SCPI de rendement : avis d'expert et avantages de ce type de SCPI

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Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des sociétés qui collectent l’épargne de différents investisseurs pour acquérir des biens immobiliers grâce auxquels des revenus locatifs sont générés par la location. Une SCPI est donc un placement collectif qui repose sur la mise en commun des capitaux.

Les SCPI de rendement sont, au même titre que les SCPI fiscales et les SCPI de capitalisation, une catégorie de SCPI. Leur définition repose principalement sur la recherche de revenus réguliers, associés à une gestion professionnelle et mutualisée du patrimoine.

Parmi les SCPI de rendement, vous retrouverez toutes les stratégies géographiques et donc des SCPI françaises et les meilleures SCPI européennes. Les investisseurs peuvent choisir d’y accéder en pleine propriété ou en nue-propriété, selon leurs objectifs patrimoniaux.

Parmi les SCPI de rendement, vous retrouverez aussi toutes les stratégies :

• Toutes les meilleures SCPI de commerces (dont le patrimoine est composé à plus de 70% de murs de commerces),
• toutes les meilleures SCPI de Bureaux (qui investissent majoritairement dans de l’immobilier d’entreprise),
• toutes et des SCPI de santé (qui privilégient les structures immobilières médicalisées).
• toutes les SCPI logistiques (investissant dans les plateformes logistiques ou les centres de distribution)
• toutes les meilleures SCPI diversifiées.

Chaque type de SCPI implique des frais de souscription et de gestion, que l’investisseur doit prendre en compte avant de réaliser son placement. Une simulation permet souvent d’évaluer la rentabilité future, en fonction des hypothèses retenues et de l’évolution du marché immobilier.

Avant d’investir, il est essentiel de comprendre comment fonctionne une SCPI de rendement. Ces véhicules d’épargne immobilière ont leurs propres règles : délai avant de percevoir les revenus, types de capital, frais de gestion, modes de distribution des loyers, etc. Cette partie vous donne une vision complète et simple pour mieux appréhender ce placement collectif.

Comment fonctionne une SCPI de rendement ?

Le fonctionnement d’une SCPI de rendement diffère de celui des SCPI fiscales ou de capitalisation. Son objectif principal est la distribution d’un rendement, c’est-à-dire de revenus réguliers versés aux investisseurs grâce à l’exploitation d’un patrimoine locatif.

Concrètement, la SCPI collecte de l’argent auprès de plusieurs épargnants. Cet argent est ensuite utilisé pour acheter des immeubles (fonciers) comme des bureaux, des commerces ou encore des établissements de santé. Les loyers perçus sont ensuite redistribués aux investisseurs. On parle de placement collectif, car les associés mettent en commun leur argent au lieu d’acheter un bien seul.

Un investisseur qui achète des parts de SCPI détient une propriété proportionnelle au montant qu’il a investi. Par exemple, si vous investissez 10 000 € dans une SCPI qui possède un patrimoine total de 100 millions d’euros, vous détenez 0,01 % de ce patrimoine. En échange, vous touchez 0,01 % des loyers perçus, après déduction des frais de gestion.

Ce système permet de profiter d’un placement immobilier sans avoir à gérer soi-même les locataires, les travaux ou la revente du bien.

Le délai de jouissance

Quand vous souscrivez des parts de SCPI, vous ne touchez pas immédiatement de revenus. Il existe un délai, appelé délai de jouissance, généralement de 3 à 4 mois. Cela s’explique par le temps nécessaire à la société de gestion pour utiliser votre argent dans un nouvel achat immobilier et commencer à percevoir des loyers.

Une fois ce délai passé, vous commencez à percevoir vos revenus trimestriellement, c’est-à-dire quatre fois par an. Par exemple, si vous investissez en janvier, vous commencerez à recevoir vos loyers en avril ou mai.

À noter : la majorité des SCPI de rendement distribuent les revenus de façon trimestrielle. Toutefois, certaines SCPI, plus rares, offrent une distribution mensuelle. Cela peut séduire les épargnants qui recherchent un complément de revenu de vie plus régulier, comme une sorte de « salaire locatif ».

SCPI de rendement à capital variable

Les SCPI à capital variable sont les plus courantes. Elles permettent d’acheter ou de revendre des parts à tout moment, à un prix fixé par la société de gestion. Cela rend l’investissement plus souple et donne une meilleure liquidité à l’investisseur.

À Louve Invest, nous mettons à disposition un outil de simulation en ligne qui vous permet de sélectionner les SCPI de votre choix et d’obtenir immédiatement une estimation de vos revenus futurs. En quelques clics, vous visualisez combien vous pourriez percevoir en dividendes, les éventuels bonus de souscription, ainsi qu’une synthèse générale de votre investissement. Un moyen simple et rapide pour comparer différentes SCPI et orienter votre stratégie.

Ces SCPI conviennent bien aux investisseurs qui veulent se constituer un patrimoine pas à pas, sans avoir à mobiliser une grosse somme d’argent dès le départ.

SCPI de rendement à capital fixe

Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est défini dès la création. Les souscriptions ne sont possibles que lorsqu’une augmentation de capital est décidée par la société de gestion. En dehors de ces périodes, si vous voulez acheter des parts, il faut passer par le marché secondaire.

Le prix des parts n’est alors pas fixé par la société de gestion mais dépend de l’offre et de la demande. Cela signifie que les parts peuvent s’échanger à un prix plus élevé ou plus bas que leur valeur initiale. On parle parfois de revalorisation si le prix augmente.

Ce type de produit implique donc plus de contraintes et peut comporter un risque de perte en cas de marché défavorable. Il s’adresse davantage à des investisseurs déjà informés, capables de gérer la liquidité de leur placement. Un bon conseil est de considérer ce type de SCPI avec un horizon d’investissement long, afin de limiter les fluctuations de valeur.

Quels sont les frais associés aux SCPI de rendement ?

Comme pour tout produit d’investissement immobilier, il faut tenir compte des frais. Ils ont un impact direct sur la performance nette de votre placement. On distingue :

• Les frais de souscription (aussi appelés commission de souscription) : entre 5 % et 10 % du montant investi. Ils servent à couvrir les frais liés à l’acquisition d’immeubles (notaires, travaux, commercialisation). Par exemple, si vous investissez 10 000 €, il peut y avoir 900 € de frais de souscription. Lors de votre entrée, il faut également respecter un minimum de souscription, qui varie selon les SCPI et qui conditionne le ticket d’entrée dans cet investissement locatif.
• Les frais de gestion : généralement entre 8 % et 12 % des loyers perçus. Ces frais rémunèrent la société de gestion qui s’occupe de la sélection des actifs, de la recherche de locataires et de la perception des loyers. Ils couvrent aussi une partie des charges liées à la gestion locative.
• Les frais de cession : ils apparaissent lorsque vous revendez vos parts, notamment sur le marché secondaire.
  
  

Ces frais doivent être intégrés dans toute simulation de rendement. Ils expliquent pourquoi une SCPI est un placement foncier pensé sur le long terme : plus la durée de détention est longue, plus les frais s’amortissent.

Exemple concret : si une SCPI affiche un TRI de 5 % par an sur 10 ans, ce rendement tient déjà compte des frais de gestion, mais pas toujours des frais de souscription si vous sortez trop tôt. C’est pourquoi les experts recommandent souvent une durée de détention d’au moins 8 à 10 ans pour réduire le risque de perte en capital.

Le rendement des SCPI est l’une des premières questions que se posent les investisseurs. Ces véhicules de pierre-papier offrent une exposition au marché immobilier sans avoir à gérer soi-même un bien, mais il est essentiel de bien comprendre leurs indicateurs de performance, la fiscalité, ainsi que les risques éventuels.

Le rendement classique : définition et calcul du Taux de Distribution (TD)

Le rendement le plus souvent utilisé pour comparer les SCPI est le Taux de Distribution (TD). Il représente le taux de rendement annuel versé par la SCPI, calculé en divisant le dividende brut annuel par le prix de souscription au 1ᵉʳ janvier.

Par exemple : si une SCPI verse un dividende brut de 50 € par part et que le prix de la part est de 1 000 €, le rendement brut est de 5 %.

Le TD est indiqué net de frais de gestion, mais il ne prend pas en compte les impôts dus par chaque associé. En pratique, le rendement net dépendra de votre situation fiscale et de la différence entre régime micro-foncier et régime réel.

Le TD est donc un indicateur central, mais il n’est pas une garantie. Comme tout investissement immobilier, il existe un risque de perte de valeur des parts en cas d’évolution défavorable du marché.

Top 3 des meilleures SCPI de rendement

Face à la diversité de l’offre, il peut être difficile de sélectionner la bonne SCPI. Un comparatif des SCPI de rendement permet de visualiser rapidement leurs performances, leur historique de gestion et leur stratégie d’investissement. Mais au-delà du taux de rendement, d’autres critères de choix doivent être pris en compte : la taille du patrimoine, la diversification sectorielle et géographique, la solidité de la société de gestion, ou encore la régularité des dividendes.

Par exemple, une SCPI très performante une année peut connaître une baisse l’année suivante si le marché immobilier évolue défavorablement. C’est pourquoi il est recommandé de ne pas se limiter au rendement brut affiché, mais d’analyser aussi le rendement net, la fiscalité, et la stabilité du modèle sur la durée de vie de l’investissement.

Voici un aperçu du classement SCPI 2024 selon leur performance en taux de rendement.

Ces rendements élevés reflètent des stratégies spécifiques : exposition à de nouveaux secteurs, diversification géographique, ou gestion active du patrimoine.
Cependant, il est important de rappeler que les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Les revenus dépendent du marché immobilier, de la qualité des locataires, des conditions de crédit bancaire ou encore de l’évolution des lois fiscales.

Exemple de calcul du rendement et des dividendes avec la SCPI Transitions Europe

Prenons un exemple concret avec la SCPI Transitions Europe. Pour souscrire à une SCPI comme celle-ci, l’investisseur doit acquérir le minimum de 5 parts, soit 1 000 € (prix unitaire : 200 €).

• Avec un taux de rendement de 8,25 %, le revenu annuel attendu est de :
  👉 1 000 € x 8,25 % = 82,50 € (après frais de gestion mais hors impôts).
• Les dividendes sont versés tous les trimestres, soit environ 20,63 € tous les 90 jours.
  
  

Cet exemple illustre bien l’accessibilité de la SCPI comme produit d’investissement : un faible montant permet déjà de générer un revenu complémentaire. Toutefois, comme pour tout placement en pierre-papier, il existe un risque de perte en capital en cas de vacance locative, de baisse des loyers ou de perte de valeur du patrimoine.

Si vous le souhaitez, vous pouvez simuler vos rendements sur différentes SCPI sur notre App Louve Invest.

Quels sont les risques liés au rendement des SCPI ?

Même si les rendements des SCPI sont attractifs par rapport aux placements bancaires traditionnels, il est important de comprendre les risques associés :

• Risque locatif : vacance ou impayés de loyers qui réduisent le rendement net distribué.
• Risque de marché : baisse du marché immobilier entraînant une perte de valeur du patrimoine et donc des parts.
• Risque réglementaire : évolution de la loi fiscale ou des régimes d’impôt foncier pouvant impacter la rentabilité.
• Liquidité : la revente de parts n’est pas instantanée, contrairement à un compte bancaire ou un fonds liquide.
  
  

Le meilleur conseil pour limiter ces risques est d’investir sur le long terme, de diversifier ses placements (plusieurs SCPI, voire d’autres classes d’actifs) et de se faire accompagner par un service spécialisé comme Louve Invest pour avoir toutes les informations utiles avant de souscrire.

Investir dans les meilleures SCPI de rendement

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Pour maintenir un rendement élevé, les SCPI de rendement doivent adopter des stratégies gagnantes et miser sur des biens immobiliers de choix. Parmi les SCPI de rendement présentes sur le marché, on distingue ainsi plusieurs modèles de stratégies d’acquisition :

• La stratégie mono-produit : sa particularité repose sur une dynamique d’acquisition centrée sur un seul type de biens. L’immobilier d’entreprise et les commerces essentiels sont souvent privilégiés car il s’agit d’une classe d’actifs relativement acycliques et peu risqués.
• La stratégie de diversification sectorielle : l’objectif est de créer un portefeuille composé de différents types d'investissements (locaux commerciaux, murs de magasins, entrepôts, bureaux, hôtels, maisons de retraite, etc.). 
• La stratégie de recentrage régional : elle vise à concentrer ses investissements immobiliers sur une région géographique donnée afin de profiter pleinement du dynamisme économique de l’aire géographique ciblée.
• La stratégie de diversification géographique : ce modèle d’investissement mise sur la répartition équilibrée des biens immobiliers détenus entre l’Ile-de-France et les régions en vue de compenser les potentielles baisses d’attractivité de territoires.
• La stratégie d’ouverture à l’étranger : il s’agit du mode d’investissement privilégié par toute SCPI européenne afin de profiter de la rentabilité et de la fiscalité avantageuse offerte par les pays voisins.

De nombreuses SCPI de rendement cumulent les stratégies et créent des modèles d’acquisition innovants, à l’image de la SCPI Comète qui est sur la première place du podium des meilleures SCPI de rendement. Son patrimoine diversifié et sa répartition géographique des ses actifs à un niveau international, lui permettront de saisir les opportunités des différents marchés immobiliers.

Des rendements élevés

Le rendement (taux de distribution) moyen des SCPI de rendement s’élevait à 4,72 % en 2024 selon l’ASPIM (il était à 4,52% en 2023). En 2024, la meilleure SCPI de rendement a atteint un rendement de 11,18% (et un rendement de plus de 8 % pour les SCPI de rendement qui sont arrivés en 2ᵉ, 3ᵉ et même 4ᵉ position).

Les SCPI de rendement sont facilement accessibles

Les SCPI de rendement sont accessibles pour 2 raisons :

• Un ticket d’entrée faible : certaines SCPI de rendement ne demandent d’acheter qu’une seule part aux alentours des 200€ (par exemple Mistral Sélection est à 180€, Néo est à 187€, et Remake Live à 204€)
• Une gestion déléguée, on parle d’ailleurs d’investissement passif : c’est la société de gestion de la SCPI de rendement qui s’occupe à la fois de la stratégie du parc immobilier, et de gestion des locataires.

La stabilité offerte par le bail commercial

Comparativement au bail d’habitation résidentiel, le bail commercial dispose de nombreux atouts non négligeables qui assurent la stabilité des revenus générés par les SCPI de rendement.

Tout d’abord, le bail commercial est généralement un contrat de longue durée, à l’image des baux 3/6/9 sur lesquels le bailleur s’engage sur une durée minimale de 9 ans avec possibilité de le résilier à l’expiration de chaque période triennale.

En outre, les locataires des biens des SCPI de rendement (entreprises, commerçants, administrations) sont bien plus fiables que les particuliers : capacités financières plus importantes, meilleure solvabilité, moins de retards ou défauts de paiement de loyers…

Enfin, d’un point de vue juridique, les clauses du bail commercial sont obligatoirement convenues entre les 2 parties, ce qui permet aux SCPI de rendement d’opter, par exemple, pour la non-indexation des loyers sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

La flexibilité des placements

En fonction de la forme du capital de la SCPI de rendement considérée, entre une structure à capital fixe ou à capital variable, l’épargnant peut très facilement décider d’investir dans de nouvelles parts s’il dispose de suffisamment de trésorerie, ou bien de revendre ses parts tout en évitant les lourdeurs administratives.

Le marché des SCPI de rendement est largement accessible et l’investissement en SCPI de rendement s’adresse à tous les types d’investisseurs, débutants comme avertis !

Attention toutefois à bien garder en tête qu’un investissement en SCPI, même en SCPI de rendement, n’est pas sans danger !

Voici quelques exemples de SCPI de rendement proposées dans le catalogue Louve Invest :

La SCPI de rendement Comète

La SCPI Comète, gérée par Alderan, est une SCPI internationale à capital variable, lancée en 2023. Elle se distingue par une stratégie d’investissement diversifiée, avec un portefeuille composé de bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités situés en Europe, en Amérique du Nord, en Australie et en Nouvelle-Zélande. Son rendement attractif s’est démarqué dès sa première année, avec un taux de distribution dépassant les prévisions. Accessible à partir de 5 000 € (soit 20 parts de 250 €), elle offre une distribution trimestrielle des revenus. Son positionnement géographique permet une fiscalité optimisée et une meilleure mutualisation des risques locatifs.

La SCPI de rendement Osmo Energie

La SCPI Osmo Énergie, lancée en 2024 par Mata Capital, est une société civile de placement immobilier à capital variable. Elle se distingue par une stratégie d'investissement diversifiée, ciblant des actifs tels que des bureaux, des commerces et des entrepôts logistiques, répartis en France et dans plusieurs pays européens, notamment l'Irlande et les Pays-Bas. En 2024, Osmo Énergie a réalisé un taux de distribution de 9,33%, surpassant son objectif initial de 6%. Le prix de souscription est fixé à 300 € par part, avec un minimum d'une part pour investir. Les dividendes sont versés mensuellement après un délai de jouissance de cinq mois. La SCPI est également labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), reflétant son engagement envers des investissements durables.

La SCPI de rendement Mistral Sélection

Lancée en décembre 2023 par Swiss Life Asset Managers France, Mistral Sélection est une SCPI diversifiée qui se distingue par son approche opportuniste et sa sélection rigoureuse d’actifs immobiliers. Son portefeuille est composé de bureaux, commerces, locaux d’activités et logements, principalement situés en France et en Europe du Sud (Espagne, Italie, Portugal).

Dès sa première année, Mistral Sélection a délivré un taux de distribution de 8,59%, surpassant son objectif initial de 6%. Cette performance repose sur une stratégie d’investissement dynamique et une gestion locative efficace, avec un taux d’occupation financier proche de 100%.

Accessible dès 180 € par part et sans frais d’entrée, la SCPI se distingue également par son label ISR (Investissement Socialement Responsable) obtenu en octobre 2024, témoignant de son engagement envers une gestion durable et responsable.

Son positionnement géographique et sectoriel offre une diversification optimisée et une fiscalité attractive pour les investisseurs cherchant une performance élevée sur le long terme.

La SCPI de rendement Transitions Europe

Introduite en 2023, la SCPI Transitions Europe, gérée par Arkéa REIM, se positionne comme une entité de placement immobilier axée sur le rendement et bénéficie du label ISR. Cette initiative vise à soutenir les transformations nécessaires dans le secteur immobilier par des investissements dans un ensemble varié de propriétés. Ces investissements sont principalement orientés vers le secteur de l'immobilier d'entreprise, englobant des bureaux, des établissements de santé, des institutions éducatives, des infrastructures logistiques, ainsi que d'autres activités et hébergements gérés, principalement localisés dans la zone euro.

La philosophie d'investissement derrière la SCPI Transitions Europe est de développer un portefeuille immobilier diversifié, stratégiquement situé à travers l'Union Européenne, pour anticiper et répondre aux multiples transitions (technologiques, économiques, sociétales, et environnementales) impactant le secteur immobilier. Cette approche vise à aligner les investissements avec les tendances actuelles et futures des marchés immobiliers, garantissant ainsi une adaptation et une réactivité face aux évolutions du domaine.

La SCPI de rendement Upêka

La SCPI Upêka, lancée en 2023 par Axipit Real Estate Partners, est une société civile de placement immobilier à capital variable. Elle se distingue par une stratégie d'investissement diversifiée, ciblant des actifs tels que des bureaux, des commerces et des entrepôts logistiques, répartis en France et dans plusieurs pays européens, notamment l'Espagne et les Pays-Bas. En 2024, Upêka a réalisé un taux de distribution de 7,96%, surpassant son objectif initial de 5,5%. Le prix de souscription est fixé à 200 € par part, avec un minimum d'une part pour investir. Les dividendes sont versés trimestriellement après un délai de jouissance de cinq mois. La SCPI est également labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), reflétant son engagement envers des investissements durables.

La SCPI de rendement Remake Live

La SCPI Remake Live, lancée début 2022 par Remake Asset Management, adopte une stratégie d'investissement opportuniste et diversifiée, ciblant principalement l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé, éducation) dans des zones urbaines en mutation. Elle se distingue par une forte présence européenne, avec des investissements répartis dans huit pays, dont le Royaume-Uni, la France, l'Espagne et les Pays-Bas. En 2024, Remake Live a affiché un taux de distribution de 7,50% et une capitalisation de 647 millions d'euros. Le prix de souscription est de 204 € par part, avec un minimum d'une part pour investir, et les dividendes sont versés mensuellement après un délai de jouissance de quatre mois. La SCPI est également labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) et consacre entre 5% et 10% de sa collecte à des projets à impact social, tels que le financement de logements sociaux.

Conseils pratiques pour choisir une SCPI de rendement adaptée

Investir dans une SCPI de rendement ne se limite pas à regarder uniquement le taux de distribution. Plusieurs éléments doivent être étudiés pour sélectionner un placement adapté à vos objectifs et à votre profil.

• Analyser le TRI : le Taux de Rendement Interne (TRI) est un indicateur clé car il prend en compte la performance globale d’une SCPI sur plusieurs années, et pas seulement le rendement annuel. C’est un repère utile pour comparer différents véhicules.
• Vérifier les modalités de versement : certaines SCPI proposent des dividendes trimestriels, d’autres mensuels. Il faut aussi tenir compte du mode de prélèvement des revenus et de leur impact sur votre fiscalité.
• Consulter les documents et pages d’information : avant de souscrire, il est essentiel de lire attentivement la page d’information ou le guide d’investissement fourni par la société de gestion. Vous y trouverez des détails sur les actifs détenus, les frais et les risques.
• Étudier les options fiscales : les SCPI peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance-vie, dans un PER (Plan Épargne Retraite), ou encore en démembrement de propriété. Chaque solution a ses avantages fiscaux : par exemple, l’assurance-vie permet une fiscalité allégée après 8 ans, tandis que le démembrement peut optimiser la transmission.
• Prendre en compte vos objectifs patrimoniaux : certains placements SCPI répondent à des besoins précis. Par exemple, une SCPI de rendement est différente d’une SCPI fiscale (comme une SCPI Pinel) qui vise à réduire l’impôt plutôt qu’à distribuer des revenus réguliers.
• Se faire accompagner : recourir à un service spécialisé comme Louve Invest permet de bénéficier de conseils personnalisés et d’une sélection de SCPI en fonction de vos attentes.
  
  

En résumé, le bon choix de SCPI passe par une analyse complète : rendement, TRI, fiscalité, et cohérence avec vos projets de vie.

Dans le secteur de l'investissement immobilier, les SCPI de rendement se distinguent par leur capacité à conjuguer des performances financières intéressantes avec un profil de risque modéré. Ces sociétés affichent un rendement moyen autour de 5 %, positionnant les SCPI parmi les options d'investissement les plus rémunératrices.

L'engouement pour ces véhicules d'investissement est notable, d'autant plus qu'ils proposent des rendements séduisants sur le long terme tout en offrant la possibilité d'investir via des financements à crédit.

Malgré le risque inhérent de diminution du capital, l'attrait pour les SCPI de rendement reste élevé, témoignant de leur solidité et de leur accessibilité financière.

Louve dispose d’une belle diversité de SCPI de rendement sur sa marketplace. Nous ne proposons que des SCPI ayant un visa de l’AMF.

Louve Invest propose également un service de souscription 100% en ligne dont l’inscription est rapide et simplifiée. En plus de vous libérer de toutes les tâches administratives liées à la souscription en SCPI de rendement, Louve Invest vous offre un accompagnement personnalisé et des bonus cashback de souscription ! Les conseillers de Louve sont également à votre disposition pour vous aider au mieux sans frais supplémentaires !

Et si vous n’êtes toujours pas convaincus que Louve Invest est LA plateforme qu’il vous faut pour investir dans des parts de SCPI de rendement, n’hésitez pas à faire un tour sur les avis Louve de nos clients.

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