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- Les jeunes SCPI offrent de bonnes opportunités avec de bons rendements, elles profitent d'un marché immobilier en mutation, leur permettant d'acquérir des actifs à des TAEM (Taux de rendement Acte En Main) supérieurs.
- Un fort volume de collecte lors du lancement, combiné à un délai de jouissance, peut booster le taux de distribution, c’est ce qu’on appelle l’effet relutif de la collecte.
- Néanmoins, investir dans une jeune SCPI implique une dilution moindre des risques dans plusieurs actifs, ce qui nécessite une attention accrue lors de la sélection de celle-ci.
Le marché des SCPI connaît une effervescence avec l'arrivée de nombreuses jeunes SCPI. Cette nouvelle génération de fonds immobiliers attire l'attention des investisseurs en quête de rendements attractifs.
Dans ce contexte, il est essentiel de comprendre les spécificités de ces SCPI et les mécanismes qui peuvent influencer le taux de distribution.
Cet article, basé sur les insights de Pierre-Antoine, directeur général d'Iroko, expert en SCPI, décrypte les stratégies et les enjeux des jeunes SCPI, et comment vous pouvez vous positionner de manière optimale pour bénéficier des opportunités actuelles.Vous pouvez retrouver son interview avec Clément Renault, le CEO de Louve Invest :
Le débat de fond entre SCPI jeunes et anciennes est un classique, et il s'est un petit peu inversé depuis que la SCPI existe.
Traditionnellement, les investisseurs privilégiaient l'ancienneté, et les acteurs historiques synonyme de stabilité et de pérennité. Comme pour tout type d’investissement, avoir quelque chose qui existe depuis un moment, c'est confortable.
Cependant, le marché a connu une transformation majeure depuis l’été 2022. La hausse des taux d'intérêt a impacté les SCPI plus anciennes, qui avaient acquis leurs actifs à des “prix élevés”, dans un contexte de taux bas et de forte concurrence.
En revanche, les jeunes SCPI, sous réserve de bonne collecte, ont pu profiter d'un marché plus favorable pour acquérir des biens immobiliers à des conditions de prix plus avantageuses. Elles ont pu profiter d'opportunités sur le marché immobilier en achetant à des taux, du rendement, et du risque totalement différents. Ainsi les jeunes SCPI ont pu embarquer du rendement de façon beaucoup plus significative qu'auparavant (qu’il y a encore deux ans). Et surtout il s’agit d’un rendement qui rémunère bien le risque que l'on prend, quand on place son argent sur de telles SCPI.
Tout le sujet se trouve sur ce couple rendement / risque pour l’investisseur. Quand vous avez une SCPI qui vous donne du 4 % de rendement et qu'à côté de ça, vous avez un fonds sécurisé en euros à 4 %, quel est l'intérêt d'investir en SCPI ? Quel est l'intérêt d'aller prendre ce risque immobilier ? Par contre, quand vous avez une SCPI qui donne du 6,5 %, 7 %, 7,5 % pour les plus performantes, alors il y a d'autres considérations à avoir quand on investit sur de la SCPI. Là il y a un intérêt par rapport à un fonds sécurisé en euros à 4 %. Cette situation a rebattu les cartes et mis en lumière le potentiel des nouveaux acteurs du marché.
Il est important de noter que l'ancienneté d'une SCPI n'est pas à confondre avec l'expérience de son équipe de gestion, qui peut être chevronnée. On peut très bien avoir dans une société de gestion historique, un véhicule jeune. Lorsque l’on parle d’une SCPI jeune, on fait référence à son lancement récent et au déploiement de ses capitaux sur l'immobilier.
L'engouement pour les jeunes SCPI s'explique par un contexte de marché en profonde mutation. L'ère de "l'argent facile" où la planche à billets favorisait la hausse des prix immobiliers est révolue.
Aujourd'hui, les sociétés de gestion, qu'elles soient historiques ou nouvelles, ont intérêt à lancer de nouveaux fonds pour bénéficier de conditions d'acquisition plus avantageuses.
Pour les sociétés de gestion historiques, lancer une nouvelle SCPI est l'occasion de partir d'une page blanche et d'intégrer des actifs à haut rendement (fort TAEM). Les nouveaux acteurs, quant à eux, profitent d'un momentum favorable pour se lancer.
Cette concurrence est bénéfique pour l'investisseur, car elle dynamise le marché des SCPI et pousse à l'innovation. Malgré un recul de la collecte en 2023, le dynamisme des acteurs et les rendements affichés des meilleures SCPI laissent présager un avenir prometteur pour les SCPI.
Est-ce rentable d’investir dans le jeunes SCPI ?
La question de l'opportunité d'investir dans les jeunes SCPI est légitime, sans oublier aussi que les SCPI jeunes d’aujourd’hui deviendront les SCPI vieilles de demain .
En termes de rendement, la réponse est affirmative : les jeunes SCPI ont plus de potentiel pour offrir un rendement plus élevé à qualité d'actifs équivalente. Cela s'explique par le fait que les prix des biens immobiliers ont évolué depuis 2022. Cependant, il est essentiel de prendre en compte la fin de cette période de forte opportunité, car il y aura une fin et ce sera quand les taux seront encore une fois assouplis et donc que les prix des biens immobiliers augmenteront de nouveau.
Les SCPI qui auront collecté un maximum de fonds, sans un lourd passif d'actifs achetés à des prix élevés, seront les grandes gagnantes de cette nouvelle ère. L'enjeu est de déployer rapidement et efficacement les capitaux levés. La période actuelle est donc stratégique pour les jeunes SCPI : elles doivent optimiser leurs acquisitions pour maximiser le rendement pour leurs investisseurs.
Est-ce plus risqué d'investir dans les jeunes SCPI ?
Investir dans une jeune SCPI n'est pas sans risques. Il est crucial de garder à l'esprit que la SCPI n'est pas un placement sans risque. Les principaux risques sont la perte en capital, le non-encaissement des loyers, et le manque de liquidité.
Une jeune SCPI, ayant moins d'actifs en portefeuille qu'une SCPI historique, a un niveau de risque plus élevé. La diversification, clé de voûte d'une gestion saine, est moins présente au début, ce qui augmente l'exposition à chaque actif.
Il est donc impératif, en tant qu'investisseur, d'analyser scrupuleusement le niveau de diversification et la stratégie de gestion de la jeune SCPI avant de s'engager.
La question de limiter la collecte est délicate. La liquidité d'une SCPI repose sur la collecte, permettant aux investisseurs de sortir. Il est donc complexe de fermer un fonds pour préserver la performance. Certaines sociétés de gestion restreignent la collecte sans dégrader l'attractivité de la SCPI.
Cependant, un marché moins propice à l'acquisition n'empêche pas de réaliser de bons investissements, comme le montre l'exemple d'Iroko Zen. Lancée pendant la crise sanitaire, elle a su se démarquer en trouvant de belles opportunités, prouvant que l'expérience et la stratégie sont tout aussi importantes que le timing.
Il est possible de voir des taux de distribution très élevés, qui s'expliquent en partie par les opportunités d’achat sur une période propice. Mais, cela n’explique pas tout, il est possible de voir parfois des taux de distribution qui sont supérieurs au rendement acte en main ! Or le TAEM est le rendement avant même de déduire les différentes charges et/ou frais de gestion. Donc la question est légitime, comment est ce possible d’être au dessus d’un rendement maximal théorique ?
Plusieurs leviers permettent aux jeunes SCPI d'afficher des taux de distribution élevés :
- La capitalisation : le montant total des fonds investis dans la SCPI.
- La collecte : les nouveaux apports de fonds durant l'année.
- Le délai de jouissance : la période entre l'acquisition des parts et le versement des premiers loyers.
Lorsqu'une jeune SCPI collecte fortement, l'impact du délai de jouissance est majeur sur la performance affichée. Pendant ce délai, la SCPI encaisse des loyers sans verser de revenus aux associés, ce qui augmente mécaniquement le taux de distribution. Cet effet relutif est particulièrement fort en phase de lancement, où la collecte est élevée et la capitalisation encore faible.
Par exemple, une SCPI part de zéro avec un prix de souscription de 100 € et elle collecte 100 millions d'euros sur cette année-là avec un délai de jouissance de 5 mois. Pendant 5 mois, elle ne rémunère personne. Pour autant, évidemment, la société de gestion, elle, travaille et va acheter de l'immobilier, le but étant d'investir le plus vite possible pour battre le délai de jouissance. Admettons qu’elle achète à 3 mois ses actifs, il lui reste encore 2 mois, où elle n’a à payer personne. Sur ces 2 mois elle va encaisser des loyers, et ne payer personne, donc, mécaniquement, ça va augmenter le taux de distribution (qui correspond à ce que la SCPI a encaissé par rapport au prix de la part au 1er janvier de chaque année).
Ainsi, quand vous êtes une SCPI jeune, cet effet relutif lié à la collecte, la capitalisation, et le délai de jouissance est hyper important, parce que la SCPI à chaque fois va pouvoir regrossir. A ceci s’ajoute, l’effet vertueux de faire une bonne performance, ce qui attire de nouveaux investisseurs, donc de nouvelles collectes, qui une fois correctement déployés sur des actifs auront un impact certain grâce au délai de jouissance et à l’effet relutif.
En revanche, plus vous êtes une SCPI ancienne, moins cet impact sera significatif. En effet, vous aurez une capitalisation très élevée. Admettons 1 milliard. Si vous collectez 100 millions d'euros une année, ça n'aura strictement aucun impact sur le taux de distribution.
Pour résumer, il y a différents éléments qui sont très importants :
- La différence entre la vitesse à déployer les fonds, à investir dans des actifs immobiliers par rapport au délai de jouissance.
- Le rapport faible entre capitalisation et collecte de l’année qui doit être faible.
Nous avons obtenu quelques chiffres sur Iroko Zen, qui a un délai de jouissance à 3 mois, un délai dans les standards bas du marché. Par exemple, en 2023, Iroko Zen a servi un taux de distribution de 7,12%, ce qui était leur meilleure performance. S'ils avaient été à 4 mois de délai de jouissance, on parle que d'un mois supplémentaire, le taux de distribution aurait pu passer à 7,79%. Et avec un délai de jouissance qui aurait été de 5 mois, Iroko Zen aurait pu atterrir à 8,30%. Sur cet exemple, on se rend bien compte de l'impact, qui est à prendre en considération par rapport à leur collecte qui a été très significative en 2023, et avec un taux acte en main moyen à un peu moins de 7% en fin d’année 2023, et qui est passé à 7,10% sur 2024. C’est d’ailleurs pour cette dernière raison qu’Iroko Zen n’a pas subi d’érosion du rendement. Et cette année 2024, cette SCPI est bien partie pour à nouveau battre son objectif de rendement non garanti.
En tant qu'investisseur, on peut être naturellement séduit par des rendements qui paraissent très élevés dans les jeunes SCPI. Mais généralement, il y a une érosion du taux de distribution qui se fait progressivement, car l'impact de la collecte sur la capitalisation est moindre.
C'est là où le marché sur 2023 et 2024 a été une période fantastique, c'est ça qui a permis à une SCPI de reluer très significativement la performance de son portefeuille et donc d'afficher ses meilleurs taux de distribution.
Néanmoins, au final le taux de distribution tend évidemment à converger vers le taux acte en main moins les frais, ce qui est normal. Quand la collecte finalement devient anecdotique par rapport à l'existant, évidemment on converge vers le taux réel.
En conclusion, une bonne collecte, avec des délais de jouissance courts, permet aux jeunes SCPI d'afficher une performance bien au-delà du taux de rendement des actifs. L'optimisation du déploiement des fonds est essentiel, c’est à dire investir rapidement pour battre le délai de jouissance et générer des revenus pour les investisseurs.
Les parts sponsors : un levier ponctuel pour les jeunes SCPI
Les parts sponsors sont un mécanisme que certaines jeunes SCPI utilisent pour remercier les premiers investisseurs. En proposant des parts à un prix réduit par rapport au prix de souscription classique, elles attirent des capitaux rapidement et peuvent accélérer leur déploiement.
Cette pratique peut impacter le calcul du taux de distribution, car le prix de la part au 1er janvier, souvent plus faible, est utilisé comme référence. Toutefois, les parts sponsors ne sont pas un levier durable et il est crucial pour l'investisseur d'en être conscient pour éviter toute déception l'année suivante.
L'effet de levier : un outil d'acquisition pour les SCPI
L'effet de levier correspond à l'endettement d'une SCPI pour augmenter son pouvoir d'acquisition. Il est limité à 50% de la capitalisation et permet à la SCPI d'acquérir plus d’actifs ou des actifs plus importants.
Cet outil permet d'optimiser le rendement, car les loyers encaissés sur les actifs acquis grâce à l'endettement ne sont pas dilués entre des associés à rémunérer.
Toutefois, l'effet de levier n'est pas un facteur spécifique aux jeunes SCPI, toutes les SCPI peuvent y avoir recours. C'est une stratégie qui vient s'ajouter aux autres pour maximiser le rendement.
Attention au rendement annualisé des jeunes SCPI !
Les règles de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) sont claires : une SCPI ne peut communiquer sur son rendement, que lorsqu'il est concret et annuel.
Le concept de taux de distribution annualisé n'est pas légitime et peut induire en erreur l'investisseur.
Seules les SCPI ayant un prix de part au 1er janvier de l'année en cours peuvent afficher un taux de distribution officiel. Il est donc important de se méfier des chiffres annoncés par des jeunes SCPI n'ayant pas encore un historique d'un an.
Les jeunes SCPI offrent de réelles opportunités d'investissement en 2024. Elles tirent parti d'un contexte de marché favorable pour acquérir des actifs à des rendements attractifs.
Cependant, elles présentent également des risques spécifiques, liés à leur jeunesse. L'investisseur doit donc être particulièrement vigilant et prendre en compte l'ensemble des critères qui influencent le taux de distribution.
La collecte, le délai de jouissance, le prix des parts sponsors et l'effet de levier sont autant de leviers qui peuvent être actionnés par les sociétés de gestion pour booster leurs performances.
Mais à long terme, il faut s'attendre à une convergence des taux de distribution vers le rendement réel des actifs. La clé d'un investissement réussi réside donc dans une analyse rigoureuse et une sélection éclairée des jeunes SCPI, en se concentrant sur la qualité de la gestion et la stratégie d'acquisition.
