Présentation de Eurovalys
Investir SCPI avec Eurovalys, c'est investir dans une SCPI unique en son genre : son patrimoine est constitué en grande majorité de bureaux en Allemagne. Cette stratégie d’investissement tournée vers l’Europe permet aux associés de bénéficier de la fiscalité allemande, plus avantageuse, et s’adresse donc principalement aux épargnants fortement imposés.
Nous détaillerons la répartition des actifs de la SCPI Eurovalys, qui est une SCPI dite de bureaux et qui se concentre géographiquement en Allemagne. Cette stratégie géographique en Allemagne apporte de nombreux atouts (fiscaux et autres ...)
Enfin avec quelques chiffres nous montrerons la bonne santé de cette SCPI et comment nous pouvons être confiants pour son avenir.
Depuis 2015, ce modèle de SCPI a fait ses preuves : la SCPI Eurovalys a totalisé une capitalisation de près de 790 millions € et a offert un taux de distribution de 4,74% en 2021. Louve Invest vous propose dans cet article un récapitulatif des avantages et des risques de la SCPI Eurovalys.
Frais de la SCPI
Avantages Louve Invest
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Origines et vision de Eurovalys
Fondée en 2015, Eurovalys est une SCPI de rendement appartenant à Advenis REIM.
Reconnue pour son expertise, la société de gestion Advenis REIM a ouvert 3 SCPI (Eurovalys, Elialys et Gamme Renovalys). Elle fait par ailleurs partie des premières sociétés de gestion françaises à avoir identifié le potentiel du marché immobilier allemand.
Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Eurovalys au comptant, à crédit, en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Pour en savoir plus, voici notre article sur comment investir en SCPI à crédit ou comment investir en SCPI démembrée.
La politique d’investissement de la SCPI est centrée sur l’immobilier de bureaux. Ainsi, 83 % de son patrimoine est constitué de bureaux. Pour en savoir plus, découvrez notre article complet sur les SCPI de bureaux.
La SCPI Eurovalys a enregistré une collecte nette de 187 millions € sur l’année 2021, en hausse par rapport à l’année précédente (163 millions €), induisant une hausse de 29% de sa capitalisation qui atteint 789 millions € au 31 décembre 2021.
Chiffres clés des loyers
Chiffres d'expertise
Stratégie de la SCPI Eurovalys
Eurovalys a une stratégie mono-produit et 100% allemande. La SCPI Eurovalys a défini sa stratégie sur l’investissement immobilier de bureaux dans les six principales villes d’Allemagne (Berlin, Hambourg, Munich, Francfort, Stuttgart et Dusseldorf) mais également dans des villes moyennes à croissance démographique positive, comme Cologne, Brême ou Essen.
Convaincue du potentiel offert par le marché immobilier allemand, la SCPI Eurovalys s’est constitué un patrimoine immobilier autour :
- D'un emplacement attractif : les investissements sont réalisés principalement dans les villes et régions à fort potentiel économique ;
- Des bureaux optimisés : les immeubles sont rénovés pour convenir aux besoins des entreprises (consommation énergétique optimale, modulabilité facilitée) ;
- Des locataires sélectionnés avec attention : les bureaux détenus par la SCPI abritent de nombreux sièges d’entreprises multinationales dans des secteurs d’activité diversifiés (énergie, conseil, retail, transport, santé, etc.) parmi lesquels on peut citer ALDI, ENGIE, Verisure, Alten...
En définitive, la stratégie de la SCPI Eurovalys repose sur l’exploitation du tissu industriel allemand, l’optimisation des immeubles acquis et leur mise à disposition à des acteurs économiques clés en Europe.
À fin juin 2022, elle détient 32 immeubles. La croissance de l’année 2021 a permis à la SCPI de poursuivre une politique active d’acquisition sur la deuxième partie d’année : 3 actifs ont été signés pour un montant total de 77,6 millions € à Munich, Karlsruhe et Würzburg.
Cette dynamique d’acquisition s'est poursuivi sur début 2022 :
- Au cours du premier trimestre 2022, la SCPI Eurovalys a réalisé sa plus importante acquisition pour un montant de 122 M€. L’ensemble immobilier (immeuble de bureaux, d’une surface locative d’environ 31 627 m² et de 700 places de parking) se situe au Nord de la ville de Düsseldorf, à proximité de l’aéroport international.
- Au second trimestre 2022, la SCPI Eurovalys a acquis un immeuble de bureaux situé à Offenbach, ville dynamique et limitrophe de Francfort. La surface locative totale est de 24 075 m² auxquels s’ajoutent 221 places de parking en intérieur. La propriété est entièrement louée à 22 locataires.
Pour en savoir plus, découvrez notre article sur l’avantage d’investir dans une SCPI européenne.
Répartition géographique des actifs
Patrimoine immobilier (types d'actifs)
Les atouts de Eurovalys
L’immobilier allemand, un marché porteur
Le marché allemand, première puissance économique européenne, est un marché sécuritaire, relativement stable et décentralisé. Il s’agit par ailleurs du marché le plus important en termes de transactions immobilières sur les deux dernières années : il s’est échangé entre 60 et 80 milliards € sur le marché immobilier allemand contre 20 à 30 milliards sur le marché immobilier français. Cela indique une meilleure liquidité des biens immobiliers de la SCPI, par rapport au marché français.
La SCPI Eurovalys s’adresse ainsi aux épargnants qui cherchent une régularité de leurs revenus dans la durée.
Un taux de rendement stable
La SCPI Eurovalys a délivré un rendement stable d’environ 4,5% net de fiscalité étrangère sur les 6 années qui se sont écoulées depuis sa création.
En 2021, la SCPI est parvenue à offrir un taux de distribution encore intéressant, s’élevant à 4,74%. Pour rappel, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Un taux d’occupation exceptionnel
En misant sur une catégorie d’actifs aussi essentielle que l’immobilier d’entreprise, la SCPI Eurovalys assure une bonne mutualisation du risque de vacance locative. La preuve en est que son taux d’occupation financier s’est maintenu au niveau exceptionnel de 94% en 2021, pour passer à 94,98% à fin Juin 2022.
Petit rappel sur le taux d’occupation - C’est l’un des indicateurs de la « performance locative » de la SCPI. Il est défini par le rapport entre la totalité des montants facturés au cours du trimestre et la totalité des montants facturés si l’ensemble des locaux étaient loués (la valeur locative est retenue pour les locaux vacants). Un taux d’occupation est jugé excellent lorsqu’il est au-dessus de 90 %.
La SCPI Eurovalys parvient à atteindre de tels chiffres grâce à la longue durée de ses baux commerciaux. Les changements de locataires sont ainsi moins fréquents, ce qui limite considérablement le risque de vacance locative.
Des avantages fiscaux indéniables
Le point fort d’Eurovalys réside indéniablement dans le fait que 100% de son patrimoine est réparti en Allemagne, ce qui offre un avantage fiscal incomparable pour les épargnants Eurovalys.
En effet, lorsque des revenus locatifs sont générés en Allemagne, ils sont imposés en Allemagne et non en France. Investir en SCPI en Allemagne permet donc de voir ses revenus imposés à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825 % et non au barème progressif français. Vous pourrez retrouver tous les détails en consultant la convention de non double imposition entre la France et l’Allemagne.
Pour en savoir plus, découvrez notre article sur la fiscalité des SCPI. Nos experts y présentent de nombreux conseils pour investir malin, même si vous êtes fortement imposé.
Perspectives pour la SCPI Eurovalys
Si les SCPI de bureaux ont été fortement impactées par les effets des confinements à répétition, les bons résultats de la SCPI Eurovalys sont le reflet de la bonne santé de l’économie allemande au sortir de la crise du Covid-19.
L'Allemagne est la première puissance économique Européenne avec un tissu industriel extrêmement puissant. De part sa décentralisation et une organisation dite "fédérale" permettant à chaque Länder d'avoir sa propre importance, l'Allemagne est un terreau idéal pour investir dans la pierre. On ajoutera à cela un très faible chômage structurel et un endettement des ménages sous contrôle. Eurovalys a choisi de se positionner exactement sur ce créneau en investissant dans des bureaux de qualité dans les moyennes villes allemandes.
Avec un taux de vacance moyen de 4,3 % sur les 6 plus grandes villes allemandes, l’immobilier de bureaux n’est pas en reste et il continue d’attirer des capitaux : le volume de transactions sur l’année 2021 sur cette classe d’actifs atteignait ainsi 27,5 millions € (+12 % par rapport à 2020). Ce dynamisme sectoriel a permis à Eurovalys d’entrer dans l’année 2022 avec de nouveaux objectifs.
La société de gestion Advenis REIM a notamment défini trois nouveaux leviers de développement pour 2022 :
- La digitalisation de processus entre les associés et les distributeurs ;
- L’accélération de la prise en compte des critères ESG définis dans la charte mise en place en 2020 (qui suppose notamment la labellisation ISR de la SCPI Eurovalys) ;
- La poursuite de son développement paneuropéen.
Évolution du Taux de Distribution
Évolution du prix de la part
Avis Louve Invest sur Eurovalys
Eurovalys est un "must have" dans un portefeuille européen, à la fois pour sa stabilité liée à l'économie et la fiscalité avantageuse, mais aussi pour la qualité de la société de gestion Advenis REIM fort de plusieurs millards d'actifs à travers le monde.
Eurovalys choisi de se positionner sur des bureaux de moyenne et grande taille (souvent plusieurs milliers de km2) dans les régions nord, ouest et sud de l'Allemagne principalement là où l'activité industrielle est la plus dynamique. Ils ont récemment investi dans des biens de grande qualité de plusieurs villes proches de Cologne, Munich ou Francfort en devenant propriétaire du principal complexe de bureaux souvent proche de la gare et emblématique pour la ville en question, cette stratégie permet d'avoir une grande sureté sur les baux sous-jacents rendant presque impossible la vacance locative dans les biens choisis. Le taux de distribution de 4,36 % net de fiscalité reste leur plus grande force, même avec 5,4 % des biens non occupés qui cherchent aujourd'hui preneur.
Sur sa marketplace, Louve Invest vous propose plus de 50 SCPI approuvées et contrôlées par l’AMF, parmi lesquelles la SCPI Eurovalys.
Acheter des parts d’Eurovalys sur Louve Invest est une excellente option pour profiter de nombreux avantages fiscaux offerts par la SCPI et d’un cashback supplémentaire sur le montant investi.
Le parcours se fait entièrement en ligne en quelques clics.
"Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Leur liquidité et leur rendement ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Retrouver tous les risques d'un investissement en SCPI sur notre page dédiée."
Vidéo de Eurovalys
Si vous souhaitez comparer Eurovalys à nos autres SCPI, vous pouvez revoir notre vidéo sur le classement des SCPI, basée sur les performances 2023.
Au programme :
- TOP des SCPI Françaises et UE
- Meilleurs rendements par géographie
- Classement par stratégie sectorielle
