Upeka

La SCPI a été lancée milieu 2023 par la société de gestion Axipit (Société de gestion indépendante agréée par l’AMF en mars 2021). La vocation de la SCPI est de proposer au plus grand nombre un produit performant et le plus diversifié possible.

Cela se traduit par un minimum de souscription à 200 € (190 € auparavant pour les parts sponsors en appliquant une décote de 5 %). La collecte s'intensifie, plus de 21 millions d’euros au 31/03/2024, mais bon nombre d'investisseurs à la fin du T1 2024 sont encore des membres sponsors (pour un montant d'environ 4,7 M€).

Les frais de souscription sont de 0 %, c'était une première pour une SCPI majoritairement européenne. C'est un élément important, qui permet de démocratiser la SCPI Upeka.

Une approche diversifiée

La SCPI Upeka fait partie des SCPI diversifiées, elle ne se limite à aucun secteur et souhaite avant-tout exécuter une stratégie immobilière value-added en restant opportuniste. Les actifs pourront être de tout type à savoir :

• des bureaux
• des commerces
• des locaux d'activité
• de la logistique

3 acquisitions sur 2023 :

• France – Fosses (95)

• Espagne – Gijon & Carthagène

• Pays Bas – Zoetermeer

1 acquisition sur 2024 :

• Pays-Bas - Breda

Upêka renforce sa présence aux Pays-Bas en réalisant une quatrième acquisition à Breda au sud de Rotterdam. Le rendement acte en main est de 7,39%.

L’opération porte sur un ensemble de deux actifs de bureaux et d’activité totalisant une surface d’environ 6 100m2. Ces actifs stratégiques sont pris à bail pour une durée ferme de 10 ans par une entreprise de premier plan dans la fabrication d’analyseurs pour les laboratoires et l'industrie de transformation. Ce site regroupe leur siège historique ainsi que des unités de R&D et d’assemblage.

Pour continuer à atteindre un objectif de rendement de plus de 8% net de fiscalité étrangère, elle peut faire le choix d'investir dans des pays à fort potentiel de croissance et de développement, en zone euro et au Royaume-Uni.

Présentation d'Axipit : une société de gestion propulsée par un groupe

La société de gestion Axipit qui porte la SCPI Upeka dans son développement est récente. Elle propose une expertise institutionnelle via des fonds professionnels spécialisés (4 fonds sous gestion) ou des clubs deals. La société de gestion gère 35 actifs et 150 millions, mais c'est surtout le groupe derrière la société de gestion qui apporte une expertise profonde et des opportunités.

Depuis 2010, Aquila Asset Management accompagne les investisseurs institutionnels et les family offices dans la définition et la mise en œuvre de leurs stratégies immobilières. Grâce à son indépendance, sa vision du marché et son expertise technique et financière, l'entreprise est devenue un partenaire de confiance à long terme pour ses clients.

Aquila Asset Management est une société de gestion d'actifs immobiliers pour le compte de tiers : elle propose une gamme complète de services en investissement et gestion immobilière. Son équipe de gestionnaires, d'analystes et d'experts guide les clients depuis la sélection d'opportunités d'investissement jusqu'à la vente d'actifs, en passant par la valorisation et la gestion administrative et financière. L'entreprise est particulièrement réputée pour ses opérations à forte valeur ajoutée telles que la restructuration, la reconversion et le repositionnement d'actifs commerciaux ou résidentiels, ainsi que la vente d'immeubles résidentiels ou mixtes par lots.

Le portefeuille d'actifs sous gestion d'Aquila Asset Management s'élève aujourd'hui à 1,5 milliards d'euros. L'entreprise opère sur l'ensemble du marché immobilier français, couvrant les secteurs des bureaux, du commerce, de la logistique et du résidentiel. Ses clients sont diversifiés, allant des fonds d'investissement paneuropéens ou mondiaux aux fonds souverains, en passant par les family offices et les grands comptes.

Ce sont donc les asset managers et analystes d'Aquila Asset Management qui vont accompagner le développement d'Axipit et de la SCPI Upeka.

Les parts sponsors sur la SCPI Upeka, c'est hélas fini

Louve Invest proposait à l'ensemble de ces clients d'investir avec une décote sur le prix de part sur la SCPI Upeka. Cette décote était de 5 % sur le prix de part, soit une part à 190 € au lieu de 200 €. Un bonus qui permettait aux premiers investisseurs de booster leur performance.

Il est toujours possible d'investir directement en ligne, mais les parts sponsors ne sont plus disponibles puisque l'enveloppe de 15 millions d'euros a été collecté et dépassé.

Les frais de la SCPI Upeka

Sur plus de 200 SCPI, on dénombre actuellement que 4 SCPI à 0 % de frais de souscription : Remake Live, Iroko Zen, Novaxia Néo, et une dernière Mistral Sélection récemment sorti en début 2024. Les 3 premières faisaient figure de pionnières dans le monde des SCPI où les frais de souscription oscillent entre 8 à 12 %.

La SCPI Upeka suit donc la tendance des SCPI à 0 % de frais souscription et de ces SCPI nouvelles générations.

Les frais de gestion sont de 16 % TTC, ce qui est légèrement au-dessus de la moyenne des frais de gestion en SCPI, cela peut s'expliquer par rapport au frais de souscription initiaux. À noter que le rendement de la SCPI est net de frais de gestion, à suivre si la SCPI réussit son pari de réaliser 5,5% de distribution net de fiscalité étrangère.

Voici un petit tableau comparatif des frais de la SCPI par rapport aux autres SCPI à 0 % de frais de souscription :

La fiscalité européenne

La SCPI se lance 100 % en Europe, mais n'exclut pas des acquisitions en France. Les premières acquisitions de la SCPI devraient d'ailleurs avoir lieu en France, mais la majorité des biens devrait être hors France.

Cela permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, un gros plus pour les épargnants ayant une tranche d'imposition supérieure ou égale à 30 %.

Par exemple, si la SCPI continue sur cette lignée et atteint une performance de plus de 8% de rendement net de fiscalité étrangère, les dividendes perçues seront de 800€ (pour 1000 € investi en part de SCPI). Dans le cas où un frottement fiscal est encore à payer en France (c'est le cas pour les pays comme l'Allemagne, Italie ou Espagne), imaginons de 15 % (exemple d'une tranche d'imposition de 30% et d'un taux moyen d'imposition de 15%), alors votre impôt sur le revenu sera de 240€ (=800€ x 30%), votre crédit d'impôt sera de 120€ (=800€ x 15%), et vos revenus nets perçus seront donc 680€ (800€ -240€ = 120€), soit une performance nette de fiscalité d'environ 6,80 %, hors revalorisation.

Pour l'instant, malgré de gros avantages sur le papier, la SCPI Upeka vient de se lancer et aucun historique ne peut être analysé, même si quelques acquisitions viennent de se faire, il est encore trop tôt. La société de gestion Axipit, malgré l'expertise du groupe Aquila, reste récente et dispose actuellement de 150 millions d'actifs sous gestion. Le groupe en possède 10 fois plus, mais le produit SCPI reste un nouveau produit sur lequel la société de gestion se lance.

Les premières acquisitions de la SCPI déterminent une trajectoire à dominante Européenne (environ 70%) et plutôt sur les commerces (à dominante à 70%), nous verrons si cette trajectoire sera suivie par la suite. Les avantages précédents peuvent laisser penser que la collecte va affluer vers cette nouvelle SCPI, ce qui peut permettre de saisir de belles opportunités et d'atteindre l'objectif annoncé de rendement.

Upeka a réussi à faire + 21 M€ de collecte déjà, alors qu'elle s'est à peine lancée en 2023. Cette SCPI cible pour 2024 un Taux de distribution de 7,7% (ce qui semble en bonne voie avec les résultats au premier trimestre 2024) et 100 M€ de capitalisation cible fin 2024.

Le TRI cible à 10 ans, est quant à lui à 6,50%. Et le Report à Nouveau (RAN) est à un niveau raisonnable de 2 mois de distribution (soit 92 k€).

Grâce à sa collecte, la SCPI Upeka poursuie sa diversification du patrimoine tout en bénéficiant de prix d’acquisition attractifs. La présence européenne du groupe Catella leur permet d’être rigoureux et sélectif sur le choix des investissements.

Deux dossiers ont été sécurisés le 1ier trimestre 2024 représentant un volume d’investissement de dix millions d’euros sur la base d’un taux moyen en adéquation avec l'objectif cible de rendement. La signature des actes est prévue au cours du 2ième trimestre 2024, ce qui devrait permettre de placer l’intégralité des capitaux disponibles.

D’un point de vue locatif, le taux d’occupation financier se maintient (et devrait se maintenir) à 100 % compte tenu de la qualité des emplacements et de la durée longue des baux des actifs acquis.

Enfin , le process de labellisation ISR de la SCPI Upeka aété lancé avec l’objectif d’obtenir le label au cours du deuxième semestre 2024.

Upeka est une très jeune SCPI et elle séduit déjà par sa stratégie ambitieuse (value-add) - objectif du début de 5,5% de rendement net de fiscalité étrangère semble largement dans ces cordes et même vu à la hausse avec un rendement cible de 7,7% pour 2024. Sa vocation européenne et ses frais de souscription de 0% sont également très intéressants. Elle fait partie des SCPI nouvelle génération.

Vous êtes intéressé par les SCPI spécialisées en Europe et diversifiée ? La SCPI Upeka peut être une option. Vous pouvez réaliser des comparaisons sur l'application Louve Invest avec d'autres SCPI.

D'autres SCPI européennes, diversifiées sont également disponibles sur Louve Invest comme Coeur d'Europe, par contre ces SCPI auront des frais de souscription. Le cashback de Louve Invest permettra de réduire les frais, mais aucune ne propose 0% de frais de souscription.