocommissions, vous permettant donc de maximiser la performance de votre investissement.
Mais qu'est-ce que le cashback ?
Vous l'aurez compris, Louve Invest est l'un des courtiers digitaux les plus avancés sur le marché. Grâce à cette proposition, nous vous remboursons une partie du montant investi, sur tous les investissements (sur les SCPI éligibles et hors usufruit).
Là où par exemple un courtier classique prendra 5 % de frais et la société de gestion 5 % également pour faire la somme totale de 10 % de frais de souscription, chez Louve Invest, nous prenons beaucoup moins de frais et nous rétrocédons une grande partie.
Sur ce principe, les SCPI à 0 % de frais d’entrée (Iroko Zen, Néo, Remake Live, Upeka) ne sont pas éligibles au cashback.
Si certains craignent le cashback, chez Louve Invest vous n'avez pas de quoi :
- Le cashback ne s'effectue pas au détriment de la qualité de notre service. Louve Invest est jugée apporter un excellent service client, notamment par de nombreux sites ou par Trstpilot (avec une note de 4,8 sur 5).
- C'est grâce à la digitalisation de notre offre que nous pouvons proposer du cashback. Cela nous permet en effet de réduire nos coûts au maximum.
Pour couronner le tout, chez Louve Invest nous animons également un marché secondaire de parts de SCPI et nous vous proposons les meilleures offres selon ce qui vous intéresse. Pour mieux connaître cette offre, vous pouvez contacter nos experts qui pourront tout vous expliquer en détail.
En résumé, il est donc possible de trouver des SCPI à frais réduits. Pour autant, il est important de prêter attention aux frais de souscriptions et aux frais de gestion. Il existe ainsi des SCPI avec 0 % de frais de souscription.
Vous pouvez également opter pour la solution Louve Invest. Nous vous permettons de bénéficier d'un cashback sur votre investissement grâce à notre politique de rétrocession. Cela fait considérablement baisser vos coûts à l'entrée.
Ainsi le plus important n'est pas de faire la course à la SCPI la moins chère, les services peuvent parfois être très décevants et inadaptés à vos besoins. Le plus important est donc de bien vous faire accompagner, à un prix juste et d'optimiser votre investissement.
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