- La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond concrètement à la somme de la valeur du patrimoine, et des différents frais et droits payés pour l’acquisition des biens.
- Aux côtés des indicateurs de performance et rendement traditionnels, la valeur de reconstitution est un outil d’analyse puissant pour identifier les meilleures opportunités.
- Comparée au prix de souscription, cette valeur permet à un investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué.
- Cet indicateur est suivi attentivement par nos experts, et nous le mettons en avant sur chaque SCPI avec un graphe détaillé pour choisir le bon investissement selon votre objectif.
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution constitue un des indicateurs de valeur clé d’une SCPI, tant pour les investisseurs historiques que pour de potentiels nouveaux entrants.
Concrètement, la valeur de reconstitution en SCPI représente la valeur de la réalisation (valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale + valeur des actifs financiers) à laquelle on vient additionner tous les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI (comme les droits payés pour l’acquisition des biens).
Pourquoi est-ce un indicateur clé ?
La valeur de reconstitution d’une SCPI est clé puisque, comparée au prix de souscription, elle permet à l’investisseur de savoir s’il achète une part de SCPI à un prix surévalué ou sous-évalué. C’est une donnée complémentaire au taux de distribution et au taux de rendement interne.
La valeur de reconstitution est déterminable à partir des documents communiqués trimestriellement ou annuellement par la société de gestion. On retrouve dans ces mêmes documents les autres indicateurs de valeur fondamentaux que sont la valeur de souscription (le prix d’une part payée par un nouvel investisseur), et la valeur de retrait (le montant que récupère un associé lorsqu’il souhaite sortir du placement).
Louve Invest tient à jour une base de données permettant aux investisseurs d’avoir accès à ces indicateurs et de pouvoir les interpréter de façon à guider leurs décisions.
Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription
La valeur de reconstitution est un indicateur déterminant dans l’étude d’une opportunité d’investissement.
L’investisseur doit notamment comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription (aussi appelé prix de souscription ou prix d'achat), afin de pouvoir juger de la juste valeur de la part qu’il désire acquérir.
En effet, la comparaison entre ces 2 valeurs permet de savoir si le prix de souscription est :
- surcoté (surévalué, ce qui favorise les anciens investisseurs, déjà associé de la SCPI)
- ou décoté (sous-évalué, donc attractif pour un nouvel investisseur).
Valeur de souscription = Prix de souscription = Prix d'achat
Si Prix de souscription > Valeur de reconstitution, alors Prix d'achat surévalué (surcoté)
Si Prix de souscription < Valeur de reconstitution, alors Prix d'achat sous-évalué (décoté)
Comment savoir si le prix de souscription est décoté ou surcoté ?
Pour autant, ce ne sont pas les valeurs absolues qui sont en général comparées entre elles, mais plutôt l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part.
Si (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1 > 0, alors Prix d'achat surévalué (surcoté)
Si (Prix de souscription / Valeur de reconstitution) - 1 < 0, alors Prix d'achat sous-évalué (décoté)
Pour faire simple, chez Louve Invest, nous vous avons déjà calculé cet écart, et nous avons mis en place un nouvel indicateur qui vous permet de savoir simplement si le prix de part des SCPI est “intéressant” ou non, grâce à l’évolution historique de la valeur du parc immobilier de la SCPI par rapport à son prix d'achat, soit l'évolution de la valeur de reconstitution SCPI par rapport au prix d'achat.
Cet indicateur qualifie la SCPI en fonction de l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution SCPI et son prix d'achat de part :
- Si le prix de la part est inférieur de plus de 2% à sa valeur de reconstitution, alors il est considéré comme intéressant.
- S’il est supérieur à 2%, alors le prix est considéré comme élevé.
- Entre ces 2 tranches, il est considéré neutre.
Pour chaque SCPI, nous avons donc classé les prix d'achat en 3 catégories : Intéressant, neutre ou élevé.
Vous pouvez ainsi observer aisément la différence entre le prix d'achat et la valeur de reconstitution et déterminez facimlement s'il s'agit du bon moment pour souscrire.
Par exemple, observons l'évolution du prix de part et de la valeur de reconstitution de la SCPI Epargne Pierre. Ici, la décote est de 7,61%, une différence plutôt importante et une indication sur le prix actuel de la part, en dessous de sa valeur sur le marché.
Un indicateur surveillé et encadré
L’évolution de la valeur de reconstitution est surveillée et encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). En effet, la valeur de reconstitution doit être comprise entre -10% et +10% du prix de souscription :
- Si le rapport entre valeur de reconstitution et valeur de souscription est supérieur à 10%, alors la société de gestion de la SCPI est obligée de dévaloriser le prix de souscription (qui est bien trop surcoté).
- À l’inverse, si ce même rapport est inférieur à 10%, alors le prix de souscription doit être revalorisé (car il est bien trop décoté).
Cette règle n'empêche pas les sociétés de gestion des SCPI d'arbitrer, comme elles l'entendent, avant d'atteindre ces limites de plus ou moins 10%. Par exemple, Perial a décidé d'ajuster, au 15 septembre 2023, son prix d'achat de part de PF Hospitalité Europe de 200€ à 181€, considérant que "les projections réalisées en accord avec les experts indépendants sur l'évolution des marchés immobilier d'ici la fin de l'année poussent à ajuster le prix de la part". Pour autant, l'écart entre valeur de reconstitution et prix de souscription était de 1,91 %.
Cette règle est un moyen de garantir une relative sécurité et stabilité aux investisseurs, tout en permettant à une société de gestion une certaine marge de manœuvre et de pouvoir donner les incitations souhaitées aux investisseurs.
Un investisseur retrouve cette information au travers de la note d’information visée par l’AMF, qui précise les conditions de souscriptions ainsi que le fonctionnement de la société.
Observer si le prix de souscription d’une SCPI est 10 % en deçà ou au-dessus de sa valeur de reconstitution permet alors d’écarter ou au contraire d’identifier des opportunités d’investissement.
Ainsi, si la valeur de reconstitution se rapproche des 90 % de la valeur de souscription, une prochaine revalorisation de la part est possible.
Les revalorisations sont courantes
Avec la régulation imposée par l’AMF, si l’expert indépendant fait état d’une valeur de reconstitution de la SCPI à la hausse, la limite de 10 % de différence avec la valeur de souscription peut ainsi amener à une revue à la hausse du prix de souscription.
Les revalorisations sont ainsi relativement courantes et témoignent d’un fonctionnement normal de la SCPI, tant pour les SCPI à capital variable que les SCPI à capital fixe.
À ce titre, le prix d’une part de SCPI à capital variable est relativement plus stable qu’une part de SCPI à capital fixe, qui dépend plus directement des variations de l’offre et de la demande. Ce sont aussi auprès des SCPI à capital fixe que l’on trouve généralement les surcotes ou les décotes les plus importantes.
Une base de données pour suivre les revalorisations SCPI
Louve Invest et ses experts tiennent à jour une base de données qui informe les investisseurs des dernières évolutions du prix de souscription des SCPI les plus intéressantes à suivre.
Ainsi, nous avons pu interpréter près de 22 revalorisations entre le 1er janvier et le 1er août 2022. Et nous suivons encore toutes celles de 2023.
On peut citer par exemple les revalorisations de :
- Remake Live, avec un prix de souscription qui a augmenté en juin 2023, passant de 200 € à 204 €. Nous sommes donc passé d'un prix d'achat intéressant à un prix d'achat normal suite à cette revalorisation.
- Patrimmo Croissance est une SCPI gérée par Primonial REIM dont le capital est formé presque exclusivement d’immeubles résidentiels situés en France.
La revalorisation peut aussi avoir lieu sur une base annuelle, comme pour Novapierre Résidentiel, dont le prix de souscription aux parts est passé de 1 555 € à 1 622 € entre le 1er avril 2021 et le 1er avril 2022.
Dans les deux cas cités, si l’évolution de la valeur de reconstitution n’est pas identique à l’évolution du prix de souscription, alors il peut y avoir une décote ou une surcote dont les investisseurs peuvent profiter selon leur stratégie.
Zoom sur les SCPI avec la plus grosse décote
Sur les dernières valeurs de reconstitution, que nous avons obtenu en juin 2023, voici un classement des 10 SCPI qui sont le plus en décôte :
Cristal Life de sa décote à -14,35% (au delà des -10% réglementaire, devrait donc dans les mois à venir prendre des mesures pour réhausser son prix de souscription.
Quant à PF Grand Paris elle est à une décote à -6,17%, malgré une baisse importante de sa valeur de reconstitution de -11,39%, car elle avait procédé déjà à une importante baisse de son prix de souscription juste avant.
Sur cette liste, certaines SCPI devraient connaître une revalorisation à la hausse, tandis que d’autres préféreront conserver un écart de sécurité en cas de baisse continue du marché immobilier.
Qu'est-ce qu'une surcote ?
Une surcote de la valeur de part d'une SCPI a lieu dès que la valeur de reconstitution est supérieur au prix de souscription, ou dit autrement, dès que l'écart en pourcentage entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription est supérieur à 0.
L’expertise Louve Invest permet de vous faire savoir lorsque qu’un prix de souscription n’est pas attractif pour de nouveaux investisseurs souhaitant investir dans une SCPI. En effet dans le cas d'une surcote du prix d'achat, le nouvel investisseur va acheter la part de la SCPI à un prix supérieur à la valeur réelle du patrimoine.
Attention, cela ne veut pas dire que la SCPI en question n’est pas performante en soi. Il s’agit plutôt d’un signal signifiant que les investisseurs historiques sont favorisés.
Exemples de surcote pour les SCPI
On peut citer par exemple les dévalorisations sur les 3 SCPI de bureaux de la société de gestion Amundi Immobilier (comme le précise leur communiqué de presse) :
- Rivoli Avenir Patrimoine, avec une valeur de souscription passant de 306€ à 268€, soit une baisse de près de 12,5%.
- Edissimmo a baissé son prix de part de souscription de 237€ à 204€, soit une baisse de 13,9%.
- Genepierre a vu son prix d'achat passé de 270€ à 224€, soit une baisse de près de 17%.
Un autre exemple pour comprendre ce mécanisme est la SCPI Patrimmo Commerce, dont la gestion est assurée par Primonial REIM.
Son prix de souscription était de 197 € pour une part et sa valeur de reconstitution était quant à elle estimée à 179,47 € en 2021. On observe donc une surcote de 9,77 % avec un prix de souscription assez significativement supérieur à cette valeur de reconstitution. Il s'en est suivi alors une dévalorisation du prix de la part qui est passé à 176 € (rendant ainsi le prix d'achat de nouveau intéressant pour les nouveaux investisseurs éventuels).
Dans le même temps, Primonial REIM propose aussi la SCPI Primofamily. Cette fois-ci, le prix de souscription à une part est de 204 € pour une valeur de reconstitution estimée à 212,24 € à fin 2022. On observe alors une décote de -3,88 %, ce qui constitue un signal encourageant pour un nouvel investisseur intéressé par une souscription.
Suivi de dévalorisation sur 15 SCPI
Des conseils d’experts rapides
À travers sa marketplace, Louve Invest propose aux investisseurs près de 50 SCPI approuvées et visées par l’AMF. Grâce à ce travail de sélection des SCPI les plus attractives, et à un conseil personnalisé apporté par ses experts, Louve Invest est en mesure d’apporter tous les éclairages nécessaires aux questions de valeur de reconstitution et de prix de souscription.
Cela peut vous permettre de bénéficier des meilleures conditions d’entrée et d’ainsi maximiser le retour de votre investissement. Pour rappel, il est possible de compléter en ligne votre dossier et de recevoir les bulletins de souscriptions souhaités dans un délai inférieur à 48h.
Voici quelques exemples d'analyses que nous mettons à votre disposition.
Les analyses mises à votre disposition avec Louve Invest
Concernant les SCPI que nos experts suivent pour vous, on observe un écart moyen entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription à une part de -2,81 % à fin 2022. Cet écart a baissé en 2022, il était à -4,74% à fin 2021, signe d’une correction au 31/12/2022. À noter que de nombreuses SCPI se sont lancées en 2022 et pénalisent légèrement cette moyenne. Prenons l’exemple de LF Avenir Santé avec un prix de souscription supérieur à la valeur de reconstitution de 5,89 % ou encore Ncap Continent de Norma Capital qui a un écart de 6,98%. Ces jeunes SCPI n’ont pas encore pu tirer profit de leurs actifs qu’ils viennent d’acquérir.
Nous avons mené une étude complète sur les valeurs de reconstitution, et leurs évolutions, qui se retrouvent résumé sur cette vidéo :
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