- Afin de déterminer la performance d'une SCPI, il faut choisir les meilleurs indicateurs. Pour ce faire, il existe 2 indicateurs importants : le TD (Taux de Distribution) qui est l'indicateur utilisé aujourd'hui par tous, et le TRI (Taux de Rendement Interne) qui est un indicateur beaucoup plus complet.
- Avant d'investir en SCPI, il faut connaître au préalable quelques définitions. Nous passerons par la définition du TDVM. Le TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché) est l'ancêtre du TD (Taux de Distribution), il est aujourd'hui obsolète, même s'il est encore visible parfois sur certains rapports annuels des SCPI. La différence entre le TDVM et le TD, nous permet de mieux comprend ce nouvel indicateur qu'est le Taux de Distribution.
- Nous vous donnerons les classements des meilleures SCPI selon leur performance, une performance déduite de ces 2 indicateurs, que sont le Taux de Distribution (TD) et le Taux de Rendement Interne (TRI).
Lorsque l’on décide d’investir dans un fonds et plus particulièrement dans une SCPI, il est important d’analyser les supports que l’on nous propose.
Pour cela, il y a quelques éléments clés à regarder :
- La performance passée et future espérée (en utilisant les bons indicateurs)
- Le portefeuille et le sous-jacent
- Les frais du fonds (si vous n'êtes pas familier avec les frais d’une SCPI vous pouvez vous référer à notre guide SCPI)
- Le gérant du fonds
Nous regarderons ici uniquement 2 indicateurs pertinents pour analyser la performance des SCPI.
Le TDVM, un indicateur de rendement incomplet
Le TDVM, ou Taux de Distribution sur la Valeur de Marché, était l’indicateur le plus utilisé pour classer les SCPI. Il a été remplacé le 1er janvier 2022 par le Taux de Distribution TD, ce qui veut dire que vous le retrouverez certainement si vous cherchez à connaître le rendement d'une SCPI avant 2022.
Pour simplifier, le TDVM c'est la rentabilité de votre investissement sur une année. Si j’ai investi 100 € et que la SCPI a obtenu un TDVM de 5%, cela signifie que j’ai perçu 5 €. Il convient de noter ici que le TDVM est net de frais de gestion. Ce sont donc bien des revenus perçus par l’investisseur.
Analyser une SCPI en regardant exclusivement le TDVM de l’année passée peut cependant être une erreur. Tout d’abord, car une année de performance n’apporte que peu d’information, et ensuite parce que la distribution ne construit pas à elle seule la performance.
En effet, le TDVM ne prend pas compte des frais de souscription qui réduisent la valeur de votre part dès son achat, ni des revalorisations du patrimoine.
Pour se rendre compte de ces subtilités, il existe un indicateur plus complet, le TRI, mais avant regardons le Taux de Distribution.
Le TD, le nouvel indicateur de rendement
Le TD, ou Taux de Distribution, est donc le nouvel indicateur de rendement pour les SCPI. Même si officiellement, sa mise en application a été le 1er Janvier 2022, beaucoup de sociétés de gestion l'avaient déjà adopté en 2021, et d'ailleurs l'ASPIM afficha le TD moyen dès 2021 (il était alors à 4,45%).
Le TD se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. À noter qu'il faut ajouter au dividende tout acompte exceptionnel ou quote-part de plus-values, s’il y en a eu au cours de l'année.
Par exemple, le prix de ma part de SCPI au 1er janvier est de 200€, tandis que les dividendes versés aux associés ont été de 10€ sur la totalité de l’année. Mon Taux de Distribution est bien de 5% (= 10/200).
Une fois encore le TD est net de frais de gestion, mais ne prend pas compte des frais de souscriptions. C'est un indicateur moins complet que le TRI, mais le TD permet de calculer le Rendement Global Immobilier (RGI) qui intègre la revalorisation (la plus-value des parts), qui est un autre indicateur très intéressant.
La véritable différence entre TDVM et TD
Vu les explications fournies ci-dessus, nous nous retrouvons avec un exemple qui nous donne 5% de rendement, que ce soit aussi bien pour le TD que pour le TDVM !
Mais alors, en quoi ces 2 indicateurs sont ils réellement différents ? La différence provient du prix moyen de la part sur toute l'année : le TDVM se calcule par rapport à ce prix moyen, alors que le TD lui, par rapport au prix de la part au 1er janvier de l'année.
Concrètement, avec l'aide d'un exemple : une SCPI dont le prix de la part est à 500 € le 1er janvier 2021, qui passe à 600 € au 1er juillet 2021, et qui a versé aux associés un dividende annuel de 25€.
Le prix moyen annuel de la part de cette SCPI est donc la moyenne entre 500€ sur 6 mois (de janvier à juin), et 600€ sur 6 mois (de juillet à décembre). Soit 550 €.
Le TDVM est le Dividende versé / Prix moyen annuel de la part, soit 25€ / 550€ = 4,55%.
Le TD est le Dividende versé / Prix de part au 1er janvier, soit 25€ / 500€ = 5%.
Le TD ne prend donc pas en compte l'évolution du prix de la part de la SCPI au cours de l'année.
C'est le classement que nous retrouvons partout et qui est dicté par le Taux de distribution de l'année précédente.
Vous pouvez retrouver ce classement sur les performances SCPI sur notre article des meilleures SCPI.
Le TRI intègre tous les frais
Le TRI, ou Taux de Rendement Interne, prend en compte tous les flux de l’investissement (achat, frais, revenus, revente) pour calculer un taux global sur une période donnée. Le TRI mesure donc la rentabilité réelle d'un investissement en prenant en compte le temps et les montants investis. Il agrège tous les indicateurs de performance en un seul.
Par exemple, si vous placez 100 € sur un investissement qui rapporte 5% par an, et que vous récupérez votre mise initiale de 100 € à la fin de votre investissement, le TRI est de 5%. Votre investissement a eu un rendement interne de 5% (quelle que soit la durée).
Si par contre votre mise initiale valait 10% de moins à la revente (comme c’est souvent le cas sur les SCPI du fait des frais de souscription), le TRI à 5 ans ne serait plus que de 3,12% (au lieu des 5% vus précédemment).
Le TRI est souvent utilisé pour comparer des investissements à long terme, tels que les projets immobiliers. On parle donc de TRI à 5 ans, 10 ans, 15 ans, ou 20 ans.
Comment les frais de souscription impactent le TRI, mais pas le TD
Prenons en exemple 2 SCPI fictives qui ont le même TD, mais des frais de souscription différents :
- la SCPI A a un TD de 5% et 10% de frais de souscription
- la SCPI B a un TD de 5% et seulement 5% de frais de souscription
On voit que la SCPI A souffre d’un coût d’entrée très important qui va baisser son TRI 10 ans de près de 0,4%. En effet, pour 100 000€ investis, les frais de souscription plus élevés représentent une perte de 5 000€ !
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Le TRI est ici utile pour comparer ces deux SCPI dont le TD est identique. Le TRI, en incluant tous les frais, donne donc une vision plus réaliste de la performance de ces 2 SCPI.
À noter que ces résultats sont calculés sur 10 ans ; sur 20 ans les frais à l’entrée de la SCPI A auraient moins d’impact sur le TRI.
Moins de frais à l’entrée, cela signifie plus de flexibilité, et la possibilité de revendre ses parts plus tôt avec un bon rendement. Cela veut aussi dire la possibilité de mener d’autres projets en parallèle et d’augmenter le TRI encore plus en réinvestissant le montant économisé sur les frais.
Le Taux de Rendement Interne se calcule sur une période donnée, plutôt à long terme et pour la SCPI, nous regardons au minimum sur les 5 dernières années. Pour regarder un TRI à 5 ans à fin 2023, il faut donc que la SCPI ait été créée à minima fin 2018.
Ce qui veut aussi dire aussi qu'il n'est pas possible de calculer un TRI sur les jeunes SCPI, comme Transitions Europe, Remake Live ou encore Iroko Zen.
Sur toutes les SCPI qui avaient un Taux de Distribution 2023 de 6% ou plus, seulement 4 ont assez d'années d'existence pour calculer ce TRI à 5 ans.
Ce qui nous donne les meilleures SCPI selon leur TRI à 5 ans :
En résumé, le TRI (Taux de Rendement Interne) est un indicateur qui englobe tous les frais, alors que le TD (Taux de Distribution) n’englobe que les frais de gestion.
Calculer son TRI sur la durée de placement envisagée est nécessaire pour investir sur les SCPI les plus performantes.
Toutefois, attention à ne pas se focaliser uniquement sur cette notion de performance. D’autres indicateurs clés des SCPI peuvent être considérés avant d’investir. Par exemple, le Taux d'Occupation Financier, un TOF en baisse donne un indicateur sur l'augmentation possible de locaux vacants et/ou d'impayés, ou encore le Report à Nouveau (RAN).
Et en cas de besoin, vous pouvez consulter nos conseillers Louve certifiés AMF, pour toute question sur les meilleures SCPI à choisir en fonction de votre stratégie et de vos objectifs, ils sauront vous répondre sur ce qu’il faut savoir avant d’investir en SCPI.
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