Paref prima

Paref Prima, n'est pas la création d'une nouvelle SCPI qui ne part d'aucune fondation ! En effet, elle est née en juin 2024 de l'absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne.

Cette SCPI a été créée par Paref Gestion, afin de dynamiser ses performances par une politique active d'acquisition et d'arbitrages de ses actifs.

Les différents arbitrages devraient permettre à Prima d'assurer des plus-values de cessions, tout en se "débarrassant" des actifs les moins rentables, et donc en préservant au passage la stabilité du rendement de l'ensemble du parc. Paref Gestion, n'étant plus que sur un seul véhicule financier au lieu de 2, devrait aussi s'adapter plus facilement et profiter au mieux des nouveaux cycles immobiliers en cours d'évolution.

De part la fusion absorption des 2 Novapierre Allemagne, Paref Prima arrive directement à un capitalisation importante d'un peu moins d' 1 milliard d'euros.

Dans la lignée de la stratégie de Novapierre Allemagne et de Novapierre Allemagne 2, Paref Prima se positionne comme une SCPI axée sur l'Allemagne, tout en se laissant l'opportunité d'explorer l'acquisition d'autres biens en Europe.

Son portefeuille immobilier est majoritairement constitué de commerces essentiels, tels que des pharmacies et des supermarchés, reconnus pour leur robustesse. Et elle devrait resté une SCPI de commerces avec à minima 70% de son parc dans les commerces essentiels.

Paref Prima diversifie également son portefeuille en intégrant des biens immobiliers dans les secteurs de l'habillement (plus de 10% des loyers sur Novapierre Allemagne) et de la restauration (pour l'instant encore faible à 1% sur Novapierre Allemagne), assurant ainsi une dynamique positive malgré les conditions économiques variables, particulièrement dans des villes comme Francfort, Hambourg et Berlin.

la SCPI Paref Prima s'appuiera sur plusieurs atouts du marché immobilier allemand :

• L'Allemagne est la première économie d'Europe, qui offre un cadre propice aux investissements.
• La demande locative est présente et constante, grâce entre autres à un taux de chômage bas, ou encore à une consommation forte.
• Une fiscalité avantageuse par rapport au marché français, grâce à une convention fiscale entre la France et l'Allemagne, permettant d'éviter toute double imposition et d'avoir la fiscalité allégée de l'Allemagne.

Paref Prima bénéficiera de l'expérience et des résultats passés de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Le rendement de Paref Prima, devrait être dans le lignée de la tendance de Novapierre Allemagne (à un Taux de Distribution 2023 de 4,84%), et de Novapierre Allemagne 2 (à un Taux de Distribution 2023 de 4,60%). Paref Prima vise désormais un rendement supérieur à 5%, un rendement qu'il faudra confirmer sur 2024.

L'année 2023 a été marquée par un environnement international instable, aggravé par un resserrement des conditions monétaires ayant freiné la croissance économique européenne. En Allemagne, l'inflation de prix de l'énergie et les tensions sur les chaînes d'approvisionnement ont pesé sur les coûts de production, tandis que le ralentissement de l'économie en Asie a freiné le niveau des exportations. La baisse de la consommation des ménages fut aussi contraignante pour le marché intérieur. Ces facteurs expliquent la baisse de -0,1 % du PIB en 2023.

Cependant, les perspectives d'un retour à la croissance demeurent avec une prévision de croissance du PIB de 0,4 % en 2024 et d'1,2 % en 2025. La Bundesbank (Banque Fédérale allemande) considère également une poursuite de la dynamique désinflationiste pour atteindre 2,7% en 2024 et tendre vers les 2% en 2025.

Cette conjoncture complexe s'est reflétée en 2023 sur le marché de l'investissement immobilier allemand, avec une baisse -56% des volumes échangés par rapport à 2022, à 29 Mds€. Le 4e trimestre n'aura pas marqué une intensification des transactions contrairement aux années précédentes, mais comptabilise 7,5 Mds€ d'investissements, soit 25% du volume annuel.

La décompression des taux de capitalisation s'est poursuivi avec moins d'intensité que les trimestres précédents et différemment selon les classes d'actifs. Les typologies d'actifs sur l'hospitalité, la logistique et le commerce restent les plus résilientes. Le commerce a capté 5,8 Mds€ d'investissements en 2023 ce qui en fait la troisième typologie la plus échangée en volume de transactions sur le marché de l'investissement immobilier allemand en 2023. La catégorie Retail Park concentre 59% du total investi et la hausse de taux de capitalisation la plus contrôlée (0,4% - 0,7%). Les experts anticipent une reprise progressive des transactions au fil de l'année 2024, favorisée par des opportunités attractives et des conditions de financement plus souples.

Les perspectives 2024, sembleraient donc plus optimistes notamment sur le marché allemand), néanmoins Prima semble partir de loin en récupérant les actifs de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2.

Au niveau des revalorisations de parts, nous avions :

• Novapierre Allemagne (593 millions d'euros de capitalisation à fin T1 2024) avec un prix d'achat à 280€ et une valeur de reconstitution à 277,18€
• Novapierre Allemagne 2 (389 millions d'euros de capitalisation à fin T1 2024) avec un prix d'achat à 260€ et une valeur de reconstitution à 251,89€

En faisant un calcul grossier sur une moyenne pondérée, en prenant le poids de la capitalisation de chacune, on retrouve bien le pris d'achat de 272€ proposé par Paref Prima et on aurait une valeur de reconstitution aux alentours des 267 €, ce qui fait une surcote de 2%. Une valeur intéressante pour les vendeurs mais pas pour les acheteurs de parts, à suivre donc comme vont s'équilibrer les souscriptions et les retraits de parts, et donc comment va évoluer la liquidité de cette SPCI.

Nous sommes en droits de nous poser plusieurs questions sur Paref Prima qui reprend 2 SCPI allemandes qui avaient du mal à tirer leur épingle du jeu ces derniers temps :

• Prima va t'elle user sa collecte à sortir les associés institutionnels de Novapierre Allemagne 1 ?
• Paref n'a t'elle pas repoussée le mur de la dette à plus tard en exécutant cette fusion absorption de ces 2 SCPI ? 
• La stratégie d'arbitrage sera t'elle bonne ? Est ce que les meilleurs assets du parc immobilier vont être vendus à de bons prix, ou à des prix "bradés" afin de maintenir coute que coute un bon rendement ?
• Et si oui , est ce que cela suffirait à maintenir une collecte suffisante ?

Trop de questions sans réponse, qui ne permettent pas d'avoir un avis serein sur cette SCPI, il faut regarder les premières évolutions et la stratégie vraiment adoptée par cette SCPI sur 2024.