Elialys

Une SCPI spécialisée dans l’immobilier d’entreprise

La SCPI Elialys a reçu son agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en 2018, dès le début l'ADN de cette SCPI a été l'immobilier d’entreprise et plus spécifiquement les bureaux, dans de grandes métropoles de l’Europe du Sud, avec une demande locative soutenue et des rendements élevés.

Une SCPI spécialisée dans les espaces de bureaux

Au deuxième trimestre 2024, le patrimoine de la SCPI était composé de 9 actifs immobiliers, pour une surface totale de plus de 38 000 m². La très grande majorité des espaces sont des bureaux (85%).

Le cœur de cible de la SCPI sont les actifs immobiliers compris entre 4 et 15 millions € par immeuble, des immeubles modernes nécessitant peu ou pas de travaux conséquents.

Dans le cadre de cette stratégie, Elialys a réalisé des acquisitions en Espagne, dans les villes de Saragosse, Barcelone et Madrid, Valladoid

Le taux d’occupation est élevé, un signal très rassurant pour les investisseurs, qui savent que le patrimoine de la SCPI devrait permettre un maximum de rendements.

Aussi, ces acquisitions témoignent de l’intégration des critères environnementaux (E), sociaux (S) et de gouvernance (G) dans la stratégie de la SCPI Elialys. Advenis REIM, la société de gestion, a adopté une charte d’investissement socialement responsable (ISR). Par exemple, l’actif de bureau à Saragosse a connu une rénovation d’ampleur entre 2015 et 2017, pour atteindre une consommation finale d'énergie deux fois inférieure à la moyenne des bureaux français.

Une diversification annoncée sur l'hôtellerie

Au cours du deuxième trimestre 2024, la SCPI de bureaux qu'était Elialys a concrétisé sa volonté de diversifier sectoriellement son patrimoine immobilier par l’acquisition d’un Hôtel 4**** à Grenade en collaboration avec un opérateur hôtelier de premier rang. Un bail de long terme (12 ans) a été signé sur cette opération située en plein cœur de Grenade, une des villes espagnoles qui bénéficient non seulement d’une forte attractivité touristique mais aussi d’une activité économique et étudiante importante. La volonté de la société de gestion est de poursuivre dans les prochains mois cette diversification sectorielle et géographique afin de participer notamment à la croissance de l’activité touristique de la zone Ibérique. En effet, le secteur de l’hôtellerie a établi de nouveaux records de fréquentation en 2023 en Espagne.

Plus de diversification à venir

En parallèle, Elialys s'intéresse à diversifier également les investissements sur des thématiques industrielles en accompagnant les entreprises locales sur le sujet de la réindustrialisation en Europe ainsi qu’à la croissance de l’activité logistique. La dynamique d’investissement reste importante avec des acquisitions à venir sur ces secteurs.

Un accès à des investissements dans les bureaux très performants

Un avantage spécifique de la SCPI Elialys est la crédibilité et la légitimité dont elle jouit sur les marchés auprès des investisseurs intéressés par l’étranger et les bureaux.

Surtout, la SCPI Elialys se rend accessible aux investisseurs par différents moyens. Les parts peuvent être acquises au comptant, à crédit ou encore en démembrement (nue-propriété ou usufruit). À cet égard, Louve Invest met à votre disposition des ressources pour investir en SCPI à crédit, ou en SCPI démembrée.

Advenis continue de développer son expertise et sa position sur le marché des bureaux. Même si la stratégie était mono-produit auparavant, les acquisitions sur l'Espagne ont été fait judicieusement. Et Elialys a entamé une stratégie de diversification, d'abord sur l'hôtellerie, demain sur la logistique.

Aussi, Elialys bénéficie pleinement de l’expertise d’Advenis qui connait un autre succès avec la SCPI Eurovalys. Eurovalys s’est développée avec la même thèse d’investissement, à la différence qu’elle ne cible que le marché allemand.

Elialys a donc tout le potentiel nécessaire pour être un aussi bon véhicule pour les investisseurs désireux de faire fructifier leur épargne en profitant du dynamisme des métropoles d’Europe du Sud.

Un marché sud-européen porteur et aux performances stables

Les performances anticipées de la SCPI Elialys sont pour l’instant conformes aux performances observées à travers le marché, grâce à un positionnement centré sur des projets à rendements stables.

Si l’on prend l’exemple du marché espagnol, la reprise de 2021 a su attirer des capitaux conséquents. Le volume d’investissement immobilier annuel est revenu au niveau d’avant pandémie. Il avait même progressé de 33 % comparé à 2020, ce qui avait engendré une forte hausse de valorisation pour la SCPI. Depuis la valeur de reconstitution a rediminué, mais elle reste bien supérieure au prix de part.

La stabilité des marchés visés et la fiabilité des locataires est aussi démontrée par le taux d'occupation financier (TOF) et le taux de recouvrement des loyers de la SCPI, qui restent élevés. Cela veut dire que la SCPI Elialys ne souffre pas d’impayés, ou encore de locaux non loués, qui sont coûteux pour la SCPI et ses associés.

Aussi, la SCPI Elialys privilégie les investissements sur le long terme, ce qui donne de la visibilité sur les rendements futurs. Par exemple, l’immeuble de bureau de Saragosse avait été acquis avec une durée résiduelle de 16 ans sur le bail.

Une expertise grâce à sa société de gestion

La société de gestion Advenis est créée en 2017 avec comme objectif de diversifier l’investissement immobilier en Europe, en permettant aux investisseurs de tirer pleinement profit des différentes conventions fiscales.

Aujourd’hui, Advenis REIM s’occupe du développement et de la gestion de 10 SCPI (8 SCPI fiscales et 2 SCPI d’entreprise). Les clientèles sont privées comme institutionnelles, à travers l’Europe.

Le savoir-faire qu’Advenis REIM met en avant pour convaincre les investisseurs est principalement son expertise pour l’immobilier d’entreprise, mais aussi pour l’immobilier ancien résidentiel.

Le seuil de capitalisation a dépassé 1,227 milliard d’euros en 2024, avec 94 immeubles gérés, pour le compte de plus de 20 000 associés.

Une fiscalité attractive pour les épargnants français

Advenis REIM veut proposer aux épargnants français une fiscalité particulièrement avantageuse grâce aux investissements dans des actifs étrangers. Elialys est en effet une SCPI Européenne, qui veut incestir en Espagne, au Portugal et en Italie. Or les revenus immobiliers de source étrangère présentent l’intérêt de faire profiter aux investisseurs d’un taux de distribution net de fiscalité supérieur au taux français. Cela est possible grâce aux conventions fiscales entre pays, qui permettent une imposition locale.

Même si 2 SCPI, une 100% française et une autre Européenne, ont le même taux de distribution, le rendement net pour l’investisseur n’est pas le même, car la fiscalité SCPI n'est pas la même grâce au crédit d'impôt, ou au taux moyen effectif d'imposition, très intéressant quand on paie beaucoup d'impôts.

Advenis REIM est donc une société de gestion qui propose à la fois aux investisseurs une opportunité de diversifier leur patrimoine et de bénéficier d’une fiscalité plus légère.

La SCPI Elialys possède un patrimoine encore en devenir, à ce stade 9 actifs dans son portefeuille sont dédiés aux bureaux, elle commence à peine à diversifier son patrimoine et elle n'a pas encore déployé sa stratégie sur tous les marchés cibles en Europe du Sud, notamment en Italie.

On peut aussi observer que le prix de la part n’a pas augmenté, il est toujours fixé à 1 000 €. Cela peut être dommageable, car un potentiel de revalorisation des parts est particulièrement attractif pour les investisseurs. La revalorisation est synonyme de plus-value immédiate. Aussi, si les indicateurs de performance évoqués sont stables, on ne peut pas ignorer que les performances sont bonnes, mais pas dans le groupe de tête des SCPI avec le meilleur rendement. Il n’y a pas de superformance qui pourrait faire augmenter très rapidement la collecte auprès de nouveaux associés.

Du point de vue de la collecte, la SCPI Elialys continue de démontrer sa résilience, avec une collecte brute de 4,3 m€ sur T2 2024, certes en baisse par rapport au T2 2023 mais qui se maintient dans un marché en pleine décompression. Le fonds atteint ainsi une capitalisation d’environ 85,5M€ à la fin du trimestre. Dans un contexte économique pan-européen encore chahuté sur le premier semestre 2024, la zone ibérique résiste mieux, avec notamment un PIB annoncé à 2,4 % pour l’Espagne en 2024 et par conséquent un marché immobilier qui reste recherché par les investisseurs avec un volume de transaction de 2,241 m€ sur le T2 2024 en hausse de 1,3 % par rapport au T1 2024. La baisse du taux directeur de la BCE début juin 2024 donne également un premier signal de détente pour le marché immobilier et un début de visibilité pour les investisseurs. Cette baisse si elle se confirme dans les mois suivants, devrait impacter les conditions de financement, donner un premier niveau de stabilisation des niveaux de rentabilité des actifs immobiliers et ainsi créer une impulsion nouvelle sur les volumes de ventes.

Elialys constitue une bonne opportunité pour ajouter une exposition à l'Europe du Sud à son portefeuille immobilier. Elle reste néanmoins une valeur "dynamique" à ne pas surpondérer par sa faible capitalisation et un risque macroéconomique plus important que la moyenne.

Que ce soit l'Espagne, le Portugal ou même l'Italie, l'Europe du Sud a rencontré les vingts dernières années beaucoup d'obstacles à son développement. La crise financière de 2008 puis la crise de la dette souveraine ont entrainé une récession profonde dans ces pays qui ont eu peine à rattraper leur retard sur le reste de l'Europe. Les années COVID ont, elles aussi, ajouté un contre coup à la période de résurrection qui devait suivre. Mais depuis la tendance est bien meilleure. La croissance du PIB de l’Espagne et du Portugal, a en effet dépassé la moyenne européenne sept années sur huit entre 2015 et 2023. Elle devrait également être nettement supérieure en 2024 et 2025, portée par les effets favorables des réformes économiques qui portent leurs fruits, par un effet rattrapage de cycle post crise des sub-prime et par la très forte progression du secteur du tourisme.

Elialys lancée en plein pendant la crise COVID n'a pas hésiter à investir dans des bureaux situés en Europe du Sud, et ce malgré un contexte économique difficile. Il existe dans ces territoires de véritables opportunités permettant des investissements de bonne qualité. En se concentrant sur de gros actifs dans des villes moyennes en Espagne comme Saragosse par exemple, capitale de la région d’Aragon et point logistique stratégique entre Madrid et Barcelone, Advenis choisit la sécurité dans une zone économique avec beaucoup de challenge. La collecte de cette SCPI est un indicateur à suivre, si elle arrive à bien l'augmenter, cela lui permettrait d'atteindre le niveau de diversification souhaité, avec un bon rendement et une fiscalité avantageuse.

La SCPI Elialys reste une opportunité d’investissement au risque modéré, pour le long terme et nous la recommandons sur notre marketplace.