Primovie

Primovie a été créée en 2012. C’est une SCPI classique à capital variable. Autrement dit, sa taille est directement liée aux demandes de souscription ou de retrait. Elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), une société de gestion créée en 1989 qui s’occupe de 7 SCPI dont :

• Primovie
• Primopierre
• Primofamily
• Patrimmo Croissance
• Patrimmo Commerce
• Ufifrance Immobilier
• Patrimmo Habitation 1

Il est possible d’acquérir des parts de la SCPI Primovie au comptant, à crédit, en démembrement (nue-propriété ou usufruit).

La SCPI Primovie possède un patrimoine immobilier conséquent. En fin 2021, elle détenait 269 actifs détenus directement et indirectement, à la fin du 2ᵉ trimestre 2023, c'est 304 immeubles, ce qui dénote un bon niveau d'acquisition.

Au 2ᵉ trimestre 2023, la SCPI Primovie a collecté près de 82,6 millions d’euros, portant ainsi sa capitalisation à 5,2 milliards d’euros au 30 juin 2023. Les acquisitions se sont en effet enchaînées sur le 2ᵉ trimestre 2023, et sur des actifs de tailles très diverses (de 3 300 m² à 18 000 m²), situés en France, en Italie et en Belgique. 6 acquisitions pour un montant de plus de 200 millions d’euros. Un dynamisme sur ce placement qui est soutenu par le dynamisme de la collecte sur tout le premier semestre 2023, sur un secteur de l’immobilier de santé (porté par la tendance démographique du vieillissement de la population).

Primovie a mis en place a obtenu le label ISR le 31 mars 2022 suite à la mise en place d'actions concrètes telles que :

• Mise en place de panneaux solaires sur le toit de cliniques
• Utilisation sociale et citoyenne de surfaces vacantes

La santé est depuis des années un secteur porteur dans l'immobilier avec des locataires de qualité (cliniques, médecins, ephads) souvent subventionnés par les états et peu endettés. Le Covid nous a d'ailleurs montré l'importance d'avoir un secteur de la santé résilient et correctement financé. Primovie est un acteur majeur sur le marché de l'immobilier de santé avec près de 5 milliards d'euros de capitalisation

La SCPI Primovie investit principalement dans la santé des seniors et de la dépendance : maisons de retraites, EHPAD, Cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), résidences seniors, mais aussi dans les secteurs de l’éducation et de la petite enfance : crèches, écoles, universités, centres de formation. Avec 40 % de son patrimoine à l'étranger, elle offre une belle diversification géographique à ses investisseurs. La SCPI possède 500 baux et 1,4M de m2 de surface, il s'agit sans aucun doute à nouveau d'un mastodonte de la SCPI. Sa vraie force : des baux longs à 9,6 ans permettant d'appréhender sereinement l'avenir.

En 2022, la SCPI Primovie a distribué un dividende de 8,89 € par part (9,13 €/part brut de fiscalité), soit un taux de distribution de 4,50%.

La distribution au titre du 2ᵉ trimestre 2023 s’élève à 2,15 euros par part, en ratio sur 12 mois cela représente 8,6 € par part donc une baisse par rapport à 2022, une tendance à vérifier sur la deuxième partie de l'année.

Plus d'informations sur telle ou telle acquisition, détails sur le type des biens immobiliers et leur répartition géographique ou tout simplement sur les performances de la SCPI Primovie (rendement, dividende à l'année), sur le dernier bulletin d'informations trimestriel.

Une diversification importante

Primovie est l’une des rares SCPI du marché à investir dans le secteur de la santé. Ce secteur a considérablement gagné en attractivité depuis le démarrage de l’épidémie de coronavirus début 2020, en lien avec la prise de conscience de l’importance des structures médicales et paramédicales en France. On parle justement davantage des SCPI de Santé dans notre article dédié.

À la différence de Pierval Santé qui investit uniquement dans des établissements de santé, Primovie poursuit une stratégie de diversification de son patrimoine en s’ouvrant à l’éducation et aux bureaux. Plus précisément :

• 80,7% des actifs détenus par Primovie concernent le secteur santé/senior (EHPAD, centres d’hébergement),
• 13% est investi dans des bureaux
• 4,5% sont dédiés à l’éducation
• et tout le reste (1,8%) dans d'autres immeubles commerciaux.

Cette allocation équilibrée entre la part des actifs cycliques (bureau/commerce) et acycliques (santé) est un véritable atout pour la SCPI Primovie.

La possibilité d’investir dans la SCPI Primovie à crédit avec le Crédit Mutuel Arkea

La société de gestion Praemia REIM (ex-Primonial REIM) offre la possibilité d’investir à crédit dans des parts de SCPI Primovie en empruntant au Crédit Mutuel Arkea. Le montant minimum du prêt s’élève à 100 000 € sans condition. Cette possibilité d’investir à crédit en SCPI génère un effet de levier intéressant pour les épargnants. Pour en savoir plus sur les avantages de l’investissement à crédit, consultez notre article sur l'investissement à crédit.

Une exposition limitée aux risques

La SCPI Primovie existe depuis longtemps et est, par conséquent, peu exposée aux risques. Sa stratégie d’investissement, par nature moins exposée aux cycles économiques, garantit une source de revenus fiable pour ses associés. Primovie est ainsi relativement protégée des risques liés aux variations du marché immobilier.

L’érosion du rendement depuis 2014

Les performances passées ne sont pas un indicateur des performances futures ! Bien que le taux de rendement de Primovie se maintienne à la moyenne des rendements annuels des SCPI (4,53% de moyenne selon les chiffres de l'ASPIM), il a connu une érosion progressive.

Un taux d’endettement relativement important

Avec un ratio d’endettement de 24,63% au 31 décembre 2020 correspondant à une dette de 895 millions d’euros, Primovie faisait partie des SCPI qui ont le plus recours à l’endettement. En effet, les SCPI ont enregistré un endettement moyen de 17,71% en 2020. Et en 2023, cela ne s'améliore pas avec un ratio d'endettement statutaire de 30%. Le risque avec ce niveau d’endettement de Primovie est qu'en cas de retrait massif de ses locataires, la SCPI Primovie risque de devoir vendre certains actifs plus rapidement que d’autres SCPI moins endettées.

Un axe européen qui se renforce

La SCPI Primovie est moins européenne que ses principales concurrentes : 67% de son patrimoine est situé en Europe. La diversification géographique ciblée par typologie d’immobilier est un axe de développement important pour la stratégie de Primovie.

Comparaison entre Primovie et Pierval Santé

Primovie et Pierval Santé sont deux SCPI sérieuses qui ont démontré leur résilience et leur solidité, prouvées par leurs énormes capitalisations : 2,9 milliards d’euros pour Pierval Santé (à fin 2022) et 5,2 milliards d’euros pour Primovie au 30 juin 2023. Primovie est donc en avance sur ce critère, car une grosse capitalisation est souvent synonyme de stabilité.

Primovie semble néanmoins en retard par rapport à Pierval Santé sur les critères liés à la performance. Pierval Santé affiche un taux d’occupation légèrement supérieur à 98,5% alors que Primovie est à 97,6% (en comptabilisant les loyers sous franchise). Aussi, Pierval Santé délivre un meilleur rendement à l'année (5,35% contre 4,5% chez Primovie) avec un taux d’endettement moins important (11,03% contre 23,46% chez Primovie). Ces niveaux restent très raisonnables comparativement au marché global des SCPI. N’hésitez pas à consulter notre classement des meilleures SCPI pour en savoir plus.

Sur le plan stratégique, Pierval Santé investit uniquement dans le domaine de la santé tandis que Primovie se diversifie en se tournant progressivement vers les bureaux et l’éducation. Le positionnement très européen de Pierval Santé est un avantage considérable qui lui permet d’offrir une imposition et une fiscalité plus intéressante pour ses associés, surtout pour ceux ayant une tranche d’imposition supérieure ou égale à 30% (à noter tout de même que Primovie s'améliore en 2023 sur ce point, car nous sommes maintenant sur 72% hors France pour Pierval Santé contre 67% avec Primovie). Pierval Santé peut se targuer de déjouer l’imposition IFI plus fortement que Primovie avec un taux valeur IFI résident / prix de part de 74% (contre 82% chez Primovie).

Primovie est au coude à coude avec Pierval Santé sur le marché de la SCPI de santé et apporte une ligne de diversification géographique et sectorielle extrêmement intéressante. Seul hic, un patrimoine en Europe hors France de seulement 40 % et quelques actifs de bureaux qui ne sont pas 100 % cohérents avec la stratégie annoncée. Le support reste tout du moins un très bon choix dans un portefeuille immobilier.

Si vous voulez investir dans la SCPI Primovie, vous pouvez investir en direct sans assurance-vie et utiliser la marketplace Louve Invest, c'est alors la bonne solution.

En effet, en investissant aujourd’hui dans la SCPI Primovie depuis la plateforme Louve, vous pourrez bénéficier d’un cashback sur le montant investi. Avec Louve, vous serez également conseillés par des experts pour composer votre patrimoine.