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- La SCPI est un investissement stable et attractif qui offre en général un rendement régulier grâce aux loyers perçus sur un portefeuille immobilier diversifié, souvent supérieur aux placements traditionnels. Attention, tout de même aux performances passées qui ne préjugent pas des performances futures.
- Un indicateur clé du rendement SCPI est le Taux de Distribution (TD): exprimé en pourcentage du prix de souscription, il reflète le rendement annuelle des SCPI et inclut principalement les revenus locatifs (ainsi que d'autres revenus que nous verrons en détail).
- Du TDVM au TD en passant par le TRI et le RGI, au secours quel indicateur choisir pour mieux appréhender le rendement d'une SCPI ? Louve Invest décrypte pour vous les rendements des SCPI.
Les SCPI de rendement sont des formes d'investissements immobiliers dans les bureaux, commerces, plateformes logistiques, entrepôts, locaux d’activité… Mais quelles sont les meilleures rendements des SCPI et à quelle performance s'attendre ?
Et pour ceux qui préfèrent le voir en vidéo, voici notre décryptage SCPI des rendements : les clés pour tout comprendre ! Au programme :
- Comment est calculé le TD ?
- Focus sur le TD annualisé
- TD calculé sur le prix de part sponsor/fondateur
- L'effet relutif du délai de jouissance
- Les autres indicateurs de performance des SCPI
Les revenus des SCPI, source du rendement des SCPI
Une SCPI génère plusieurs types de revenus pour ses investisseurs :
- des revenus locatifs : c'est la principale source de revenus d’une SCPI. Il s'agit des loyers perçus auprès des locataires des biens immobiliers détenus par la SCPI (bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc.). Ces revenus sont redistribués aux associés sous forme de dividendes.
- des revenus financiers : certaines SCPI placent une partie de leur trésorerie sur des produits financiers (obligations, comptes rémunérés, etc.), générant ainsi des intérêts.
- des plus-values immobilières : lorsqu'une SCPI revend un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’achat, elle réalise une plus-value. Celle-ci peut être redistribuée aux associés sous forme de dividendes exceptionnels.
- des revenus issus de la valorisation des parts : la valeur des parts de SCPI peut augmenter, permettant aux investisseurs de réaliser une plus-value lors de la revente de leurs parts.
- d'autres revenus secondaires : certaines SCPI peuvent générer des revenus via des prestations annexes, comme la gestion de services intégrés aux immeubles (exploitation de parkings, espaces de coworking, etc.).
Chaque type de revenu peut être soumis à une fiscalité différente selon la nature des gains et la résidence fiscale de l’investisseur.
Rendement SCPI et Taux de Distribution (TD)
Le taux de distribution (TD) d'une SCPI est un indicateur de rendement exprimé en pourcentage du prix de souscription d’une part. ILe Taux de Distribution (TD) se calcule en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année.
Taux de distribution= Dividendes bruts versés en année N / Prix de souscription au 1er janvier de l'année N x 100
Le TD est net de frais de gestion, mais il ne prend pas en compte tous les frais associés à votre investissement.
La revalorisation du prix des parts n’est pas non plus prise en compte dans ce calcul. Elle est considérée comme un gain en capital et non comme un revenu redistribué.
Les revenus pris en compte dans le taux de distribution
Le taux de distribution est principalement basé sur les revenus locatifs, mais il peut aussi inclure d'autres types de revenus sous certaines conditions :
- Revenus locatifs : La principale source de rendement, issue des loyers perçus par la SCPI.
- Produits financiers : Revenus générés par le placement de la trésorerie de la SCPI.
- Plus-values immobilières : Exceptionnellement, certaines SCPI peuvent redistribuer une partie des plus-values issues de la vente d’actifs. Cela reste rare et ne doit pas être confondu avec un revenu récurrent.
Toutefois, certaines SCPI adoptent des approches différentes :
- Les SCPI de rendement se basent presque exclusivement sur les revenus locatifs et financiers.
- Les SCPI fiscales ou SCPI de capitalisation peuvent privilégier la valorisation du capital plutôt que le versement de revenus réguliers.
Le Taux de Distribution (TD) reflète bien le rendement des SCPI, nous allons donc le regarder de plus près, voir quel est le rendement moyen de SCPI, le meilleure rendement SCPI en 2025, et en regarder à la subtilité que constitue le TD net.
Néanmoins, il faut garder à l'esprit que le e rendement dépend de la qualité des actifs, du taux d’occupation financier (TOF) et des stratégies de gestion mises en place par la société de gestion.
Rendement moyen des SCPI - TD moyen
L'ASPIM, calcule pour chaque année la moyenne du Taux de Distribution (TD moyen) sur l'ensemble des SCPI du marché.
Le rendement moyen SCPI (le TD moyen) pour l'année 2024 a été de 4,72% soit +4,4% par rapport au TD moyen de 2023. Et ci dessous un graphe de l'évolution de ce Taux de distribution moyen par année :
Meilleur rendement SCPI
L'ensemble des meilleurs rendements SCPI se trouve sur notre article des meilleures SCPI (classé par leur Taux de Distribution)
Et la première est à un TD de 11,18%, il s'agit de la SCPI Comète.
Le rendement net (TD net)
Les investisseurs préfèrent souvent connaître le Taux de Distribution Net (TD Net) plutôt que le Taux de Distribution Brut (TD Brut), en particulier pour les SCPI Européennes, pour plusieurs raisons :
- Meilleure évaluation du rendement net perçu avec la prise en compte de la fiscalité : les SCPI investissant en Europe bénéficient généralement d'une fiscalité avantageuse, car les revenus sont imposés dans le pays où se situent les biens immobiliers et soumis à des conventions fiscales évitant la double imposition. Le TD Brut ne reflète pas cet avantage fiscal et peut être trompeur, alors que le TD Net permet aux investisseurs de connaître leur rendement réel après impôts.
- Comparabilité avec les SCPI françaises : les SCPI françaises sont soumises à l’impôt sur le revenu en France (souvent taxé à une tranche marginale élevée + prélèvements sociaux de 17,2%). Pour les SCPI Européennes, les revenus sont parfois moins taxés, voire exonérés en France, ce qui rend le TD Net un meilleur indicateur de performance réelle pour comparer avec des SCPI françaises.
Voici un exemple concret entre une SCPI française avec un TD Brut de 6% peut être fortement taxée, réduisant le rendement net réel à 4% ou moins après impôts. Et une SCPI Européenne avec un TD Brut de 5,5%, mais avec une fiscalité optimisée, peut aboutir à un TD Net plus intéressant autour de 5%, ce qui est plus avantageux pour l’investisseur.
Le TD Net est un indicateur plus fiable pour un investisseur cherchant à maximiser son rendement après fiscalité, en particulier dans les SCPI Européennes où l’imposition est plus favorable que pour les SCPI françaises.
Un autre indicateur plus précis : le Taux de Rendement Interne (TRI)
Le Taux de Distribution n'est pas le seul composant de la performance de votre investissement. Il n'en est qu'une partie. D'où la nécessité de prendre en considération d'autres éléments afin d'évaluer réellement votre rendement. Pour cela, vous pouvez vous appuyer sur le TRI.
Plus complet, le TRI ou Taux de Rendement Interne, englobe tous les flux de l’investissement : l'achat, les frais, les revenus et la revente. Le TRI regroupe toutes les mesures de performance en une seule. Ainsi, le TRI donne une vision plus réaliste de la performance des SCPI.
Seulement le TRI se calcule sur une période de temps, en général 5, 10, 15 ans pour prendre en compte les différents flux. Il n’est donc pas utilisable sur les jeunes SCPI de rendement.
Le Rendement Global Immobilier (RGI) intègre la revalorisation
La performance d'une SCPI de rendement est basée sur deux piliers : son rendement et la revalorisation de son patrimoine. Le rendement global immobilier (RGI) s'appuie sur ces 2 composants.
Il est calculé de la manière suivante :
Rendement global immobilier = Taux de distribution de l’année n + la variation de la valeur de réalisation par part entre l’année n-1 et l’année n.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous référer à notre article complet sur le rendement global immobilier.
Performance globale d'une SCPI
Le Rendement Global Immobilier (RGI) est peu usité, et nous, Louve Invest, préférons utiliser un indicateur personnalisée, rapidement calculable : la performance globale.
Performance globale = TD + Revalorisation sur l’année
Par exemple, Iroko Zen a eu un TD 2024 de 7,32% et a connu une revalorisation de son prix de part de 1% (de 100€ à 202€), la performance globale est donc calculé à 8,32%.
A quoi correspond le TDVM ?
Si le TDVM (Taux de Distribution sur la Valeur de Marché) était l'indicateur le plus utilisé pour classer les SCPI, il est maintenant un indicateur de performance incomplet et démodé.
Le TDVM correspondait à la rentabilité de votre investissement sur une année, à un instant t.
Le TDVM était net de frais de gestion. Il ne prenait donc pas en compte tous les frais associés à votre investissement. Notamment il ne prenait pas en compte les frais de souscription, ni les revalorisation de patrimoine.
Plus encore, le TDVM ne reflétait pas le rendement réel de votre investissement sur le long terme. Il affichait une capture d'écran à l'année n de la performance de votre investissement.
Le TD annualisé des jeunes SCPI
Le taux de distribution (TD) est calculé en divisant le dividende brut versé sur l’année N par le prix de souscription en vigueur au 1er janvier de cette même année.
Lorsqu’une SCPI est créée en cours d’année, elle ne dispose pas d’une année complète de référence et ne peut donc pas officiellement publier un TD sur l’ensemble de l’exercice.
Pourtant, certaines SCPI lancées en 2024 ont choisi de communiquer un TD annualisé, en projetant leurs performances sur l’année entière. Cette approche consiste, par exemple, à extrapoler les revenus perçus sur un trimestre en les multipliant par 4, ou ceux de deux trimestres en les multipliant par 2, avant de les rapporter au prix de souscription.
L’ASPIM, dans une prise de position en 2023, a pourtant rappelé que l’annualisation du TD pour une SCPI créée en cours d’année n’est pas autorisée.
Malgré cette recommandation, plusieurs SCPI ont publié des taux annualisés pour 2024.
Vous avez dorénavant toutes les clefs en main pour mieux comprendre l'investissement en SCPI et son rendement.
Parmi les meilleurs rendements SCPI nous pouvons citer : Iroko Zen, Néo, Coeur de Régions, ActivImmo et Kyaneos Pierre en taux de distribution en 2021.
Le conseil de Louve : ne pas choisir votre SCPI sur la simple base du TD. Il s'agit d'un indicateur incomplet qui ne prend pas en compte tous les frais, ni la revaloristaion des parts. Vous pourriez donc être surpris lors de votre investissement. Il faut prendre en compte d'autres indicateurs comme le TRI.
