Primopierre

Primopierre a été créée en 2008. C’est une SCPI de rendement à capital variable, avec une répartition géographique de ces actifs immobiliers 100% française.

Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), une société de gestion créée en 1989 qui s’occupe de 7 SCPI pour près de 9 milliards de capitalisation. :

La SCPI Primopierre possède un patrimoine orienté uniquement vers l’immobilier d’entreprise, c'est une SCPI de bureaux, avec une majorité de bureaux franciliens. À fin 2021, elle détient 78 actifs, et à fin juin 2023 elle a un peu baissé avec 76 immeubles, au T2 2024 nous en sommes à 72 actifs. Il s’agit principalement de bureaux neufs ou restructurés.

Primopierre a une capitalisation parmi les plus élevées du marché, avec près de 15 années d’activité. Derrière cette SCPI se trouve une société de gestion connue, avec une forte assise financière, et de nombreux investisseurs ont fait confiance à la société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM).

Primopierre est aussi une SCPI labellisée ISR.

La stratégie active d'investissement sur le long terme de Primopierre

Primopierre a enregistré une collecte nette de 249 millions d’euros sur l’année 2022, en repli par rapport à l’année précédente (333 millions d’euros).  Cela n’a pas empêché Primopierre de poursuivre sa dynamique d’acquisition d’immeubles de bureaux, par exemple sur le deuxième trimestre 2023, elle a enregistré 10 nouveaux baux pour 7 perdus. Cela représente près de 25 millions d'euros de loyers encaissés sur le deuxième trimestre 2023.

Certes, le taux de rendement ne figure pas parmi les meilleurs du marché, cependant, il reste relativement stable, légèrement à la baisse, ce qui permet à Primopierre de se distinguer parmi les SCPI de sa catégorie (bureaux).

La SCPI Primopierre s’est notamment très bien sortie lors de la crise sanitaire. Le confinement et le télétravail ont impacté tout le secteur immobilier et les SCPI de bureaux en particulier. Pour en savoir plus, regardez notre article sur le classement des meilleures SCPI.

Cependant, malgré plus de 3% de loyers annulés au titre de l’exercice 2020, la SCPI Primopierre est parvenue à maintenir un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché et à mener son plan d’investissement à bien. Ces arbitrages ont toutefois participé à la dégradation du taux d'occupation financier (TOF) qui reste encore faible au 30/06/2023 (87,8%) et qui ne s'améliore pas en 2024 (chiffre T2) :

L'investissement à crédit, une spécificité de la SCPI Primopierre

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) offre la possibilité d’investir à crédit dans des parts de SCPI Primopierre en empruntant au Crédit Mutuel Arkea à des taux avantageux. Le montant minimum du prêt s’élève à 100 000 € sans condition, c’est-à-dire sans apport, sans produits d’épargne ou bien à mettre en hypothèque. Cette possibilité d’investir à crédit en SCPI génère un effet de levier intéressant pour les épargnants. Pour en savoir plus, lisez notre article sur l'investissement à crédit.

À noter que cette SCPI est aussi disponible en assurance-vie.

Concernant l’immobilier de bureau plus particulièrement, le marché est toujours ralenti, les transactions portant plutôt sur des actifs de taille moyenne et dont la valeur n’excède pas 50 millions d’euros. Les observations confirment qu’on s’achemine vers un marché à deux vitesses avec, d’un côté, les immeubles bien localisés et adaptés aux nouvelles attentes des utilisateurs en matière environnementale et, de l’autre, les immeubles moins bien situés et n’ayant pas opéré de transformation.

Les expertises de mi-année sur le patrimoine de ses SCPI, mises en place l’an dernier sur les recommandations de l’AMF, et reconduites en 2024 par Praemia REIM France, ont montré encore une baisse importante sur la valeur de reconstitution, qui a obligé Primopierre à opérer à une troisième baisse de part depuis 2022.

Difficile de trouver une satisfaction par ailleurs, comme sur le rendement qui baisse lui aussi, le Taux de Rendement Interne (TRI) à 5 ans et à -0,18% (de 2019 à 2023).

Un taux de distribution inférieur à la moyenne

L'ASPIM nous rappelle que le rendement moyen sur les SCPI est de 4,52% en 2024. Or, le taux de distribution de la SCPI Primopierre juste en dessous à 4,12% en 2023. Pour rappel, le taux de distribution est le rapport entre les dividendes versés aux associés et le prix de part au 1ᵉʳ janvier de l'année concernée.

Des frais de gestion élevés

Primopierre prélève des frais de gestion de 12% sur les loyers encaissés, soit un taux supérieur à la moyenne du marché. Les frais de souscription de la SCPI Primopierre (10,77%) sont aussi plus élevés que la moyenne du marché. Cette dernière oscille généralement entre 7 % et 12 % du montant du capital investi.

Un taux d’occupation financier instable

Bien que le taux d’occupation financier de Primopierre se maintienne à un niveau satisfaisant (supérieur à 85%), il manque de régularité depuis quelques années et reste inférieur à 90% ce qui reste un minimum à avoir. Face à ce constat, il faut cependant garder en tête que si la vacance locative est un réel risque pour tout propriétaire d’un bien immobilier traditionnel, les SCPI permettent normalement de s’affranchir de ce risque à travers une mutualisation du placement.

La stratégie d’investissement mono-produit de Primopierre

La stratégie d’investissement de Primopierre est fondée sur l’acquisition de bureaux (pratiquement la totalité du patrimoine immobilier à quelques pourcents près), et principalement en région Île-de-France (plus de 85%).

Cette méthode a fait ses preuves sur de nombreuses, mais semble montrer ses limites depuis 2020. En effet, la crise sanitaire a laissé le marché très attentiste et le télétravail a poussé les entreprises à reconsidérer leurs futurs besoins en locaux. L’avenir des SCPI de bureaux n'est pas menacé, mais des SCPI, comme Primopierre, qui subissent des corrections de leur prix d'achat afin de se réajuster par rapport à leur valeur de reconstitution qui s'est dévaluée.

On voit un prix d'achat qui a été dévalorisé par 4 fois pour passer de 208€ à 126€, 126 étant la valeur de reconstitution à fin T2 2024.

Primopierre n'est plus une valeur refuge pour l'épargnant cherchant la stabilité dans un mastodonte de la gestion d'immobilier de bureaux. Avant de se lancer sur un pari, et de se mettre à investir sur cette SCPI, en espérant être au plus bas et avoir une folle remontée, faut il encore comprendre la baisse, et être sûr qu'il n'y en aura pas d'autres. Ce qui ne semble pas si évident, d'autres SCPI de bureaux ne se portent pas aussi mal, par exemple les 2 premières de notre classement sont à plus de 6% de rendement.