.png)
- Le rendement locatif tient un rôle clé, car il évalue la relation entre l'investissement engagé et les loyers perçus annuellement. C'est la raison pour laquelle il est parfois désigné comme "rapport locatif".
- S'exprimant en pourcentage, le rendement locatif représente globalement le ratio entre le capital investi et les recettes locatives annuelles.
- 3 types de rentabilité sont présentes, requérant une distinction précise entre chacune : la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges et la rentabilité nette. Nous pourrons comparer aux rentabilités des SCPI.
Afin d'évaluer la viabilité de son projet d’investissement immobilier, tout investisseur se doit d'examiner son acquisition avec minutie, il ne s'agit pas d'acheter un appartement pour le louer au petit bonheur la chance.
Bien qu'ils ne fournissent pas une vue exhaustive, quelques indicateurs préalables à l'achat d’un bien immobilier peuvent guider vers des choix éclairés et jouer un rôle déterminant dans le calcul de la rentabilité.
Au sommet des outils essentiels pour évaluer la performance d'un investissement immobilier se trouve le rendement locatif. Il exprime le ratio entre les revenus générés par la mise en location par rapport au coût d'achat.
Quel rendement locatif net cibler ?
Lorsque vous visez un complément de revenus via un projet de rendement, une fourchette de rendement locatif net allant de 5 % à 8 % peut être pertinente. En ce qui concerne le taux de rentabilité d'un investissement immobilier, prendre un rendement plus élevé que cela pourrait impliquer des risques.
Qu’est-ce qu’un bon taux de rendement locatif ?
Un taux de rendement brut entre 7 % et 10 % est considéré comme un excellent investissement locatif rentable, garantissant un rendement net surpassant d'autres investissements plus conventionnels. Cependant, seul un calcul approfondi vous révélera le taux de rendement optimal à espérer en fonction de votre projet et de votre situation personnelle.
Il n'existe pas de règle universelle ou de chiffre standard régissant la qualité de votre taux de rendement locatif. Si votre objectif est d'acheter à Nantes en vue d'une plus-value lors de la revente dans 10 ans, et que vous êtes prêt à investir 150 € par mois, vous devriez chercher un taux de rendement locatif qui vous rapproche de cet objectif, voire diminue davantage cet engagement financier. À l'opposé, si vous prévoyez d'investir dans une propriété locative à Mulhouse pour générer 100 € de liquidités mensuelles, vous devrez tendre vers un taux de rendement locatif plus élevé, voire potentiellement le surpasser. La clé réside dans l'équilibre.
Lorsque vous évaluez votre rendement locatif, il vous faudra prendre en compte plusieurs critères. Les 3 éléments cruciaux pour évaluer votre rendement locatif sont :
Le rendement brut d’un investissement locatif
Cette mesure découle du rapport entre le coût d'acquisition et les loyers annuels perçus (en brut). Toujours exprimée en pourcentage, la rentabilité brute initiale tend à être plus basse la première année, du fait des charges liées à la transaction immobilière (frais de crédit, notaire, etc.).
Formule : ((loyers mensuels x 12) / montant de l'acquisition) x 100
Le rendement net de charges d’un investissement locatif
Dérivée de la précédente, elle requiert la déduction de la taxe foncière, des charges non récupérables auprès du locataire et des frais de gestion, des loyers calculés.
Formule : (loyers mensuels - charges x 12) / (montant de l'acquisition + coût du crédit immobilier) x 100
Le rendement net d’un investissement locatif (rendement net-net)
Contrairement au calcul du taux de rentabilité nette qui prend en compte les charges et frais du propriétaire (assurances, taxe foncière, mensualités de crédit, charges de copropriété), le rendement locatif net-net intègre également la fiscalité dans ce calcul.
Le rendement net-net naît ainsi de la considération des recettes après déduction des impôts et des éventuelles réductions d'impôt obtenues grâce à des dispositifs spécifiques liés à la propriété (Pinel, Malraux, LMNP, etc.). C'est le taux qui se rapproche le plus de la réalité, bien qu'il soit aussi le plus complexe à établir, étant tributaire de la fiscalité propre au propriétaire.
Le rendement net-net d'un investissement locatif joue un rôle fondamental en offrant une précision cruciale dans l'évaluation de la réelle rentabilité de votre bien immobilier à la location.
De nombreux agents immobiliers et promoteurs font miroiter aux investisseurs des rendements locatifs alléchants. Pourtant, ces chiffres sont souvent bien éloignés de la réalité !
En effet, on oublie souvent de prendre en compte les divers frais et coût engendrés par un achat immobilier. Voici les facteurs essentiels pour évaluer le véritable rendement de votre investissement immobilier :
Les frais d'agence immobilière
Nombre de propriétaires-bailleurs optent pour une délégation de gestion de leur bien à une agence spécialisée. Cette prestation de service n'est pas exempte de frais d'agence, qui fluctuent selon l'agence ou les différentes formules qu'elle propose.
Typiquement, trois formules se dégagent au sein des agences :
- La recherche de locataire
- La gestion complète du logement et des démarches associées
- L'assurance contre les loyers impayés
Les frais d'agence varient aussi selon l'agence elle-même. Les agences classiques affichent des taux de gestion avoisinant les 7 %, tandis que les agences de gestion en ligne pratiquent parfois des frais inférieurs à 4 % du montant du loyer.
Les frais de notaire
Les frais de notaire comprennent diverses dépenses liées à l'achat d'un bien immobilier, telles que les impôts, les taxes, les frais administratifs et la rémunération du notaire pour ses services.
En France, ils sont généralement de 7% à 8% pour les biens anciens, et 2% à 3% pour les biens neufs. Toutefois, ces chiffres varient selon la situation et les exonérations possibles. Consultez un notaire pour une estimation précise.
Les coûts des rénovations et travaux
Les coûts de rénovations et travaux varient selon l'ampleur des travaux et le projet de rénovation. Ils couvrent les frais de réparation, amélioration ou modification d'une propriété. Le montant dépend de facteurs tels que la taille, l'état du bien, la complexité des travaux et la région.
Le rendement dépend énormément de la localité dans laquelle vous investissez, en particulier et notamment sur :
- Les variations des tarifs de location en vigueur,
- La dynamique du marché locatif,
- La part de locataires dans la région,
- Les risques de vacances locatives.
Il n'est pas rare que les métropoles imposantes ne soient pas les endroits les plus profitables pour l'immobilier locatif !En France, le rendement locatif brut moyen se situe à 5,9 %, cependant, d'importants écarts se manifestent entre les principales métropoles du pays. Voici la liste des rendements et des ratios prix/loyer pour quelques grandes villes françaises, basée sur les données fournies en 2019 :
TRI en immobilier : une mesure plus complète ?
Le TRI représente un taux de réduction qui égalise la valeur actuelle nette (VAN) de tous les flux de trésorerie associés au projet d'investissement immobilier avec la valeur initiale de l'investissement. Plus le TRI est élevé, plus l'investissement est intéressant.
Comment calculer le TRI ?
Le calcul du TRI repose sur une formule mathématique associée à la Valeur Actuelle Nette (VAN).
Il faut commencer par le calcul de la valeur actuelle nette (VAN), qui peut être définie selon une période de 4 ans, par exemple (avec des flux de trésorerie de 2 000, 3 000, 4 000 et 5 000 €). Cette VAN doit donner lieu à une équation égale à 0 :
[ 2000 / (1 + x%) ] + [ 3000 / (1 + x%)2 ] + [ 4000 / (1 + x%)3 ] + [ 5000 / (1 + x%)4 ] = 0 €
Dans cette équation, "x" représente le taux de comparaison. Lorsque la formule équivaut à 0, "x" devient effectivement le taux de rendement interne (TRI).
Pour évaluer le TRI (x), il est nécessaire de résoudre cette équation, soit en utilisant un tableur Excel (avec la fonction IRR ou "taux de rentabilité interne"), soit en employant une calculatrice apte à résoudre ce genre de formule.
A quoi sert le TRI ?
Le TRI est un indicateur financier pour les investisseurs car il permet d'évaluer de manière précise si un projet est rentable en relation avec les flux financiers. De plus, son utilité s'étend bien au-delà des investissements locatifs immobiliers puisqu’il permet de comparer tout type d'investissement.
Par exemple, il permet la comparaison entre le rendement fixe annuel des obligations d'État et les revenus mensuels issus de loyers. Une telle comparaison ne saurait être menée à bien par un simple taux de rendement, car celui-ci ne prend pas en compte la plus-value potentielle ni la répartition des flux de trésorerie.
Le TRI : un indicateur utilisé en SCPI
Le TRI est un élément clé pour calculer la véritable performance des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) car il englobe tous les frais de la SCPI, alors que le TD n’englobe que les frais de gestion.
L’utilisation de cet indicateur démontre l'engagement des SCPI à fournir des indicateurs précis et réalistes aux investisseurs sur leur rendement, les aidant à prendre des décisions éclairées pour atteindre leurs objectifs financiers à long terme dans le domaine complexe des investissements immobiliers.
Chez Louve, nous vous conseillons de ne pas vous laisser duper par les gourous de l'immobilier qui vous vantent des rendements de 13 % ! En réalité, une fois tous les frais déduits, vous vous retrouvez souvent avec du 5 %. Finalement, cela se rapproche des rendements des SCPI, qui sont quant à elles sans contraintes de gestion, contrairement à l’achat locatif en direct. Par ailleurs, si vous souhaitez parier sur les plus-values, pourquoi ne pas essayer l'immobilier fractionné ? Chez nous, nous préférons vous offrir une approche réaliste et transparente de l'investissement immobilier.
