- La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond concrètement à la somme de la valeur du patrimoine, et des différents frais et droits payés pour l’acquisition des biens.
- Aux côtés des indicateurs de performance et rendement traditionnels, la valeur de reconstitution est un outil d’analyse puissant pour identifier les meilleures opportunités.
- Comparée au prix de souscription, cette valeur permet à un investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué.
- Cet indicateur est suivi attentivement par nos experts, et nous le mettons en avant sur chaque SCPI avec un graphe détaillé pour choisir le bon investissement selon votre objectif.
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution constitue un des indicateurs de valeur clé d’une SCPI, tant pour les investisseurs historiques que pour de potentiels nouveaux entrants.
Concrètement, la valeur de reconstitution en SCPI représente la valeur de la réalisation (valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale + valeur des actifs financiers) à laquelle on vient additionner tous les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (comme les droits payés pour l’acquisition des biens).
Pourquoi est-ce un indicateur clé ?
La valeur de reconstitution d’une SCPI est clé puisque, comparée au prix de souscription, elle permet à l’investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué. C’est une donnée complémentaire au taux de distribution et au taux de rendement interne.
La valeur de reconstitution est déterminable à partir des documents communiqués trimestriellement ou annuellement par la société de gestion. On retrouve dans ces mêmes documents les autres indicateurs de valeur fondamentaux que sont la valeur de souscription (le prix d’une part payée par un nouvel investisseur), et la valeur de retrait (le montant que récupère un associé lorsqu’il souhaite sortir du placement).
Louve Invest tient à jour une base de données permettant aux investisseurs d’avoir accès à ces indicateurs et de pouvoir les interpréter de façon à guider leurs décisions.
Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription
La valeur de reconstitution est un indicateur déterminant dans l’étude d’une opportunité d’investissement.
L’investisseur doit notamment comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription (aussi appelé prix de souscription ou prix d'achat), afin de pouvoir juger de la juste valeur de la part qu’il désire acquérir.
En effet, la comparaison entre ces 2 valeurs permet de savoir si le prix de souscription est :
- surcoté (surévalué, ce qui favorise les anciens investisseurs, déjà associé de la SCPI)
- ou décoté (sous-évalué, donc attractif pour un nouvel investisseur).
Valeur de souscription = Prix de souscription = Prix d'achat
Si Prix de souscription > Valeur de reconstitution, alors Prix d'achat surévalué (surcoté)
Si Prix de souscription < Valeur de reconstitution, alors Prix d'achat sous-évalué (décoté)
Comment savoir si le prix de souscription est décoté ou surcoté ?
Pour autant, ce ne sont pas les valeurs absolues qui sont en général comparées entre elles, mais plutôt l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part.
Si (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1 > 0, alors Prix d'achat surévalué (surcoté)
Si (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1 < 0, alors Prix d'achat sous-évalué (décoté)
Pour faire simple, chez Louve Invest, nous vous avons déjà calculé cet écart, et nous avons mis en place un nouvel indicateur qui vous permet de savoir simplement si le prix de part des SCPI est “intéressant” ou non, grâce à l’évolution historique de la valeur du parc immobilier de la SCPI par rapport à son prix d'achat, soit l'évolution de la valeur de reconstitution SCPI par rapport au prix d'achat.
Cet indicateur qualifie la SCPI en fonction de l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part :
- Si le prix de la part est inférieur de plus de 2% à sa valeur de reconstitution, alors il est considéré comme intéressant.
- S’il est supérieur à 2%, alors le prix est considéré comme élevé.
- Entre ces 2 tranches, il est considéré neutre.
Pour chaque SCPI, nous avons donc classé les prix d'achat en 3 catégories : Intéressant, neutre ou élevé.
Vous pouvez ainsi observer aisément la différence entre le prix d'achat et la valeur de reconstitution et déterminez facilement s'il s'agit du bon moment pour souscrire.
Par exemple, observons l'évolution du prix de part et de la valeur de reconstitution de la SCPI Cristal Life. Ici, la décote est de 9,31%, une différence plutôt importante et une indication sur le prix actuel de la part, en dessous de sa valeur sur le marché.
Un indicateur surveillé et encadré
L’évolution de la valeur de reconstitution est surveillée et encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, la valeur de reconstitution doit être comprise entre -10% et +10% du prix de souscription :
- Si le rapport entre valeur de reconstitution et valeur de souscription est supérieur à 10%, alors la société de gestion de la SCPI est obligée de dévaloriser le prix de souscription (qui est bien trop surcoté).
- À l’inverse, si ce même rapport est inférieur à 10%, alors le prix de souscription doit être revalorisé (car il est bien trop décoté).
Cette règle n'empêche pas les sociétés de gestion des SCPI d'arbitrer, comme elles l'entendent, avant d'atteindre ces limites de plus ou moins 10%. Par exemple, Perial a décidé, au 15 septembre 2023, d'ajuster son prix d'achat de part de PF Hospitalité Europe de 200€ à 181€, considérant que "les projections réalisées en accord avec les experts indépendants sur l'évolution des marchés immobilier d'ici la fin de l'année poussent à ajuster le prix de la part". Pour autant, l'écart entre valeur de reconstitution et prix de souscription était de 1,91 %.
Cette règle est un moyen de garantir une relative sécurité et stabilité aux investisseurs, tout en permettant à une société de gestion une certaine marge de manœuvre et de pouvoir donner les incitations souhaitées aux investisseurs.
Un investisseur retrouve cette information au travers de la note d’information visée par l’AMF, qui précise les conditions de souscriptions ainsi que le fonctionnement de la société.
Observer si le prix de souscription d’une SCPI est 10 % en deçà ou au-dessus de sa valeur de reconstitution permet alors d’écarter ou au contraire d’identifier des opportunités d’investissement.
Ainsi, si la valeur de reconstitution se rapproche des 90 % de la valeur de souscription, une prochaine revalorisation de la part est possible.
Nous avons récolté les valeurs de reconstitution de la mi-année 2024 de plus de 40 SCPI afin d'analyser leur évolution et de déterminer si les SCPI ont rebondi après une année 2023 difficile. Pour répondre aux questions suivantes : que valent vraiment les SCPI aujourd'hui ? Faut-il acheter des parts SCPI en ce moment ? Le pire est-il derrière nous ?
Au programme de la vidéo :
- Introduction
- Rappel du contexte du marché immobilier
- Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?
- L'analyse des valeurs de reconstitution des SCPI
- Décote et surcote : les évolutions de prix de part de SCPI
- Résumé des variations de prix
- Les points clés à retenir
- Notre outil pour analyser les valeurs de reconstitution des SCPI
- Réponses à vos questions
Les revalorisations sont courantes
Avec la régulation imposée par l’AMF, si l’expert indépendant fait état d’une valeur de reconstitution de la SCPI à la hausse, la limite de 10 % de différence avec la valeur de souscription peut ainsi amener à une revue à la hausse du prix de souscription.
Les revalorisations sont ainsi relativement courantes et témoignent d’un fonctionnement normal de la SCPI, tant pour les SCPI à capital variable que les SCPI à capital fixe.
À ce titre, le prix d’une part de SCPI à capital variable est relativement plus stable qu’une part de SCPI à capital fixe, qui dépend plus directement des variations de l’offre et de la demande. Ce sont aussi auprès des SCPI à capital fixe que l’on trouve généralement les surcotes ou les décotes les plus importantes.
Une base de données pour suivre les revalorisations SCPI
Louve Invest et ses experts tiennent à jour une base de données qui informe les investisseurs des dernières évolutions du prix de souscription des SCPI les plus intéressantes à suivre.
Ainsi, nous avons pu interpréter :
- 23 revalorisations sur l'année 2022,
- 14 revalorisations et 16 dévalorisations sur 2023,
- et déjà 4 revalorisations et 7 dévalorisations sur le premier semestre 2024.
Retrouvez toutes les valeurs par SCPI et par année sur notre article de revalorisation des SCPI.
On peut citer par exemple les revalorisations de :
- Remake Live, avec un prix de souscription qui a augmenté en juin 2023, passant de 200 € à 204 €. Nous sommes donc passé d'un prix d'achat intéressant à un prix d'achat normal suite à cette revalorisation.
- Iroko Zen, avec un prix de part passé de 200€ à 202€ en Août 2024.
La revalorisation peut aussi avoir lieu sur une base annuelle, comme pour Novapierre Résidentiel, dont le prix de souscription aux parts est passé de 1 555 € à 1 622 € entre le 1er avril 2021 et le 1er avril 2022.
Dans les deux cas cités, si l’évolution de la valeur de reconstitution n’est pas identique à l’évolution du prix de souscription, alors il peut y avoir une décote ou une surcote dont les investisseurs peuvent profiter selon leur stratégie.
Évolution de la moyenne de l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution
Nous avons collecté les valeurs de reconstitution d’environ 40 SCPI de rendements de 2018 à juin 2024 pour mieux comprendre l’évolution de leurs valeurs. Ces 40 SCPI de rendement, sur 216 SCPI existantes, représentent une grosse majorité de la collecte actuelle. Certaines SCPI ne sont plus ouvertes à la souscription, d’autres sont dormantes (pour des raisons d’attractivité faible) ou encore d’optimisation fiscale (SCPI fiscales).
La différence entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet de savoir si les biens de la SCPI sont sur-valorisés ou sous-valorisés par rapport au prix de souscription (prix d’achat de la SCPI).
On observe qu’historiquement, les SCPI gèrent leurs actifs avec un matelas de sécurité sur les 5 dernières années, avec des décotes comprises entre 2,9% à 4,74 %. Cependant, on observe en 2023 un rapprochement entre valeur de reconstitution et prix de souscription, avec un écart quasi nul.
Sous forme de graphique, on observe mieux le rebond de juin 2024, avec une décote de nouveau positive à 0,72%. Peut-être le signe que le point le plus bas se trouve aujourd'hui derrière nous.
Nous avons mené cette analyse sur les principales classes d’actifs proposées en SCPI, à savoir :
- Les bureaux
- Les commerces (souvent des commerces dits essentiels : supermarché, restauration, bricolage)
- La santé (EHPAD, cliniques, résidences médicalisées, ..)
- Le résidentiel
- La logistique (entrepôts, locaux d’activités, ..)
- L’hôtellerie (hôtels, centre de vacances, …)
On constate des disparités et une volatilité, parfois importantes, en fonction des secteurs :
- Les SCPI diversifiées ont une volatilité plus faible sur leur valeur de reconstitution, avec des décotes entre 1% et 3,3%. Leur caractère diversifié leur permet d’éviter les évolutions brutales à la baisse que peuvent connaître certaines SCPI. A l’inverse, elles ne connaissent jamais de décote très importante.
- A contrario, les SCPI de bureaux observent des écarts élevés entre prix de part et valeur de reconstitution jusqu’en 2021, la tendance commence à diminuer en 2022 pour s’inverser en 2023 avec une surcote de 1,91% en juin 2024.
- Les SCPI de commerces observent une légère amélioration de leur décote, pour atteindre 2,13% en juin 2024. A noter, seule une SCPI de commerce se trouve en surcote (Novapierre Allemagne, avec une surcote de 7,56%). Le reste des SCPI de commerce est en situation de décote, qui serait de 3,34%, sans l’impact négatif de la surcote de Novapierre Allemagne.
- Les SCPI résidentielles observaient des décotes moyennes de plus de 5% jusqu’en 2022. Elles se trouvent impactées à partir de 2023, mais résistent bien aux évolutions du marché immobilier.
- Idem pour les SCPI de logistique, dont la décote se stabilise autour de 3,5%. Peu nombreuses, les SCPI logistique voient leur décote moyenne fortement impactées par la SCPI LF opportunité Immo, dont la décote tourne autour des 7% à 8% depuis plusieurs années. Tandis que les SCPI Activimmo et Log In conservent un écart faible entre prix de souscription et valeur de reconstitution.
- Les SCPI de santé ont connu une baisse importante de la valeur des actifs, notamment pour la SCPI Primovie dont la surcote s'établit à 4,79% au 31/12/2023. C’est l’un des secteurs les plus en difficulté en 2023 et 2024. D’autant plus que la SCPI Primovie présente plus de 15% de bureaux dans son parc, secteur également en difficulté ces derniers mois.
- Les SCPI d’hôtellerie ont connu une forte baisse lors du Covid et se sont depuis bien rétablies. Elles restent assez volatiles, et souffrent du contexte immobilier actuel, notamment la SCPI Cap’Hebergimmo qui voit sa décote passer de 7,9% en 2022 à 3,09% à la mi-année 2024.
Suite à une année 2023 difficile marquée par la hausse des taux, les SCPI restent résilientes et commencent doucement à rebondir en améliorant leur décote moyenne à la mi-année 2024. Reste à confirmer cette tendance d’ici la fin d’année et la nouvelle évaluation de leur parc immobilier.
Voici le graphique des décotes par secteur sous forme de tableau :
Évolution de la valeur de reconstitution sur les 5 dernières années
L’étude sur la moyenne de l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution permet, pour l’investisseur, de connaître l’évolution du matelas de sécurité sur les SCPI. Cela est tout à fait pertinent pour les investisseurs qui se posent la question d’investir en SCPI à l’instant t, car malgré les revalorisations passées, l’écart reste intéressant.
Pour avoir une analyse plus globale sans prendre en compte la revalorisation des prix de souscription, l’étude de l’évolution de la valeur de reconstitution permet globalement de savoir si les SCPI prennent de la valeur dans le temps.
On constate que de 2018 à 2021, la valeur de reconstitution s’est améliorée en moyenne de 4,33%. Cela signifie que sur cette période, la valeur des biens des SCPI s’est appréciée. Certaines SCPI ont ainsi pu revaloriser à la hausse leur prix de souscription pour permettre de générer une plus-value aux épargnants. Une diminution est amorcée à partir de 2022 et s’accélère en 2023 avec une tendance toujours à la baisse en juin 2024.
Évolution de la valeur de reconstitution par secteur de 2018 à juin 2024
Sur une base 100, voici l’évolution de la valeur de reconstitution en fonction de chaque classe d’actifs des SCPI. On remarque l’appréciation forte du résidentiel qui résiste bien, tout comme la logistique. Les secteurs de la santé et diversifié observent une stagnation à la mi-année 2024. Alors que les secteurs du bureau, commerces et hôtels continuent d’observer des baisses de leur valeur de reconstitution.
Évolution de la valeur de reconstitution par géographie de 2018 à juin 2024
Forte diminution de la valeur de reconstitution pour les SCPI Françaises, alors que les SCPI Européennes observent une stabilisation après une chute de 5,5 points depuis 2021. Le caractère diversifié des SCPI Européennes permet une plus grande flexibilité quant aux choix des pays dans lesquels elles font leur acquisitions.
Top 5 de l’augmentation de la valeur de reconstitution en 2023
Voici un tableau des SCPI ayant connu la plus forte croissance de leur valeur de reconstitution en juin 2024 (par rapport à décembre 2023).
On note des évolutions qui ne dépassent pas les 2%.
Top 5 de baisse de la valeur de reconstitution en 2023
Voici un tableau des SCPI ayant connu la plus forte décroissance de leur valeur de reconstitution en juin 2024 (par rapport à décembre 2023).
Les SCPI qui observent des évolutions à la baisse de leur valeur de reconstitution, les diminutions sont beaucoup plus fortes, atteignant -12,29% pour la SCPI LF Grand Paris Patrimoine.
Zoom sur les SCPI avec la plus grosse décote
Top 10 des opportunités avec la meilleure décote entre le prix de part et la valeur d’expertise :
La partie gauche du tableau montre les 10 SCPI avec les décotes les plus importantes au 30 juin 2024. La partie droite montre celles ayant déjà procédé à un ajustement de leur prix de part au 30 septembre 2024. On observe des SCPI qui avaient des décotes importantes et qui ont donc ajusté leur prix de part à la hausse, telles que Epsilon 360 et Cristal Rente. Elles conservent d’ailleurs une décote confortable suite à cet ajustement. Des SCPI telles qu’Iroko Zen et Kyaneos Pierre, avec des décotes plus modestes, ont aussi choisi de rapprocher leur prix de parts à leur valeur de reconstitution.
Les SCPI Cristal Life et LF Opportunité Immo, avec des décotes de 9,31% et 7,79%, sont proches des 10% réglementaires et pourraient envisager une potentielle revalorisation.
Qu'est-ce qu'une surcote ?
Une surcote de la valeur de part d'une SCPI a lieu dès que la valeur de reconstitution est supérieur au prix de souscription, ou dit autrement, dès que l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription est supérieur à 0.
L’expertise Louve Invest permet de vous faire savoir lorsque qu’un prix de souscription n’est pas attractif pour de nouveaux investisseurs souhaitant investir dans une SCPI. En effet dans le cas d'une surcote du prix d'achat, le nouvel investisseur va acheter la part de la SCPI à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine.
Attention, cela ne veut pas dire que la SCPI en question n’est pas performante en soi. Il s’agit plutôt d’un signal signifiant que les investisseurs historiques sont favorisés.
Exemples de surcote pour les SCPI
On peut citer par exemple les dévalorisations sur les 3 SCPI de bureaux de la société de gestion Amundi Immobilier :
- Rivoli Avenir Patrimoine, avec une valeur de souscription passant de 306€ à 268€, soit une baisse de près de 12,5% en juin 2023, puis suivi d'une autre baisse de 6,7%, pour un prix d'achat passant de 268€ à 250€ en mars 2024
- Edissimmo a baissé son prix de part de souscription de 237€ à 204€, soit une baisse de 13,9%, puis suivi d'une autre baisse de 6,3%, pour un prix d'achat passant de 204€ à 191€ en mars 2024
- Genepierre a vu son prix d'achat passé de 270€ à 224€, soit une baisse de près de 17%, puis suivi d'une autre baisse de 6,%, pour un prix d'achat passant de 24€ à en mars 2024
Un autre exemple pour comprendre ce mécanisme est la SCPI Patrimmo Commerce, dont la gestion est assurée par Primonial REIM.
Son prix de souscription était de 197 € pour une part et sa valeur de reconstitution était quant à elle estimée à 179,47 € en 2021. On observe donc une surcote de 9,77 % avec un prix de souscription assez significativement supérieur à cette valeur de reconstitution. Il s'en est suivi alors une dévalorisation du prix de la part qui est passé à 176 € (rendant ainsi le prix d'achat de nouveau intéressant pour les nouveaux investisseurs éventuels).
Hélas, sa valeur de reconstitution a continuer de baisser, redonnant une surcote
Dans le même temps, Primonial REIM propose aussi la SCPI Primofamily. Cette fois-ci, le prix de souscription à une part est de 204 € pour une valeur de reconstitution estimée à 212,24 € à fin 2022. On observe alors une décote de -3,88 %, ce qui constitue un signal encourageant pour un nouvel investisseur intéressé par une souscription.
Top 5 de baisse de la valeur de reconstitution en 2023
Voici un tableau des SCPI ayant connu la plus forte décroissance de leur valeur de reconstitution en juin 2024 (par rapport à décembre 2023).
Les SCPI qui observent des évolutions à la baisse de leur valeur de reconstitution, les diminutions sont beaucoup plus fortes, atteignant -12,29% pour la SCPI LF Grand Paris Patrimoine.
Zoom sur les SCPI avec la plus grosse surcote
Top 10 des SCPI ayant la plus grande surcote entre le prix de part et la valeur d’expertise :
Ce tableau présente les SCPI les plus en difficultés, avec les surcotes les plus importantes. La SCPI LF Grand Paris Patrimoine notamment, présente une surcote de 21,63% au 30 juin 2024. La SCPI, qui affichait une décote de 6,68% fin 2023, dépasse largement les 10% d'écart réglementaire et se voit obligée de diminuer son prix de part de plus de 17%.
Suivi des dernières dévalorisations sur T1 2024
Des conseils d’experts rapides
Zoom sur la SCPI Iroko Zen
Lancée en 2020, la SCPI Iroko Zen connaît depuis son lancement de très belles performances, tout en observant une progression de sa valeur de reconstitution.
Diversifiée, investie majoritairement en Europe et sans frais, elle a su attirer les investisseurs et faire progresser sa collecte rapidement. Cela a été un vrai atout durant la période difficile de la remontée des taux, car elle a su réaliser de bonnes acquisitions. Aujourd’hui, son parc continue de s’apprécier.
La SCPI n’avait encore jamais ajusté son prix de part, elle mise sur une stratégie conservatrice avec une décote confortable de 4,50%.
En juillet 2024, Iroko Zen a fait une revalorisation de son prix de part de +1% pour passer de 200€ à 202€ :
Zoom sur la SCPI Primopierre
Primopierre est une SCPI de bureaux de la société de gestion Primonial. Cette SCPI connaît une des plus grosses évolutions à la baisse de sa valeur de reconstitution. Malgré une situation qui était favorable il y a quelques années, on observe aujourd’hui une importante diminution de leur valeur de reconstitution.
Malgré une première diminution du prix de part de 10% en juin 2023 (à l’occasion de l’audit exceptionnel de la mi-année), la valeur de reconstitution continue de diminuer. Cela a contraint la SCPI à diminuer son prix de part une nouvelle fois en janvier 2024, avec toujours une surcote importante de 8,78%. Pour finalement encore baissé son prix de part en juin 2024.
Ce “mastodonte de l’immobilier”, majoritairement investie en bureau et en France, a eu du mal à affronter la période difficile de ces derniers mois.
Résumé des variations de prix de parts en 2024
La majorité des SCPI ont vu leur prix de souscription inchangés. Depuis l’évaluation du parc immobilier de juin 2024, la majorité des SCPI n’ont pas changé leur prix de parts.
8 SCPI ont diminué leur prix de part. Parmi elles, de nombreuses SCPI historiques avec des capitalisations importantes, qui ont eu du mal à s’adapter rapidement face aux brusques changements du marché.
4 SCPI ont augmenté le prix de leur part. Le contexte moins certain de 2023 a poussé les SCPI à plus de prudence. Elles sont donc moins nombreuses à avoir pris la décision d’augmenter leur prix de part.
Suite à l’évaluation de la mi-année 2024, on retrouve 39,1% des SCPI en surcote, contre 60,9% en décote. On constate que de plus en plus de SCPI se retrouvent en situation de surcote, elles n’étaient que 16,9% en 2021.
Les analyses mises à votre disposition avec Louve Invest
Concernant les SCPI que nos experts suivent pour vous, nous mettons régulièrement à disposition nos études sur les valeurs de reconstitutions, ainsi que la liste des SCPI avec les plus fortes décotes, qui sont susceptibles de connaître des plus-values.
Nous avons déjà mené une étude complète, fin d'année 2023 sur les valeurs de reconstitution, suite aux différentes annonces de nombreuses SCPI de baisser leur prix de parts.
Au programme de la vidéo :
- Un marché immobilier toujours sous tension
- Comprendre la valeur de reconstitution et son intérêt
- L'analyse des valeurs de reconstitution des SCPI
- Les évolutions de prix de part de SCPI
- Les points clés de cette analyse
- Notre outil pour analyser les valeurs de reconstitution des SCPI
- Réponses à vos questions
À travers sa marketplace, Louve Invest propose aux investisseurs près de 50 SCPI approuvées et visées par l’AMF. Grâce à ce travail de sélection des SCPI les plus attractives, et à un conseil personnalisé apporté par ses experts, Louve Invest est en mesure d’apporter tous les éclairages nécessaires aux questions de valeur de reconstitution et de prix de souscription.
Cela peut vous permettre de bénéficier des meilleures conditions d’entrée et d’ainsi maximiser le retour de votre investissement. Pour rappel, il est possible de compléter en ligne votre dossier et de recevoir les bulletins de souscriptions souhaités dans un délai inférieur à 48h.
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