Kyaneos Pierre

Créée en 2018, Kyaneos Pierre fait partie des rares SCPI résidentielles de rendement à capital variable. Près de 90% de son patrimoine est consacré à l’immobilier résidentiel, mais cela ne l’empêche pas de se diversifier entre les immeubles vides ou meublés, situés plutôt dans des villes moyennes.

Signe de forte croissance, le prix de la part a augmenté en juillet 2023 pour s’établir à 1 100 € (en 2021 il était à 1 080 € par part, contre 1 060 € en 2020).

À l'issue de l'Assemblée Générale Extraordinaire qui s'est tenu le 5 avril 2024, les associés de la SCPI Kyaneos Pierre ont voté la modification de la valeur nominale de la part. Ce qui signifie que le nombre de parts détenues par les associés de la SCPI a été multiplié par 5 tandis que le prix de chaque part a été divisé par 5.

Par exemple, au 1er janvier 2024, Monsieur Dupont possédait 10 parts de la SCPI Kyaneos Pierre valorisées à 1 100€ chacune pour un montant total de 11 000€. À partir du 5 avril 2024, il détient 50 parts de 220 € chacune, soit toujours un montant total de 11 000€.

Le montant total de l'investissement est inchangé.

En revanche, cette révision de part, rend la SCPI plus accessible, puisque désormais un épargnant peut investir dans Kyaneos Pierre dès 2 200€ (soit 10 parts de 220€) contre 11 000€ auparavant. Cela offre aussi une meilleure liquidité SCPI.

En 2022, la SCPI Kyaneos Pierre a enregistré un taux de distribution de 5,37% (il était de 5,94% en 2021), ce qui est bien supérieur à la moyenne des SCPI (4,53% en 2022). Le montant de sa capitalisation a dépassé les 260 millions d’euros à la fin du premier trimestre 2023, un chiffre remarquable pour une SCPI ne cumulant que 4 années d’activité !

Découvrez sans plus attendre l’avis de nos experts sur Kyaneos Pierre, ainsi qu’une analyse détaillée des forces et des faiblesses de cette SCPI.

Kyaneos Pierre est une des meilleures SCPI du marché résidentiel. Kyaneos Pierre achète de l'ancien, le rénove et le loue : la stratégie est simple. C'est une mise à l'échelle de ce que peut faire un particulier, et ça marche ! Toute la partie rénovation est internalisée et c'est ce qui fait la force de la SCPI : des maitres d'œuvres dans chaque région, un agencement en étoile avec des pompes à chaleur, etcLa SCPI a par exemple rénové 26 logements de gendarmes à côté de Montpellier, ces fonctionnaires de l'état y étaient très mal logés. Encore une bonne partie du parc immobilier en France est déplorable : la SCPI rénove autour de 1 000 logements par an.

Kyaneos Pierre est gérée par la société de gestion Kyaneos Asset Management qui s’impose depuis 4 ans comme un véritable acteur de la rénovation immobilière en France.

Elle concentre ses investissements autour de l’immobilier résidentiel locatif privé, situé dans des villes de taille moyenne à démographie positive en France, donc dans les zones géographiques, qui présentent selon Kyaneos une rentabilité supérieure. Ainsi, près de 90% de son patrimoine est constitué d’habitations, le reste étant composé de bureaux.

Durant le 1ᵉʳ trimestre 2023, Kyaneos Pierre acquiert 38 nouveaux immeubles dans son parc immobilier, atteignant ainsi 468 actifs à fin mars 2023.

Nous étions donc à 430 immeubles à fin 2022 et "à peine" à 260 immeubles à fin 2021. Et pourtant, en 2021, Kyaneos Pierre avait investi massivement pour acquérir 176 nouveaux immeubles, ce qui représente une acquisition d’un immeuble tous les 2 jours !

Cette stratégie d’acquisition est d’ailleurs la clé de réussite de la SCPI : profiter des prix bas de l’immobilier en province pour se constituer un patrimoine d’actifs décotés qui seront par la suite rénovables à moindre coût. Pour information, Kyaneos Pierre a jusqu’ici concentré ses investissements dans trois régions en France (sud-est, sud-ouest et sud de l’Ile-de-France) et commence à investir dans le nord de la France depuis 2021. Ainsi, les investissements en province, au cœur de la stratégie de Kyaneos Pierre, représentent plus de 90% du patrimoine total de la SCPI.

La SCPI Kyaneos Pierre a enregistré une collecte nette de 26 millions d’euros sur le premier trimestre 2023, pour un total de 263,5 millions d’euros à fin T1 2023, en nette hausse par rapport aux années précédentes, induisant une forte augmentation de sa capitalisation. Cette année, la SCPI Kyaneos Pierre a enregistré un taux de distribution de 5,37%, bien supérieur à la moyenne des SCPI (4,45%), ce qui offre un dividende de 14€ / part.

La valeur de reconstitution, elle, s’établit à 1157,60€/part, soit une importante hausse de plus de 3% par rapport à l’année 2022. Des chiffres qui font de la SCPI Kyaneos Pierre un jeune acteur incontournable dans le monde des SCPI de rendement.

Voici notre analyse détaillée des principaux avantages et inconvénients de la SCPI Kyaneos Pierre pour vous aider à vous faire votre propre avis !

Une stratégie d’investissement unique

La SCPI Kyaneos Pierre définit sa stratégie autour de trois ambitions résumées en une phrase : réhabiliter le parc immobilier français, pour satisfaire au confort des locataires, tout en profitant des rendements offerts par l’immobilier résidentiel des régions. Comme expliqué précédemment, les investissements de la SCPI Kyaneos Pierre s’articulent autour d’immeubles situés dans des zones géographiques à la démographie positive, comme les petites ou moyennes villes et leurs périphéries, ce qui permet de dégager une rentabilité intéressante. Les économies d’échelles engendrées par l’acquisition d’actifs décotés sont ensuite réinjectées dans des travaux de rénovation principalement énergétiques. Pour plus d'information consultez notre article sur les SCPI Résidentielles.

Une démarche responsable

Kyaneos Pierre s’est fixé un objectif financier mais également sociétal. En effet, son modèle de développement veut améliorer systématiquement la performance énergétique des biens achetés avant de les mettre en location. La portée d’un tel investissement est double : il permet à la fois de garantir le confort des locataires, et de participer à une transition énergétique respectueuse de l’environnement. Ainsi, la SCPI Kyaneos Pierre s’est fixé pour objectif qu’au moins 90% de ses logements obtiennent un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) supérieur ou égal à D. Les résultats sont déjà perceptibles : grâce aux travaux effectués, l’énergie consommée a diminué de 34% sur l’ensemble de son parc immobilier.

Parmi ses engagements responsables, la SCPI Kyaneos Pierre positionne le confort des locataires comme une priorité. Dans cette optique, la SCPI a mis en place une notation qui permet d’évaluer la qualité des logements. Cette dernière, évaluée sur 10 points, identifie différents critères relatifs au bien-être, aux économies pour le locataire, et aux commodités d’accès. Ici aussi, la SCPI Kyaneos Pierre ambitionne qu’au moins 90% de ses logements obtiennent une note supérieure ou égale à 6/10.

Le fort potentiel de revalorisation de Kyaneos Pierre

La cible d’actifs visée par la SCPI Kyaneos Pierre concerne des immeubles souvent décotés, d’une valeur moyenne de 800 000 €, à fort potentiel de revalorisation. En effet, en misant sur la rénovation systématique de ses immeubles, la SCPI Kyaneos Pierre peut espérer bénéficier d’importantes plus-values latentes sur la plupart des actifs qu’elle détient, en particulier avec la nouvelle loi sur la transition énergétique.

Ce potentiel d’appréciation et la constatation de la progression de la valeur de reconstitution de la SCPI ont par ailleurs conduit la société de gestion à revaloriser le prix de souscription à 1100 € en juillet 2023 (1 080 € en 2021, contre 1 060 € en 2020). Notons que le prix de la part de la SCPI Kyaneos Pierre avait déjà progressé de 4 % en 2019.

Des performances remarquables

Kyaneos Pierre offre un historique remarquable malgré la crise sanitaire, avec un taux de rendement qui se stabilise à un peu moins de 5,5 %. Nous rappelons toutefois que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Si vous voulez en savoir plus sur les performances des autres SCPI, n’hésitez pas à consulter notre article sur les meilleures SCPI de 2022.

Avec tous ces avantages, notre avis est donc particulièrement positif sur la SCPI Kyaneos Pierre !

Le poids des immeubles en rénovation sur le taux d’occupation

La forte croissance de la collecte ces dernières années a eu pour conséquence d’augmenter le nombre d’immeubles en cours de rénovation, et cette vacance locative due aux travaux a un impact significatif sur le taux d’occupation financier de la SCPI Kyaneos Pierre ! Ainsi, à fin mars 2023, son taux d’occupation financier est passé sous la barre des 85 % et s’élève à 80,6 %, dont près de 10,8 % concernent des immeubles en travaux.

Les risques généraux de l’immobilier résidentiel

La SCPI Kyaneos Pierre est également exposée aux risques intrinsèquement liés à l’immobilier résidentiel. La location à des particuliers implique déjà une durée des baux plus courte, ce qui participe au risque de vacance locative. La surprotection des locataires particuliers peut s’avérer être un frein à la gestion locative (trêve hivernale par exemple). Enfin, le risque de retards de paiement est également plus élevé quand il s’agit de locataires particuliers.

Des défis à venir pour la SCPI

Victime de son succès, dès juillet 2021, où Kyaneos Pierre avait fait face à une masse d’épargne collectée trop importante, a dû limiter sa collecte à seulement 7 500 nouvelles parts émises chaque mois. L’objectif est de pouvoir anticiper plus aisément les investissements à réaliser. La limitation de la collecte mensuelle devrait également avoir un impact positif sur le taux de vacance. Sur 2022, il y a eu 81 392 parts émises (soit environ 6782 parts émises par mois), et sur le premier trimestre 2023, il y a eu 24 018 parts émises (soit 8 006 parts émises par mois). Nous voyons donc la progression positive que fait Kyaneos Pierre, pour manager de mieux en mieux la collecte.

L’autre aspect négatif de s’être constitué un patrimoine important aussi rapidement est que la gestion des locataires est régulièrement confiée à des agences immobilières. Pour les années à venir, la SCPI Kyaneos Pierre envisage justement de récupérer la gestion locative des biens qu’elle possède pour diminuer ce risque, un challenge supplémentaire pour la SCPI.

Kyaneos Pierre est un incontournable de la SCPI, sur un secteur résidentiel intéressant, qui traverse les crises. La SCPI est aussi intéressante en nue-propriété (avec un pic à 7 ou 10 ans) qu'en pleine propriété pour des investisseurs peu fiscalisés.

On trouve encore en France un grand nombre de villes où le prix du m2 est autour de 1 000€. Ses villes reçoivent peu d'investissements et l'offre de logement est limitée, voire dégradée.Ces villes sont appelées des villes "détendues", le logement est déplorable et lorsque des biens sont de qualité, la demande locative est là pour des rendements élevés.

Le montant minimum de souscription à la SCPI Kyaneos Pierre s’élève à 11 000 €, moyennant un prix de part à 1 100 € et un minimum de souscription fixé donc à 10 parts pour tout nouvel associé.

Kyaneos Pierre est l’une des valeurs sûres du catalogue de SCPI proposé par Louve !

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