Coeur de Régions

Créée en 2018, Cœur de Régions est une SCPI de rendement à capital variable diversifiée. Elle est gérée par la société de gestion Sogenial, une société de gestion de portefeuilles indépendante agréée depuis 2012. La SCPI profite d’une sélection d’actifs de bureaux, de locaux d’activités et de commerces situés exclusivement en France.  Son objectif est de se concentrer sur les zones les plus dynamiques tout en préférant les baux sécurisés sur de longues durées. L’année 2021 s’est clôturée avec une collecte de capitaux nette de plus de 46M € et la capitalisation de Cœur de Régions s’élevait à plus de 75 millions d'euros. Sur le 2ᵉ trimestre 2023, la capitalisation s'élève à 276 millions d'euros (plus de 200 millions d'euros de plus !), ce qui montre une belle dynamique.

La stratégie d’investissement diversifiée de Cœur de Régions repose sur une sélection stricte et opportuniste des actifs. Cette SCPI de la société de gestion Sogenial propose un équilibre intéressant entre taux de rendement attractif et risque sécurisé.

Vous souhaitez en savoir plus sur Cœur de Régions ? Nos experts Louve Invest ont sélectionné pour vous toutes les données clés de cette SCPI pour vous donner un aperçu général.

Le prix de part de la SCPI Cœur de Régions a été revalorisé le 1er juillet, et est passé de 659€ à 664 €.

Évolution du patrimoine de Cœur de Régions

Comme son nom l'indique, sa stratégie s’appuie toujours sur une répartition majoritairement régionale, mais la part des actifs en Île-de-France a tout de même augmenté (passant de 14% à 24%). Par exemple, sur Croissy-sur-Seine, des bureaux acquis en juin 2023 (1 223 m²) pour le locataire Vtech, et pour un rendement actes-en-mains estimées à 7,30%. Cœur de Régions détient de façon générale un patrimoine bien mutualisé et des locataires de 1ᵉʳ rang comme Pôle Emploi, Crédit Mutuel ou encore Séphora du groupe LVMH.

Cette SCPI s’appuie sur une répartition sectorielle diversifiée. Son patrimoine regroupe ainsi, en juillet 2022, 45% de bureaux, 17% de commerces et 38% de locaux d’activité. Peu d'évolution en 2023, avec une répartition des actifs très similaire.

À titre de comparaison, en décembre 2021, le patrimoine de la SCPI reposait à 60% sur des bureaux, 22% sur des locaux d’activité et 18% sur des commerces.

Taux d’occupation

Le taux d’occupation financier (TOF) est un des indicateurs de la « performance locative » de la SCPI. Il est défini par le rapport entre la totalité des montants facturés au cours du trimestre et la totalité des montants facturés si l’ensemble des locaux étaient loués (la valeur locative est retenue pour les locaux vacants). Au 31 décembre 2021, Cœur de Régions affichait un TOF de 92,1%. Au deuxième trimestre 2022, le TOF était de 96,2%, ce qui est un très bon chiffre, car il est bien au-dessus de 90%. Et au deuxième trimestre 2023, il s'est encore amélioré, passant à 97,57%.

Le taux d’occupation physique (TOP) correspond au rapport entre la surface totale louée au cours du trimestre et la surface totale des immeubles détenus par Cœur de Régions. En 2021, ce taux donné par la société était déjà relativement élevé : 94%. Au deuxième trimestre 2022, il était passé à 97,1%. Au deuxième trimestre 2023, il est à 99,19%. Là encore, le taux est en hausse, et il n’y a donc aucune d’inquiétude particulière à avoir sur ce point. Cependant, il est nécessaire de rappeler que les modalités de calcul du TOP, spécifiques à chaque société de gestion, ne permettent pas la comparaison des SCPI.

Ces deux indicateurs sont présentés dans les Bulletins Trimestriels et dans le Rapport Annuel de la SCPI ainsi que leur évolution d’une période à l’autre. C’est intéressant de suivre ces indicateurs pour connaître la performance historique et actuelle de la SCPI. Pour Cœur de Régions, les taux sont en hausses, et restent élevés.

Une stratégie régionale cohérente

La stratégie d’investissement de Cœur de Régions consiste à investir de manière opportuniste dans les différentes régions françaises. Ce sont les actifs immobiliers présentant un objectif de rendement stabilisé et un fort potentiel de valorisation sur le long terme qui sont privilégiés. Cette stratégie d’investir en région se justifie notamment par la diversification possible et l’important panel d’opportunités lié à un marché en plein essor.

Le choix de se concentrer sur des biens bon marché de petite et moyenne taille constitue un avantage concurrentiel considérable. En effet, avec ce type de bien, Cœur de Régions profite d’une certaine stabilité des prix immobilier, et peu de SCPI se concentrent sur ces biens actuellement.

Un bon taux de distribution

Depuis sa création en 2018, Cœur de Régions a offert à ses associés une rentabilité très élevée. Cette rentabilité est rendue visible par le taux de distribution (TD). En effet, il permet de définir la portion de dividende que verse la SCPI par rapport aux bénéfices. Au 31 décembre 2021, le taux de distribution est de 6,43% ce qui est exceptionnel, en 2022 il est resté similaire en étant à 6,40%, ce qui représente un montant de dividende de 10,13€ par part.

La possibilité d’investir en nue-propriété

Il est possible d’acquérir des parts de Cœur de Régions au comptant, à crédit et en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Cette SCPI offre d’excellentes opportunités en France pour les investisseurs qui souhaitent acheter en nue-propriété temporaire, car les clés de démembrement sont attractives. L’investissement en nue-propriété est très intéressant pour les épargnants fortement fiscalisés qui veulent disposer de revenus dans le futur. Il est alors intéressant de regarder le TRI (Taux de Rendement Interne) en prenant compte les frais de souscription (plus d'informations sur l'indicateur TRI de performance SCPI).

Une bonne résilience à la crise sanitaire      

La crise sanitaire a considérablement modifié la dynamique du secteur de l’immobilier (confinement, télétravail, vacances reportées). Les SCPI de bureaux ont par conséquent été particulièrement impactées par les effets des confinements à répétition. Malgré cette crise, la SCPI Cœur de Régions a su présenter sur cette période une hausse de son taux de rendement. Elle a aussi réussi à maintenir un taux d’occupation élevé.

Des baux de longues durées

Grâce à sa stratégie d’investissement diversifié, Cœur de Régions peut investir dans les zones les plus dynamiques et signer des baux de durées assez longues avec des locataires solides. Cela permet à terme de sécuriser les loyers et de limiter le risque de turn-over.

D'ailleurs, le nombre de locataires de la SCPI a augmenté pour atteindre 103 locataires au 30 juin 2023. Et par conséquent les équipes de gestion ont été renforcées en vue de maintenir la même qualité de gestion et de proximité avec les locataires.

Le risque de perte de valeur

Bien que l’acquisition se concentre de plus en plus sur des actifs de taille réduite, le risque unitaire de chaque actif reste présent. La stratégie d’investissement de Cœur de Régions présente évidemment un risque de perte en capital, mais aussi un risque immobilier lié à la variation des marchés.

Plus généralement, tout investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital en cas de baisse du prix de la part de la SCPI.

Des frais un peu élevés

Cœur de Régions prélève des frais de gestion de 12% sur les loyers encaissés, soit un taux légèrement supérieur à la moyenne du marché qui se situe à 11% mais les rendements apparaissent net de frais de gestion donc c’est intéressant pour comprendre le modèle de rémunération de la SCPI mais ce n’est pas pertinent de le comparer avec les autres frais de gestion des SCPI. Vous pouvez obtenir plus d'informations sur les frais (appelés aussi commissions) sur le site de l'AMF.

Les frais de souscription de Cœur de Régions sont également de 12% et se situent dans la fourchette haute de la moyenne du marché. Cette dernière oscille généralement entre 7 % et 12 % du montant du capital investi. En fonction de la durée de détention des parts de SCPI, ces frais de souscription sont amortis. Ainsi, on suggère un horizon d’investissement d’au moins 7 ans.

Globalement, Cœur de Régions est une des SCPI les plus dynamiques du marché. Diversifiée et bien gérée, elle est un très bon choix au sein d'un portefeuille. Sa capitalisation, plutôt faible, devrait augmenter suite à son haut niveau de rendement. Très bonne également en nue-propriété.

Les biens immobiliers en régions sont délaissés depuis plusieurs années, la concurrence y est faible et l'offre limitée.

Avec une stratégie plus risquée en régions, la SCPI poursuit une belle tendance de rendement. Cœur de Régions surfe sur un positionnement où la demande augmente : des actifs de bureaux et de commerces de qualité entre 500k€ et 3 millions d'euros. Les locataires sont de qualité (Rexel, Aldi, Société Générale). Le niveau de concurrence plus faible permet d'avoir un objectif cible de rendement autour de 6 %. Attention à sa capitalisation plutôt faible, moins élevé que Vendôme Régions. L'endettement de la SCPI est un peu élevé (plus de 20 %) par rapport aux autres SCPI, à surveiller également.

Vous pouvez investir dans la SCPI Cœur de Régions avec Louve Invest.

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