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- Le PER (Plan Épargne Retraite) vous permet d’investir votre épargne au sein d’une enveloppe, tout en profitant chaque année d’une déduction fiscale. Il est donc intéressant pour les contribuables fortement imposés. Cependant, toute somme défiscalisée, qui par la suite sort du PER, sera imposée. Le but est donc de miser sur le long terme, pour débloquer votre épargne lors de votre arrivée en retraite (où normalement vous subissez une perte de revenu et une baisse de vos impôts)
- La SCPI de rendement en pleine propriété fournit quant à elle des revenus dès son achat, il est possible de faire des montages, comme le démembrement et la nue propriété pour préparer sa retraite sans augmenter ses impôts.
- Enfin, il est aussi possible d’investir en SCPI via un PER en y logeant des unités de comptes.
Investir pour préparer sa retraite est une démarche essentielle, et aujourd'hui, plusieurs solutions de placement retraite s'offrent aux épargnants. Parmi ces options, deux se distinguent particulièrement : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et le Plan d'Épargne Retraite (PER).
Ces dispositifs, bien que différents dans leur structure et leur mode de fonctionnement, offrent des avantages spécifiques pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine tout en anticipant leur future retraite.
Dans cet article, nous allons explorer ces deux solutions en profondeur, en comparant leurs avantages, leurs contraintes, et en cherchant à déterminer laquelle pourrait être la plus adaptée à votre profil d'investisseur.
Le Plan d'Épargne Retraite (PER), mis en place en octobre 2019 dans le cadre de la loi PACTE, a pour vocation de remplacer les anciens dispositifs d'épargne retraite comme :
- le PERP (Plan d'Épargne Retraite Populaire),
- le PERCO (Plan d'Épargne pour la Retraite Collectif)
- ou encore le contrat article 83 (contrat d'assurance-vie collectif d’entreprise pour ses salariés).
Le PER se décline maintenant sous trois formes :
- le PER individuel (PERIN),
- le PER collectif (PERECO),
- et le PER obligatoire (PEREO).
Le PERECO et le PEREO, contrairement au PERIN sont 2 PER d’entreprise.
Chacun de ces dispositifs a pour but de permettre à l'épargnant de se constituer une épargne sur le long terme, avec la possibilité de récupérer cette épargne sous forme de capital ou de rente lors de la retraite.
Fonctionnement du PER Individuel (PERIN)
Le PER individuel fonctionne de manière relativement simple. Il permet d'épargner tout au long de sa vie active, avec une gestion pilotée par défaut.
Cette gestion consiste à orienter les investissements vers des actifs plus risqués lorsque la retraite est encore lointaine, puis vers des placements plus sécurisés à mesure que l'échéance approche.
Les versements effectués sur un PER peuvent être déduits des revenus imposables, ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable. Cependant, cette déduction des versements entraîne une imposition des sommes récupérées lors de la retraite, que ce soit sous forme de rente ou de capital.
Le PER Individuel peut être alimenté par des versements volontaires, mais aussi par des transferts d'autres produits d'épargne retraite avec les sommes issues de l'intéressement et de la participation.
Une fois à la retraite, l'épargnant a le choix entre récupérer son épargne en capital, en rente viagère, ou encore opter pour une solution mixte. Le capital peut être perçu en une seule fois ou fractionné sur plusieurs années.
Fiscalité du PER
L'un des points forts du PER est la possibilité de déduire les versements effectués du revenu imposable. Cependant, cette déduction fiscale est soumise à des plafonds.
À noter qu’il y a aussi un revers de la médaille à cette déduction. Les sommes récupérées lors de la retraite sont imposées (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux).
Les cas divergent entre les versements PER déduits ou non déduits, entre les sorties en rente ou en capital.
Cas de versements PER non déduits de votre revenu imposable :
Cas de versements PER déduits de votre revenu imposable :
Les avantages et inconvénients du PER
Le principal avantage du PER réside dans sa fiscalité avantageuse à l'entrée, permettant de réduire l'impôt sur le revenu. De plus, le PER est un produit flexible, qui s'adapte aux besoins de l'épargnant, notamment grâce à la possibilité de choisir entre une sortie en capital ou en rente.
Cependant, le PER présente également des inconvénients. Le principal étant le blocage des sommes investies jusqu'à la retraite, sauf dans des cas de déblocage anticipé très limités (achat de la résidence principale, surendettement, etc.). De plus, la fiscalité à la sortie peut être lourde dans le cas où vos revenus sont importants en tant que retraité, et que vous avez profité de la déduction fiscale lors de vos différents versements.
Il existe 3 grands types de SCPI :
- les SCPI de rendement,
- les SCPI fiscales,
- et les SCPI de capitalisation (aussi appelé SCPI de plus-value).
L’intérêt est de comparer le PER aux SCPI de rendement (et aux divers montages financiers que l’on peut leur appliquer) ou aux SCPI de capitalisation.
Sur la suite de l’article, nous nous concentrerons sur comparer les SCPI de rendements (des en pleine propriété, ou en nue-propriété) au PER.
Fonctionnement des SCPI de rendement
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent investir leur épargne. Les SCPI vous permettent d’investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative.
Les épargnants achètent des parts de sociétés, de SCPI, qui investissent dans un parc immobilier diversifié, souvent composé de bureaux, de commerces, de résidences ou encore de locaux logistiques.
En pleine propriété, ces parts permettent de percevoir des revenus, distribués sous forme de dividendes, qui correspondent aux revenus des loyers moins les frais.
En nue-propriété, vous pourrez acheter la part de SCPI en décote, toucher la plus-value au bout du démembrement (reconstitution de la pleine propriété). Pendant cette période de démembrement temporaire, le nu-propriétaire ne touche aucun revenu, donc ne paye pas d’impôt. À la fin du démembrement, il retouche les revenus en tant que plein propriétaire, ce qui peut être très utile si l’investisseur a bien calculé pour que cela tombe au moment de son arrivée à la retraite (où il y a environ 40 % de baisses en revenus).
L’intérêt d’investir en SCPI
L'investissement en SCPI peut se faire de plusieurs manières : en direct, via une assurance-vie, ou encore au sein d'un PER.
Les SCPI offrent une grande flexibilité, avec un ticket d'entrée relativement bas, souvent accessible à partir de quelques centaines d'euros. De plus, les SCPI permettent de mutualiser les risques locatifs, car les revenus sont générés par un portefeuille diversifié de biens immobiliers.
Les SCPI se distinguent également par leur rendement attractif. En 2023, le rendement moyen des SCPI s'établissait autour de 4,52%, avec les meilleures SCPI affichant des performances allant jusqu'à 7% (la meilleure étant même à 8,16%). Ces rendements sont généralement supérieurs à ceux des fonds en euros des contrats de PER, qui peinent à atteindre 2 % dans un contexte de taux bas.
Avantages et inconvénients des SCPI
Contrairement au PER, les revenus issus des SCPI ne sont pas bloqués et peuvent être perçus dès l'acquisition des parts. Cela permet à l'investisseur de se constituer une rente immédiate, qui peut être réinvestie pour acquérir de nouvelles parts et même profiter de l'effet des intérêts composés (en cas de versement programmé).
De plus, les SCPI permettent de diversifier son patrimoine immobilier de manière simple et efficace. Elles offrent aussi une protection contre l'inflation, car les loyers sont régulièrement réévalués en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL, ILC, ILAT).
Cependant, les SCPI ne sont pas sans risques. La valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché immobilier, et il n'existe aucune garantie de capital. Il n’y a pas non plus de rendement garanti. De plus, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire leur attractivité fiscale (dans le cas d’une pleine propriété).
Lorsqu'il s'agit de choisir entre le PER et les SCPI, il est important de considérer les objectifs de l'investisseur et son horizon de placement. Le PER est principalement destiné à ceux qui souhaitent préparer leur retraite tout en bénéficiant d'un avantage fiscal immédiat. Il est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés, qui peuvent déduire leurs versements du revenu imposable.
En revanche, les SCPI sont plus flexibles et permettent de générer des revenus réguliers dès l'acquisition des parts (sur une pleine propriété). Elles sont particulièrement adaptées à ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine immobilier sans avoir à gérer directement les biens.
Rendement et fiscalité
En termes de rendement, les SCPI ont historiquement offert des performances supérieures à celles des fonds en euros des PER. Cependant, il est important de noter que les rendements passés ne garantissent pas les performances futures.
De plus, les SCPI de rendement en pleine-propriété sont soumises à une fiscalité plus lourde, notamment en termes de revenus locatifs, tandis que le PER offre un avantage fiscal à l'entrée, avec une imposition différée à la sortie.
Liquidité et disponibilité des fonds
Le PER est un produit d'épargne à long terme, avec des fonds bloqués jusqu'à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé. En revanche, les SCPI offrent une plus grande flexibilité, avec la possibilité de percevoir des revenus réguliers et de revendre ses parts en cas de besoin de liquidités.
Noter tout de même, que la liquidité d’une SCPI, n’est pas celle d’une action. La liquidité n’est pas garantie.
Effet de levier
Les SCPI offrent également la possibilité d'investir à crédit, ce qui permet de bénéficier de l'effet de levier pour accroître son patrimoine immobilier. Ce mécanisme permet de maximiser les rendements en utilisant l'emprunt pour financer l'acquisition des parts, tout en profitant des revenus locatifs pour rembourser le crédit. De plus, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts.
En revanche, le PER ne permet pas d'utiliser l'effet de levier de la même manière.
La diversification des placements
Cependant, le PER offre une diversification des placements, avec la possibilité d'investir dans différents types d'actifs en fonction du profil de risque de l'épargnant :
- Fonds euro (à capital garanti, mais de rendement faible)
- Unité de compte (supports non garantis)some text
- avec des fonds d’investissement boursiers, comme les ETF (trackers), les actions, les OPCVM classiques,
- ou encore les fonds d’investissements immobiliers, comme les SCPI, OPCI , SCI.
Le choix entre le PER et les SCPI dépend avant tout des objectifs de l'investisseur et de son profil fiscal.
Pour ceux qui recherchent une solution d'épargne à long terme avec un avantage fiscal immédiat, le PER est une option intéressante. Il permet de se constituer une épargne retraite tout en réduisant son impôt sur le revenu.
En revanche, pour ceux qui souhaitent générer des revenus réguliers et diversifier leur patrimoine immobilier, les SCPI offrent une solution plus flexible et potentiellement plus rentable. Elles permettent de bénéficier des avantages de l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative, tout en offrant une protection contre l'inflation.
Pour de nombreux investisseurs, la solution la plus judicieuse pourrait être de combiner les deux produits. Le PER peut être utilisé pour sécuriser une partie de l'épargne retraite, bénéficiant ainsi de l'avantage fiscal à l'entrée et d'une gestion pilotée adaptée à l'horizon de la retraite. En parallèle, les SCPI peuvent compléter cette stratégie en offrant un flux de revenus réguliers grâce aux loyers perçus, avec une meilleure flexibilité dans la gestion des fonds.
Complémentarité des PER et SCPI
Il est important de souligner que le PER et les SCPI ne sont pas nécessairement exclusifs l'un de l'autre. Au contraire, ils peuvent être parfaitement complémentaires dans une stratégie de gestion patrimoniale. Le PER, avec sa fiscalité avantageuse, permet de capitaliser sur le long terme tout en bénéficiant d’une déduction d'impôts. C’est un choix judicieux pour ceux qui ont un horizon d’investissement lointain, notamment pour se préparer à la retraite.
Les SCPI, de leur côté, offrent une diversification immédiate dans l'immobilier, avec la possibilité de percevoir des revenus réguliers. Ces revenus peuvent d’ailleurs être réinvestis dans le PER pour optimiser la rentabilité globale du patrimoine. De plus, les SCPI peuvent être un excellent choix pour ceux qui recherchent un complément de revenu à court ou moyen terme, avant l’âge de la retraite, ou pour ceux qui souhaitent profiter de l’effet de levier en investissant à crédit.
Le bon choix en fonction de votre profil
Le choix entre investir dans un PER ou des SCPI dépend en grande partie de votre profil d’épargnant.
Si vous êtes jeune et que vous avez encore de nombreuses années avant de prendre votre retraite, le PER peut être un excellent moyen de préparer votre avenir tout en réduisant vos impôts dès maintenant. En revanche, si vous vous approchez de l’âge de la retraite ou si vous recherchez des revenus complémentaires dès aujourd’hui, les SCPI pourraient être plus adaptées.
Pour les contribuables fortement imposés, le PER est particulièrement intéressant grâce à la déduction des versements du revenu imposable. Cependant, pour ceux qui ont un capital disponible et qui souhaitent générer des revenus réguliers sans attendre la retraite, les SCPI offrent la solution.
Pour les investisseurs qui souhaitent combiner les avantages des deux solutions, il est également possible d’investir en SCPI via un PER. Cela permet de cumuler les avantages fiscaux du PER avec la rentabilité des SCPI. En effet, certaines SCPI sont accessibles dans des contrats PER, permettant ainsi de diversifier son épargne retraite tout en bénéficiant des rendements immobiliers.
Cette stratégie peut être particulièrement intéressante pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rentabilité tout en profitant des avantages fiscaux à l'entrée. Toutefois, il est essentiel de bien choisir son PER et les SCPI à y intégrer, car tous les contrats ne se valent pas en termes de frais et de diversité des fonds proposés.
Critères de sélection d’un PER pour investir en SCPI
Pour ceux qui souhaitent investir en SCPI au sein d’un PER, il est crucial de prêter attention à plusieurs critères avant de faire son choix.
Les frais de gestion du PER sont un élément clé, car ils peuvent varier considérablement d’un contrat à l’autre. Les meilleurs PER proposent des frais de gestion réduits (0,50% par an), permettant ainsi de maximiser les rendements nets.
Le choix de SCPI disponibles dans le PER est également important. Un bon PER devrait offrir une sélection diversifiée de SCPI, couvrant différents secteurs immobiliers (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) et différentes zones géographiques. Cela permet de diversifier les risques et de maximiser le potentiel de rendement.
Enfin, il est important de vérifier que l’assureur du PER vous reverse bien 100% des revenus générés par les SCPI, ce qui n'est pas toujours le cas. Certains contrats ne redistribuent qu’une partie des loyers perçus, ce qui peut réduire la rentabilité effective de l’investissement.
PER et SCPI, une alliance stratégique
Investir en SCPI via un PER permet de profiter des avantages des deux solutions : la fiscalité avantageuse du PER et la rentabilité élevée des SCPI. Cependant, il est essentiel de bien choisir son PER et les SCPI à y intégrer pour maximiser les bénéfices de cette double stratégie.
En fin de compte, l’important est de bien comprendre vos besoins et vos objectifs, et de choisir les produits qui correspondent le mieux à votre profil d’investisseur. Que vous optiez pour un PER, des SCPI, ou une combinaison des deux, l’essentiel est de planifier votre épargne de manière réfléchie pour préparer sereinement votre avenir financier.
