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- Les SCPI sont de l’avis des professionnels un investissement à risque modéré et au rendement intéressant (4,52% de moyenne en 2023).
- Les SCPI permettent de générer des compléments de revenu réguliers, grâce aux loyers qui sont versés.
- Les SCPI permettent de réaliser une plus-value immobilière si la valeur des biens dans laquelle vous investissez augmente.
L’investissement dans l’immobilier vous tente, mais investir dans un bien locatif vous paraît peu abordable, trop contraignant et chronophage ? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peuvent dès lors représenter une belle opportunité : accès facilité et abordable au marché, diversification, rentabilité, sérénité…
Voici un avis complet sur les SCPI. Découvrez leurs avantages et les situations où il est pertinent d’y avoir recours, afin de vous faire votre propre avis.
Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement géré par une société de gestion. Une SCPI est non cotée en bourse. Sa société de gestion collecte les fonds d’investisseurs dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier varié (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts…). Les loyers générés par le patrimoine acquis sont reversés régulièrement aux investisseurs sous forme de dividendes.
Le patrimoine immobilier des SCPI répond souvent à une thématique. Il peut être axé sur une activité économique (immobilier de bureau, immobilier de santé, immobilier logistique, etc.) et/ou géographique (française, allemande, européenne, ...etc...).
On peut distinguer 2 types de SCPI :
- la SCPI d’entreprise qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial
- la SCPI d’habitation qui s’occupe quant à elle des immeubles à usage d’habitation
La SCPI propose donc une autre manière d’investir dans l’immobilier par rapport à l’achat classique d’un bien.
Dans certains cas, il est plus intéressant de recourir à une SCPI plutôt que de se lancer dans l’investissement immobilier en direct. Voici les situations où, de l’avis des professionnels, investir sur des SCPI est particulièrement pertinent.
Un complément de revenu régulier quand on n’a pas le temps de gérer seul
Si vous souhaitez des compléments de revenu réguliers mais que vous n’avez pas le temps ou la patience de vous occuper d’un bien immobilier locatif en direct, la SCPI est une solution très intéressante, car c’est elle qui achète et gère le parc immobilier à votre place. C'est à la société de gestion de la SCPI de s'en occuper pour vous. Cela signifie que vous n'aurez pas à chercher des locataires, à rédiger des baux, à gérer les paiements de loyer, ou à vous occuper des éventuelles réparations nécessaires dans le bien immobilier.
Vous profitez donc des loyers et de la potentielle plus-value de la valeur de votre part de SCPI sans avoir à vous occuper de rien.
Cela peut être très avantageux pour les investisseurs qui ne veulent pas être impliqués dans la gestion locative et qui souhaitent simplement bénéficier des revenus locatifs réguliers générés par leur investissement dans la SCPI. Ou encore pour les investisseurs qui n'ont pas les compétences ou les connaissances nécessaires pour gérer efficacement leur propre bien immobilier locatif.
Un investissement immobilier à privilégier lorsqu’on a un petit montant à investir
Il est possible d’investir en SCPI à partir de 180 €. C’est donc un investissement immobilier plus accessible que l’investissement locatif classique, où le prix d’un appartement descend rarement en dessous des 100 000 € en France. La SCPI est donc l'un des placements les plus abordables sur le marché immobilier. Et en plus, elle permet d'investir dans plusieurs biens immobiliers (puisque la SCPI gère un parc immobilier entier) avec une mise de fonds limitée.
Les SCPI sont très intéressantes lorsqu’on n’a pas besoin de son capital immédiatement et qu’on est imposé à 30% ou plus
Dans une vie, il arrive qu’on bénéficie d‘une entrée d’argent sans avoir de besoin précis dans l’immédiat. On souhaite alors placer son argent du mieux possible en attendant d’en avoir besoin. De ce point de vue, puisqu’elles offrent un rendement intéressant à risque modéré, les SCPI sont un excellent placement à moyen et long terme.
Et un montage financier peut les rendre encore plus attrayantes. Il s’agit de l’investissement en démembrement. Lorsqu’on investit en SCPI, il est possible de séparer la nue propriété (la propriété des murs) de l’usufruit (les loyers générés) durant un certain nombre d’années. Investir dans une SCPI en nue propriété permet de bénéficier d’une décote à l’achat.
Exemple d’un particulier imposé à 30% qui souhaite investir 100 000 € en SCPI
Par exemple, en renonçant aux loyers pendant 10 ans sur une SCPI Activimmo, vous pouvez acheter des parts pour seulement 65 % de leur valeur normale. Au bout de 10 ans, vous récupérez la pleine propriété, ainsi que les loyers à venir. Vous faites alors une plus-value immédiate de 53,8 % sur l’investissement initial, non imposable. En pleine propriété, les loyers vous auraient généré un rendement de 45,2 %, net d’impôts. Plus votre TMI (Taux Marginale d'impoqsition) est élevé, plus l’intérêt du démembrement sera important.
Préparer sa retraite en épargnant
Si vous souhaitez faire des placements pour préparer votre retraite, une SCPI peut grandement vous intéresser. Le rendement n’a rien à envier à celui d’un investissement locatif direct, les contraintes en moins. En effet, en vieillissant, on a de moins en moins envie de gérer l’entrée et la sortie des locataires ainsi que les divers travaux.
Dans l’ensemble, si l’investissement immobilier en direct est souvent plébiscité pour générer un complément de revenu à la retraite, l’investissement en SCPI est de l’avis des professionnels plus avantageux, car moins contraignant, moins risqué et plus diversifié.
De plus, il est aussi possible de prévoir sa retraite, en achetant une SCPI en nue propriété (décrit précédemment) et en calculant judiceusement la période de démembrement pour qu'elle se finalise sur votre rentrée en retraite (là où vous aurez une baisse de revenus). A ce moment là, vous pourrez décider de garder la SCPI (de nouveau en pleine propriété) et de toucher ses dividendes chaque mois (ou chaque trimestre) ou alors de la revendre (en profitant de la plus-value qui est arrivé suite à la fin de démembrement).
Placer la trésorerie de son entreprise
Investir en SCPI peut être un moyen idéal de placer la trésorerie de votre entreprise. En effet, la trésorerie excédentaire n’est souvent pas utilisée, alors qu’une gestion efficace de cette dernière par une SCPI peut constituer une très belle opportunité de rendement à la fiscalité maîtrisable.
Il s'agit là de revenir sur un concept vu plus haut dans cet article, à savoir le démembrement temporaire. Le montage peut se faire entre :
- la personne physique (l'entrepreneur, le chef d'entreprise, le médecin, l'avocat ...) qui sera le nu-propriétaire
- et la personne morale (son entreprise, son cabinet, sa SARL, sa SCI, ...) qui sera l'usufruitier.
La personne physique achète les parts de SCPI en nue-propriété avec une décote avantageuse (possible jusqu’à -45 % du prix initial). Tandis que la personne morale achète l’usufruit de ces mêmes parts et touche donc des dividendes de la SCPI (qui elle même reçoit les loyers).
Pendant la durée du démembrement, la personne physique n’est pas imposée sur sa nue-propriété. Et à la fin du démembrement, elle redevient plein propriétaire des parts. Grâce à la décote initiale, il y a donc plus-value immédiate, non imposable.
Les loyers perçus par la personne morale sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Mais l’investissement en usufruit est amortissable comptablement de façon linéaire ! Seuls les rendements supérieurs à l’investissement initial seront donc imposables.
Pour en savoir plus découvrez notre article sur où placer sa trésorerie d’entreprise.
Une opportunité pour les expatriés
Quand on est expatrié, la distance géographique peut représenter un obstacle à l’investissement. Dès lors, pour les non-résidents fiscaux français qui souhaitent préparer leur retraite en vue de leur retour en France, diversifier leur épargne dans l’immobilier européen ou faire un crédit et réaliser un investissement en immobilier passif, le recours à une SCPI est une véritable aubaine, qu’il faut à notre avis saisir sans hésiter.
Dans cet article, on vous explique pourquoi investir en SCPI quand on est expatrié est vraiment avantageux, vous y verrez notamment les nombreux avantages fiscaux.
Pourquoi passer par l’intermédiaire d’une SCPI pour investir dans l’immobilier ? Notre avis sur les SCPI est très positif et voici pourquoi !
Un accès privilégié au marché immobilier
L’un des premiers avantages de la SCPI est l’accès privilégié qu’elle offre au marché immobilier, avec des montants raisonnables.
En effet, lorsque vous investissez en SCPI, vous n'achetez pas directement un bien immobilier, mais un titre. Par exemple, le montant minimum que vous pouvez investir sur Louve est de 180 €. Ainsi, à notre avis, la SCPI est un investissement très intéressant. L’accès à l’immobilier devient tout à fait abordable grâce aux SCPI, sans aller puiser dans toutes ses réserves financières ou réaliser d’importants emprunts bancaires.
De plus, investir au sein d’une SCPI donne accès à de l’immobilier généralement inaccessible selon sa localisation géographique hors de la France, ou selon sa thématique (immobilier de bureaux, des murs de commerces, du résidentiel ou de la santé).
Une diversification des placements
Une SCPI vous permet de diversifier vos investissements immobiliers, ce que ne permet pas un investissement locatif classique. En effet, en acquérant des parts dans une SCPI, vous investissez dans des projets immobiliers multiples (bureaux, commerces, locaux…) situés en différents lieux.
Cette diversification de vos placements permet une mutualisation des risques, le manque à gagner sur les revenus d’un bien étant réduit par les autres biens détenus.
Consultez aussi notre article ou nous comparons SCPI ou investissement locatif.
Une tranquillité assurée pour les investisseurs
Une SCPI apporte de la tranquillité à l’investisseur : ce n’est pas lui qui gère les biens immobiliers, mais la société de gestion en charge du produit, qui le fait avec de l’expérience et des compétences que les particuliers ne possèdent pas nécessairement.
Cet investissement passif est donc facteur de sérénité et permet de gagner du temps, car la gestion d’un bien immobilier en direct peut être très chronophage et stressante : il faut sélectionner les locataires, s’occuper des travaux d’entretien, gérer les possibles accidents… La SCPI, elle, s’occupe de tout ! Vous bénéficiez donc des avantages financiers d’un investissement dans l’immobilier sans les soucis de la gestion.
Des placements immobiliers à forte rentabilité
Le rendement stable et attractif que permettent les SCPI sont un de leurs plus grands atouts, à notre avis. En 2022, le taux de distribution s'est installé à 4,5% en moyenne. Et ceci malgré la crise sanitaire, preuve de la résilience de ces placements !
Il est également possible d’investir en SCPI à crédit. Pour certaines SCPI, leur taux de rendement est supérieur aux intérêts d’emprunts, avec un rendement complémentaire pouvant aller jusqu’à 6% net. Cela permet de réaliser un montage financier attractif, et permet de bénéficier d’un effet levier particulièrement intéressant (les revenus de la SCPI pourront couvrir tout ou partie des échéances de l’emprunt). A noter qu'il est toujours possible de faire un crédit à la consommation pour pouvoir investir en SCPI, ce qui apporte d'autant plus de souplesse, surtout lorsque le taux d'usure est élevée, et empêche d'avoir des prêts immobiliers facilement, ou à des taux intéressants.
Les SCPI neutralisent donc les inconvénients de l’investissement immobilier classique : vous avez les avantages de l’investissement immobilier sans la difficultés d’accès, les contraintes et le stress !
Si les avantages offerts par les SCPI sont nombreux, il faut toutefois noter les éléments suivants avant de se lancer pour bien comprendre de quel type d’investissement il s’agit.
SCPI : avis sur la fiscalité
À quoi vous attendre en termes de fiscalité ? Les parts de SCPI sont considérées comme transparentes fiscalement : l’investisseur est donc imposé comme s’il détenait des actifs immobiliers classiques.
Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux de 17,2% pour des SCPI françaises. Il peut être intéressant d'investir dans des SCPI européennes pour réduire le montant des prélèvements.
Un placement moins liquide
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les placements en SCPI concernent l’immobilier : dès lors, ils vont être moins liquides qu’un placement financier de type livret bancaire ou fonds commun de placement.
Toutefois, des dispositifs d’aide à la liquidité peuvent être mis en place par la société de gestion, comme des fonds de remboursement.
Conservation des parts
Combien de temps faut il conserver ses parts de SCPI ? De manière générale, les personnes qui investissent en SCPI conservent leurs parts sur du moyen, long terme. En effet, comme tous les investissements immobiliers, une SCPI est un produit de rente qu'il faut garder en général au moins 6-7 ans, pour que la rentabilité soit intéressante. C’est donc une temporalité qu’il faut avoir en tête avant d’investir en SCPI.
L’achat de parts en SCPI présente donc de nombreux avantages : moins contraignant et plus accessible que l’investissement immobilier en direct, il est une aubaine si vous souhaitez compléter vos revenus, épargner pour plus tard en toute sérénité, ou encore placer la trésorerie de votre entreprise en toute confiance.
Nous avons reçu l'un de nos tout premiers investisseurs pour connaitre son avis sur les SCPI. Il nous livre son parcours, revient sur ses choix et ses objectifs d'investissement.
Au programme de ce témoignage :
- Objectifs et premiers investissements
- Découverte des SCPI et de ses avantages
- L'utilisation de l'effet de levier à son maximum
- Un portefeuille à 90% investi en immobilier
- La diversification de son portefeuille
- Comment 300 000€ de SCPI, c'est possible ?
- Retour sur les performances des SCPI
- Les autres investissements envisagés
- Commencer l'éducation financière au plus jeune âge
- Conseils pour se lancer
Louve Invest est un endroit idéal pour réaliser ce type d’investissement : souscription en ligne simple et rapide, suivi de l’investissement facilité. Par l'intermédiaire de Louve Invest, vous pourrez également bénéficier d’un cashback du montant investi.
