Activimmo

Activimmo, une SCPI spécialisée dans la logistique

ActivImmo est une SCPI à capital variable ayant pour objectif de constituer un patrimoine immobilier locatif majoritairement fondé sur les bâtiments d’activités et de logistique urbaine. C’est la première SCPI dédiée à l’immobilier logistique, une activité attractive jusque-là délaissé par les SCPI. Sa stratégie est d’avoir 70% minimum en locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine, le taux de 100% étant privilégié. Le reste, au maximum 30%, devrait se compose de bureaux et de commerces.

Et cette répartition par typologie est respectée à fin mars 2023

Même si la société de gestion, Alderan, est une nouvelle venue dans les SCPI, ce gestionnaire d’actifs (notamment en logistique pour compte de tiers) existe depuis plus de 20 ans. Auparavant présente en Private Equity, avec de très bons résultats, cette société de gestion a décidé durant l'année 2019 de lancer sa propre SCPI logistique. Les équipes d’Alderan connaissent donc très bien le secteur de la logistique, ce qui peut expliquer en partie un très bon taux d'occupation financier (TOF) de 99,8%.

Quels rendements pour la SCPI Activimmo ?

En 2021, ActivImmo a offert un taux de distribution de 6,02%, un chiffre très élevé à l'époque qui lui donnait une place parmi les SCPI qui avaient le plus haut taux de distribution. Mais en 2022, le rendement a baissé à 5,50%. Soit un versement de 8,39 € par part détenue sur le 1er trimestre 2023.

Il faut toutefois noter qu’une partie des portefeuilles immobiliers est détenue par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Les revenus provenant de ces actifs ne sont donc pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers, mais sur les revenus de capitaux mobiliers. Par conséquent, un prélèvement à la source est opéré sur le dividende versé par ActivImmo pour les personnes physiques et les sociétés à l’impôt sur le revenu. Ce prélèvement s'impute sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus au titre de l'année au cours de laquelle il a été opéré. De plus, il y a un prélèvement à la source lié à la fiscalité étrangère (dû à l'acquisition d'immeubles en Espagne), qui concerne tous les associés quelque soit leur régime fiscale. En résumé, pour une part détenu en pleine propriété au 1er trimestre 2023, un associé personne physique recevrait un montant net de fiscalité de 8,17€.

Le délai de jouissance est de 5 mois, ce qui signifie que vous pourrez bénéficier des dividendes de ce placement à partir du 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement.

Tous les détails chiffrés sur le dernier bulletin trimestriel.

Activimmo, la stratégie du "dernier kilomètre"

C'est une SCPI qui se positionne particulièrement sur les entrepôts urbains en périphérie des villes, le long des axes d’échange au cœur des bassins d’emploi et de consommation. C’est ce qu’on appelle la stratégie du “dernier kilomètre”. Cette stratégie résulte de l’anticipation de l’évolution des modes de consommation et du développement du e-commerce qui entraînent d’ores et déjà de nouvelles logiques de distribution. En effet, la SCPI parie sur l’essor du e-commerce qui nécessite une demande croissante de petits entrepôts de logistique urbains. De plus, l’expertise d’Alderan dans le secteur de la logistique est un atout non négligeable.

Elle cherche en particulier à investir dans :

• Des petits entrepôts et messageries situés en périphérie des villes correspondant aux bâtiments de logistique urbaine (dernier kilomètre).
• Des locaux d’activités aujourd’hui loués à l’ensemble du réseau des PME/PMI/ETI françaises jusqu’aux filiales des grands groupes et qui, potentiellement, à terme, selon leurs caractéristiques techniques et leur localisation peuvent, selon Alderan, devenir le dernier ou l’avant-dernier maillon de la chaîne logistique.
  

Néanmoins, il faut noter un ralentissement des opérations en ce début d'année 2023, sur la logistique française. Les classes d’actifs immobilières sont impactés par le contexte économique, et le volume a baissé de 25% par rapport au premier trimestre 2022 (314 millions € d'investis en logistique à fin T1 2023). Il y a un ajustement des prix (décote de 15% à 25%), suite à la forte hausse des taux. Il faut tout de même relativiser, car le premier trimestre 2022 a été le meilleur 1er trimestre jamais observé.

Cependant la rareté de l'offre, face à une demande toujours bien présente, fait que les loyers continuent d'augmenter (phase amorcée depuis 3 ans).

Activimmo : conditions d'investissement et chiffres clés

Le prix de souscription d'une part, commission incluse, est de 610 €, avec une valeur de retrait de 545,34 €, soit un différentiel de 10,60%. La valeur de reconstitution est quant à elle à 612,24 €.

Mais pour souscrire, il faut acquérir un minimum de 10 parts sociales, soit un montant minimal de souscription de 6100 €, ce  qui peut représenter un frein pour certains.

‍ActivImmo détient  5 152 immeubles, pour une surface totale de 983 763 m² et 280 locataires. A la fin du 1er trimestre 2023, ses actifs étaient à 86% sur la France et à 14% situés en Espagne et Italie. ‍

Elle compte 18 338 associés pour une capitalisation de 926 millions €, un chiffre en forte croissance puisque cette jeune SCPI est encore en train de constituer son patrimoine. En 2020, elle a ainsi investi 43 millions d’euros, et en 2021, sa capitalisation était passée de 78,9 millions d’euros à 328 millions €, ce qui donne une bonne idée de la progression. C’est donc une SCPI à suivre de près avec des chiffres en constante évolution, elle a encore collecté 114 millions d'euros sur T1 2023. Il peut être très intéressant d’y investir afin de diversifier son portefeuille, ActivImmo fut longtemps la seule à être spécialisée dans ce type de biens, mais récemment NCap Continent s'est lancée aussi sur ce créneau.

Quels locataires pour la SCPI Activimmo ?

ActivImmo vise à assurer des flux de loyers sécurisés pendant toute la durée de placement recommandée (soit 8 ans):  

• des portefeuilles immobiliers loués avec des engagements long terme : baux commerciaux de durée ferme supérieure à 6 ans privilégiés
• des portefeuilles immobiliers multi-locataires permettant une mutualisation du risque locatif.

En effet, la SCPI cherche à mutualiser les risques en acquérant des immeubles et des actifs de taille intermédiaire, c’est-à-dire jusqu’à 15 millions d’euros.

Au 31 mars 2023, les loyers annuels s’élèveraient à 42,8 millions €, grâce à 234 locataires à travers 329 baux. Et ce sont de "bons" locataires, puisque aucun impayé significatif n’a été constaté au cours du trimestre.

3 locataires représentent tout de même 30% des loyers : le groupe Jacky Perrenot à 12% (contre 12% à fin 2022), le groupe Bert à 11% (contre 14% à fin 2022), le groupe Leclerc à 7% (contre 9% à fin 2022). Toutefois, ce poids important est amené à diminuer avec les futures acquisitions. Néanmoins, rappellons que le taux d'occupation financier est très élevé, et qu'il n'y a donc pas de souci de ce côté là.

La crise sanitaire a considérablement bouleversé le marché de l’immobilier, avec un fort ralentissement dû à l’attentisme des utilisateurs et investisseurs. Toutefois, le marché des locaux d’activité et de la logistique a su montrer son caractère stratégique et prouver sa résilience en maintenant de bonnes performances.

ActivImmo offre la possibilité de souscrire sous différentes formes selon les besoins des investisseurs :

• Elle propose un des taux de rendement interne (TRI) de démembrement les plus intéressants du marché avec une durée optimale à 9 ans pour 3,55% de rendement par an net de frais de souscription et de fiscalité. Pour en savoir plus, consultez notre article complet sur le démembrement.
• Elle est disponible au travers d'un contrat d'assurance-vie. Rappelons que l'assurance-vie apporte de nombreux avantages sur la liquidité ou la fiscalité, mais aussi des désavantages comme des frais plus importants, à chaque investisseur donc de se faire sa propre opinion.
• Il est aussi possible d'investir à crédit sur cette SCPI.

Activimmo présente toute fois certains inconvénients. On peut se questionner sur la valeur de ses parts, qui pourraient être surévaluées. En particulier, la valeur résiduelle de ce type de biens peut être plus faible que celle d’autres types de biens, comme le résidentiel ou les bureaux. Ceci s’explique par une difficulté plus grande à trouver de nouveaux locataires, et par une valeur intrinsèque du bien lié à son emplacement.

En outre, étant une SCPI exerçant sur un segment nouveau, nous avons peu de recul et donc de visibilité sur les évolutions qu’elle pourrait connaître. Ce questionnement s'intensifie avec le recul de l'activité logistique noté sur le 1er trimestre 2023. Il faut donc être vigilant vis-à-vis de l’évolution de la valeur de ses immeubles et de ses actifs. N’hésitez pas à aborder tous ces sujets avec les experts Louve Invest !

C'est une SCPI très intéressante dans une logique de diversification sectorielle de son portefeuille. Lancé par la société de gestion Aldéran, spécialiste du secteur depuis 15 ans, elle gère très bien ses choix d'investissements et le placement de son flux important de collecte.

Son rendement précédent de 6 % n'était pas tenable sur le long terme (principalement, car la concurrence sur cette classe d'actif devient plus importante), et a tourné vers un rendement autour de 5 à 5,5 %.

Louve Invest est une marketplace qui propose une cinquantaine de SCPI approuvées et contrôlées par l’AMF, parmi lesquelles ActivImmo. Ces SCPI sont accessibles très facilement en créant un compte via un parcours 100% en ligne.

Le petit plus de la plateforme Louve, c’est qu’en investissant dans des parts de la SCPI, Louve Invest vous offre la possibilité de bénéficier d’un cashback sur le montant investi.

Voici un récapitulatif des nombreux avantages d’un investissement dans la SCPI ActivImmo :

En conclusion, ActivImmo est une SCPI prometteuse qui n’a cessé de croître depuis sa création en 2019. Elle se positionne sur une activité qui garde de la croissance et garantit des loyers réguliers de la part de ses locataires. De plus, sa particularité de détenir des biens en périphérie des villes vous permettra d’avoir une double diversification de votre portefeuille, à la fois sectorielle et géographique, si vous y investissez. Son rendement élevé la rend attrayante et son taux de démembrement très intéressant peut-être un vrai plus si vous souhaitez investir en nue-propriété. Mais, il est important de se faire son avis sur la valorisation de ses actifs, notamment s’agissant de la valeur résiduelle de ce type de biens.