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- Une SCPI européenne, comme son nom l'indique, est une SCPI qui détient du patrimoine en Europe. Une SCPI Européenne permet donc de bénéficier du marché européen dynamique, et par conséquent d'une belle rentabilité.
- Investir en SCPI en trouvant les meilleures SCPI Européennes et le TOP 5 des meilleurs rendements, c'est ici. En rappelant, néanmoins que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
- La fiscalité est un point important à prendre en compte, puisqu'une SCPI Européenne bénéficie d'une fiscalité plus avantageuse qu'une SCPI 100% française.
La SCPI européenne a le vent en poupe, preuve de ce succès, plusieurs sociétés de gestion lancent leurs jeunes SCPI avec une stratégie qui ne s'arrête plus qu'à la France, mais à toute l'Europe.
Investir sur ces véhicules d’investissement en pierre papier sur l'Europe est une alternative intéressante pour dynamiser et diversifier son épargne. Les sociétés civiles de placement immobilier européennes sont des produits d’épargne immobilière qui permettent d’investir dans des pays pas toujours faciles d’accès pour un investissement en direct.
L’univers de la pierre digitale ne se cantonne pas qu'à la SCPI européenne, mais elle doit tout de même faire partie intégrante d’un portefeuille SCPI bien diversifié !
Contrairement à une SCPI française, une SCPI européenne détient un parc immobilier résidentiel ou tertiaire à l’extérieur du territoire français. Ces SCPI de rendement ont pour objectif d’acquérir des immeubles de bureaux, de commerces, de logistique ... en vue de les louer et de distribuer un dividende mensuel ou trimestriel aux porteurs de parts au prorata du montant de leur investissement.
Pour diluer les risques dans cette classe d’actif, certaines sociétés de gestion proposent à leurs clients de se diversifier à l’extérieur des frontières franco-françaises.
Ainsi, chaque SCPI européenne dépend du droit français tout en développant l’acquisition de biens immobiliers tertiaires dans des pays européens comme l’Allemagne, l'Angleterre, l'Espagne, la Belgique ou la Pologne.
Aujourd’hui, l’offre tend à s’élargir, et les jeunes SCPI sont en majorité dans les premières places, sur le TOP 5 des meilleurs rendements, aucune SCPI n'a été lancées avant 2022.
L’investissement dans une SCPI européenne est avantageux à plus d’un titre, en voici 5 avantages :
Avantage #1 : Bénéficier du marché dynamique européen
L’investissement en SCPI permet de profiter du dynamisme du marché immobilier européen, qui continue d’offrir des opportunités attractives dans plusieurs secteurs stratégiques. En 2025, les SCPI diversifient leurs acquisitions au-delà des bureaux, en ciblant également la logistique, la santé, les commerces, les résidences seniors et l’hôtellerie, répondant ainsi aux grandes tendances économiques et démographiques du continent.
Avantage #2 : Investir en SCPI européenne avec un ticket d’entrée modeste
Si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, le choix d’une SCPI est à la portée de tous. En effet, le ticket d’entrée débute souvent à 1 000 € pour une SCPI européenne. Par ailleurs, vous pouvez investir dans plusieurs SCPI européennes pour vous diversifier et mutualiser votre risque.
Avantage #3 : Investir en SCPI européenne pour bénéficier d'une belle rentabilité
Les rendements affichés par les sociétés de gestion qui ont des biens en Europe laissent présager des performances oscillant entre 6 et 8%. En effet, les cycles du marché immobilier laissent entrevoir de belles opportunités lorsque l’on sait que de grandes villes sont encore sous-cotées.
Et vous le verrez par la suite, les rendements des meilleures SCPI Européennes sont parmi les plus élevés.
Avantage #4 : Des secteurs immobiliers variés avec les SCPI Européennes
En investissant sur une SCPI européenne, vous pouvez investir sur de nombreux et divers actifs immobiliers :
Cette multitude de possibilités va permettre à la société de gestion d’obtenir un taux d’occupation financier élevé tout en réduisant le risque final pour l’investisseur.
Avantage #5 : La fiscalité allégée des SCPI Européennes
L'attrait fiscal des SCPI européennes réside dans leur régime d'imposition avantageux pour les investissements hors de France, souvent inférieur à celui appliqué localement. Les revenus locatifs sont d'abord soumis à l'impôt dans le pays où se trouve le bien, puis en France, avec des accords bilatéraux en place pour prévenir la double imposition, bénéficiant ainsi aux investisseurs. C'est pourquoi les investisseurs souhaitent connaitre le Taux de Distributuiin net (TD net) desSCPI européennes.
Toutes les SCPI Européennes n’ont pas 100% de leur patrimoine en Europe et hors France. Nous privilégions dans ce classement les SCPI qui ont plus de 50% de leurs actifs immobiliers hors France.
TOP 5 des meilleures SCPI Européennes 2025
Les meilleures SCPI Européennes : la suprématie des SCPI diversifiées
Toutes les SCPI de ce TOP 5, sont des SCPI diversifiées.
Les 5 premières sont dites diversifiées, c'est-à-dire que selon la définition de l’ASPIM, la SCPI devra intégrer trois types d’actifs différents dans son patrimoine. Et chacun de ces actifs ne doit pas représenter plus de 50 % de l’allocation totale, sinon la SCPI entre alors dans la catégorie des SCPI thématiques.
Souscrire dans des SCPI internationales permet donc de diversifier vos investissements et limitera le facteur risque. Néanmoins, avant de choisir votre SCPI européenne, il faut, comme pour tout investissement, opter pour un gérant reconnu sur ce secteur. Par exemple, il faut bien vérifier le taux d’occupation financier de la SCPI internationale et vérifier si la société de gestion a un historique fiable avec une distribution des revenus régulières et stables auprès de ses investisseurs.
SCPI Européenne N°1 : Comète
Comète pourra même être qualifié de SCPI étrangère, car son ambition est de commencer par l'Europe et de rester ouverte à toutes les opportunité hors de l'Union Européenne (par exemple, Andorre, Islande, Monaco, Royaume-Uni, Amérique du Nord, Canada, Australie, Nouvelle-Zélande, ...). Cette approche lui permet d’accéder à une diversification géographique optimale, en ciblant des économies stables et dynamiques, tout en bénéficiant de réglementations et de fiscalités attractives selon les pays d’implantation.
SCPI Européenne N°2 : Transitions Europe
Transitions Europe est une SCPI diversifiée qui a pour stratégie d’acquérir, entre autres, des bâtiments logistiques. Elle a concrétisé sa stratégie de diversification en intégrant des actifs logistiques à son portefeuille 2024 dès avril 2024 avec un premier entrepôt de 22 000 m² à Velden Venlo, aux Pays-Bas. Cette dynamique s'est poursuivie en novembre 2024 avec l'acquisition de six actifs logistiques en Allemagne, totalisant plus de 21 000 m², situés à proximité de grandes villes telles que Hambourg, Lübeck et Kiel. Ces investissements portent la part du secteur logistique à 8 % du portefeuille de Transitions Europe, rapprochant ainsi la SCPI de son objectif de 15 % de son patrimoine dédié à la logistique sur un horizon de cinq ans.
SCPI Européenne N°3 : Upêka
Upêka est une SCPI récente qui se distingue par sa diversification et son approche responsable. Elle investit dans plusieurs secteurs porteurs comme les bureaux, la logistique, le commerce et la santé, avec une stratégie tournée vers la résilience et la performance. Labellisée ISR, elle privilégie des actifs durables et des locataires solides. Sa structure de frais optimisée et son accessibilité en font une solution attractive pour les investisseurs à la recherche de rendement et de diversification.
SCPI Européenne N°4 : Remake Live
Lancée en 2022, la SCPI Remake Live démocratise l’investissement avec 0 % de frais de souscription. Elle cible des métropoles de plus de 250 000 habitants, misant sur des zones à fort potentiel de valorisation. En 2024, elle a investi 305 M€ dans six pays, incluant des hôtels en Pologne et une plateforme logistique. Grâce à cette diversification, elle affiche un taux de distribution de 7,50 % et un TRI de 11,13 % depuis son lancement.
SCPI Européenne N°5 : Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen a récemment renforcé son équipe d'investissement, composée de professionnels expérimentés, pour déployer efficacement sa stratégie et tirer parti des opportunités actuelles du marché immobilier européen. En janvier 2025, elle a acquis un ensemble commercial de 3 300 m² à Dresde, en Allemagne, consolidant ainsi sa présence sur le premier marché européen. Parallèlement, Iroko Zen a augmenté sa part d'actifs logistiques en acquérant trois entrepôts en France, situés près de Reims, Rouen et Abbeville, renforçant ainsi son exposition à ce secteur porteur. Actuellement, les 83 actifs de la SCPI, répartis dans cinq pays, ont été évalués de manière indépendante par des sociétés externes, attestant de la transparence et de la solidité de son portefeuille.
Nous parlons ici de SCPI Européenne en devenir, car Osmo Énergie n'a que 46% de son patrimoine hors France. Elle n'est pas au-dessus des 50%, critère que nous avions défini au départ pour faire notre classement.
Néanmoins, nous tenions à en dire quelques mots vu qu'elle a été crée en 2024, elle va certainement continué ses acquisitions en Europe et hors France.
Osmo Énergie est une SCPI récente qui affiche un taux de distribution de 9,33 % en 2024, en misant sur une stratégie diversifiée en Europe, notamment dans la logistique et l’immobilier d’entreprise, avec une gestion labellisée ISR.
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Pour rappel, l’imposition des SCPI françaises dépend du taux d’imposition des investisseurs et est donc taxée sous le régime des revenus fonciers, c'est-à-dire à la double peine de la TMI, la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux de 17,2%.
En revanche, une SCPI européenne bénéficie d’une fiscalité nettement plus confortable. En effet, les loyers perçus d’immeubles étrangers, sont considérés comme des revenus de sources étrangères.
Ils bénéficient donc d’une imposition plus légère, et ce grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d’implantation.
Selon le pays, où se trouvent les actifs, il existe 2 méthodes, qu’il faut prendre en considération pour le calcul de la fiscalité :
- le crédit d’impôt
- ou le taux effectif global.
Les deux méthodes de calcul ont le même impact fiscal.
En outre, il n’y a pas de prélèvements sociaux. Ce qui constitue un avantage fiscal extrêmement avantageux et permet, in fine, de doper la rentabilité d’une SCPI Européenne. On parle justement de cette partie de fiscalité SCPI dans un autre article de blog.
La méthode du crédit d’impôt
Les conventions fiscales prévoient l’imposition des revenus fonciers issus de SCPI européennes en France, il y a donc une double imposition, en France et dans le pays dans lequel ils trouvent leur source. Heureusement, cette double imposition est limitée grâce aux accords bilatéraux entre la France et les pays européens. Vous obtenez par ce biais un crédit d’impôt dont la valeur sera proportionnelle à votre taux d’imposition moyen.
Ainsi, en France vous ne payez que la différence entre votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) et votre taux moyen d’imposition.
C’est le cas, par exemple, des SCPI Allemandes, Espagnols, Italiennes, Belges. Dans le cas de l’Allemagne, le taux d’imposition local retenu est de 15,825 %. Il est de 21% pour la Belgique.
La méthode du taux effectif
Avec la méthode du taux effectif, les revenus de sources étrangères sont exonérés d’impôt en France, mais pris en compte pour le calcul du taux moyen d’imposition qui s’appliquera sur les revenus français de l’investisseur. Ces revenus doivent donc tout de même être déclarés
La méthode du taux effectif global aide l’administration fiscale à calculer et définir le taux moyen d’imposition du contribuable. Par la suite, elle la reporte à la base d’imposition française sans tenir compte des revenus fonciers provenant des SCPI européennes. Autrement dit, les revenus de source étrangère sont pris en compte de façon fictive pour le calcul d’un taux d’imposition théorique.
La déclaration fiscale des SCPI Européennes
Le formulaire 2047 est utilisé pour la déclaration des revenus provenant des SCPI européennes. Son remplissage est obligatoire pour les associés ayant investi de l’argent dans un placement immobilier situé en dehors de la France.
Pour simplifier la vie de leurs associés, les SCPIs fournissent un Imprimé Fiscal Unique (obligation légale) et de nombreuses aides pour compléter votre déclaration fiscale.
Les SCPI Européennes rencontrent un franc succès. Les sociétés de gestion l'ont d'ailleurs remarqué et de plus en plus d'entre elles lancent leur SCPI Européenne, ce qui leur procure plus d'agilité dans l'acquisition des meilleurs biens au meilleur rendement AEM (Acte en Main).
Il faut noter tout de même que, pour les SCPI Européennes, les Taux de Distribution sont bruts de fiscalité étrangère, donc légèrement favorisés par rapport au Taux de Distribution des SCPI Françaises.
Enfin, les SCPI Européennes qui figurent dans les meilleures SCPI, ont été récemment lancées. Elles profitent donc de l'avantage de la jeunesse, en acquérant d’excellent actif qui booste le rendement de leur parc immobilier qui n'est pas encore très important. Il est donc à surveiller la progression de la capitalisation de chacune, leur TOF, valeur de reconstitution...etc...
Chez Louve, vous pouvez composer un panier de SCPI grâce à notre offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
