- L’exercice de la déclaration d’impôts sur les revenus pour les SCPI est tout de même simplifié grâce à un relevé fiscal personnalisé fournit par chaque SCPI, qui est l’IFU (l’Imprimé Fiscal Unique). Et grâce à l’outil d’IA développée par Louve Invest, vous pourrez faire votre déclaration d’impôts des revenus SCPI encore plus rapidement.
- Si vous achetez des parts de SCPI en pleine propriété, vous percevrez des dividendes tout au long de leur détention. Ces dividendes proviennent de revenus fonciers, et parfois de revenus financiers. Par la suite, au moment de la revente de vos parts, vous pourrez faire une plus-value éventuelle. La fiscalité des SCPI est telle que vous serez imposé sur les 3 : les revenus fonciers, les revenus financiers et les plus-values.
- Les prélèvements sociaux (PS) de 17,2% font partie de l’équation de la fiscalité SCPI et il faut souvent les ajouter au montant brut des revenus et des plus-values. Nous verrons aussi les cas particuliers du régime micro-foncier et de la flat-tax (le Prélèvement Forfaitaire Unique, le PFU).
- Il existe des alternatives avec lesquelles il est possible de payer moins d’impôts, comme les SCPI Européennes, les SCPI achetées en nue-propriété, les SCPI au sein d’une enveloppe d’assurance-vie, les SCPI de capitalisation ou encore les SCPI fiscales. Pour autant, pour chacun des cas, les conditions doivent être réunies pour payer moins d’impôts (nous les verrons en détail) et parfois les frais supplémentaires, comme pour l’assurance-vie, font que la solution n’est pas forcément idéale.
Quel que soit votre profil, investir en SCPI doit être un investissement judicieusement étudié pour l’adapter à votre situation personnelle et fiscale.
Notons tout de même que la fiscalité ne doit pas être une fin en soi, ni le seul objectif d’un investissement SCPI (sauf cas particulier des SCPI fiscales, mais vous le verrez, Louve Invest ne le conseille pas, à l’exception d’une seule SCPI).
Tout impôt payé implique que l’on a, dans un premier temps, gagné de l’argent. Investir doit d’abord être une action de conviction qui peut ensuite être « optimisée » afin de ne pas souffrir injustement d’une fiscalité inadaptée.
Et pour les plus fortunés, sachez que la SCPI est soumise à l’IFI, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (qui a remplacé l’ISF, l’impôt de Solidarité sur la Fortune).
Comment optimiser la fiscalité de vos investissements SCPI ?
Romain, conseiller financier chez Louve Invest, nous y répond en détaillant chaque cas, les uns après les autres :
Question simple, mais réponse compliquée, car la fiscalité SCPI dépend du cas précis dans lequel vous êtes :
- Avez-vous investi dans une SCPI de rendement ? Ou dans une SCPI de capitalisation ? Ou dans une SCPI fiscale ?
- Avez-vous acheté une SCPI 100% française ou une SCPI Européenne ?
- Avez-vous acheté vos parts en pleine propriété ou en nue-propriété ?
- Avez-vous acheté vos parts en tant que particulier (personne physique) ou via une société (personne morale) ?
- Avez-vous choisi le régime micro foncier pour l’imposition de vos revenus fonciers ?
- Avez-vous touché des revenus financiers ?
- Avez-vous fait de la plus-value (revalorisation de parts) lors de la revente de vos parts de SCPI ?
Par exemple, si vous avez investi dans une SCPI Européenne, l’imposition est moins lourde que pour une SCPI française, car vous serez imposés pour des revenus de source étrangère.
Si vous avez acheté en nue-propriété, vous ne toucherez pas de loyers, donc vous n’aurez pas de revenus fonciers, et vous ne payerez pas d’impôt.
Le cas le plus courant est d’avoir acheté des parts d’une SCPI de rendement en pleine propriété, donc une SCPI qui comme son nom l’indique, fournit du rendement, donc des revenus fonciers et financiers (dans certains cas). Vous serez alors imposés sur ces revenus.
Le plus simple reste donc de vous présenter, un par un, les dividendes que vous pouvez toucher avec une SCPI (les revenus fonciers, les revenus financiers, la plus-value) et d’en détailler leur fiscalité.
Voici une infographie récapitulative de la fiscalité SCPI que nous détaillerons plus en amont :
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Sur une SCPI de rendement (en pleine propriété ou en usufruit), vous toucherez :
- des revenus fonciers (qui proviennent des loyers au prorata du nombre de parts achetés)
- et des revenus financiers (plus marginales, ils proviennent soit de participations de la SCPI dans des OPCI, soit de placements de trésorerie)
Fiscalité SCPI sur les revenus fonciers
Pour les personnes physiques
L'imposition sur les revenus fonciers des SCPI pour les personnes physiques est la même que sur les revenus immobiliers classiques. On retrouve 2 régimes d'imposition en fonction des dividendes que vous touchez :
- le régime micro-foncier
- le régime réel
Si vous ne touchez pas de revenus fonciers (cas de nue propriété) ou si vous êtes en dessous d'un seuil de 15 000€ par an, vous pouvez choisir le micro-foncier et ainsi bénéficier d'un abattement de 30 %.Dans les 2 cas (régime foncier ou régime réel), n’oubliez pas que vous devrez payer aussi les prélèvements sociaux (imposition à la CSG de 17,2%). A l’exception des SCPI Européennes où vous n’aurez pas à cotiser pour les prélèvements sociaux.
Régime micro-foncier
Vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Le revenu imposable est alors égal à 70% de ces revenus et doit être déclaré.
Les porteurs de parts de SCPI peuvent opter pour ce régime simplifié à condition :
- d'être propriétaire d'un bien immobilier loué en nu (soit du non meublé, donc le LMNP n’est pas accepté)
- que les revenus fonciers totaux (des parts de SCPI et des biens détenus en direct) n'excèdent pas 15 000 €
- que les biens ne bénéficient d'aucun dispositif fiscal spécifique (donc pas de LMNP, pas de Pinel, pas de Denormandie…)
Attention, si vous ne percevez plus de revenus fonciers de biens détenus en direct, le régime réel s'applique pour les SCPI.
Et dans le cas, où la SCPI ne distribue pas la totalité des bénéfices pour constituer des réserves (le RAN par exemple), vous devez déclarer le bénéfice réalisé par la SCPI et non le montant effectivement distribué.
Notez bien, que dans ce régime fiscal, vous ne pouvez pas déduire de charges et donc des intérêts d’emprunt ou des frais financiers d’un crédit immobilier.
Un choix donc important, en effet même s'il est facile de renoncer au régime micro-foncier (pour passer au régime réel), juste en souscrivant une déclaration de revenus foncier N°2044. Sachez que cette décision vous empêchera de repartir du régime réel (vers le régime micro-foncier) dès l’année suivante, puisque cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Régime réel
Si vos revenus fonciers sont au-dessus de 15 000€ par an, vous êtes obligé de faire une déclaration d’imposition sous le régime réel.
Si vous êtes en dessous de 15 000€, vous pouvez tout de même choisir le régime réel, si celui-ci est plus avantageux que le régime micro-foncier.
Sur cette option, les revenus fonciers de la SCPI sont ajoutés aux revenus de l’investisseur, qui sera imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu (soit le suivi des Tranches Marginales d’Imposition TMI de 0% à 45%). Ces mêmes revenus fonciers sont aussi assujettis aux prélèvements sociaux de 17,2% (appliqué sur le montant brut des revenus fonciers, avant toute déduction fiscale).
Pour les personnes morales
C’est le cas où vous investissez via une société (une personne morale), il s’agit par exemple d’investir via une SCI (Société Civile Immobilière).
Dans le cas d’investissement dans des SCPI françaises, vous pouvez passer par une SCI au régime fiscal de l’IS (Impôt sur les Sociétés) ou à celui de l’IR (Impôt sur les Revenus).
Imposition des bénéfices sur une SCI à l’IS
Sur l’IS, seuls les bénéfices seront imposables. Ils seront imposables à 15% si les bénéfices sont inférieurs à 42 500€ et à 25% s’ils sont supérieurs.
Imposition des bénéfices sur une SCI à l’IR
Si vous choisissez une transparence fiscale, c'est-à-dire cette fois-ci d’avoir une SCI à l’IR, alors c’est la personne physique qui paiera l’impôt selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Imposition des dividendes
Une fois, l’impôt payé, le résultat de la société peut être versé à la personne physique sous forme de dividendes. Le dividende en France est taxé au titre du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax qui est de 30% (qui se décompose en 12,8% d’imposition et de 17,2% de prélèvements sociaux).
Il y a aussi la possibilité d’opter pour une imposition au titre de votre TMI après abattement de 40% sur le dividende que vous versez de la société vers la personne physique.
Fiscalité SCPI sur les revenus financiers
Pour les personnes physiques
En plus des revenus locatifs, les SCPI peuvent générer des revenus financiers issus du placement de leur trésorerie disponible. Ce sont donc des intérêts provenant d’un placement d’argent, et en tant qu’associé de la société, vous toucherez une part de ces intérêts au prorata du nombre de parts de SCPI que vous possédez.
Sauf avis contraire de l'associé, ces revenus financiers subissent une taxation forfaitaire globale de 30% (flat tax ou PFU).
Néanmoins, l'associé conserve la possibilité d'opter pour l'imposition de ces revenus au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après déduction des seuls prélèvements sociaux. Cette option n'est cependant avantageuse que si le taux marginal d'imposition de l'associé est à 0%.
Pour les personnes morales
Les revenus financiers d’une SCPI seront imposés selon le régime d’imposition de la personne morale (de la même manière que les revenus fonciers, comme nous l’avons vu précédemment).
Un associé de la SCPI va toucher des revenus (mensuellement ou trimestriellement selon la SCPI), tout au long de la détention de ses parts. À la revente de celles-ci, il peut faire une plus-value. C’est le cas où l’écart entre la valeur de reconstitution SCPI et le prix de sa part était en forte décote et que la société de gestion a décidé alors de revaloriser son prix de part.
Pour les personnes physiques
La fiscalité sur les plus-values immobilières en SCPI est au taux de 19% (à l’IR), auquel se rajoutent les prélèvements sociaux (PS) de 17,2%.
Néanmoins, sur les 2, les personnes physiques bénéficient d’abattements, qui sont de plus en plus importants au fur et à mesure des années de détention des parts de SCPI :
- Pendant les 5 premières années : abattement de 0% pour l’IR et de 0% pour les PS
- De la 6ᵉ et la 21ᵉ année : abattement de 6% pour l’IR et de 1,65% pour les PS
- À la 22ᵉ année révolue : abattement de 4% pour l’IR et de 1,6% pour les PS
- De la 23ᵉ année à la 30ᵉ année : exonération pour l’IR et abattement de 9% pour les PS
- Au-delà de la 30ᵉ année : exonération pour l’IR et pour les PS
Pour les personnes morales
Dans le cadre d’une personne morale, une revente de part de SCPI, aboutissant à une plus-value, engendre une déclaration de ce bénéfice dans le compte de résultat du plan comptable.
La plus-value tombe donc en tant que revenu dans la société (la personne morale), et est imposée de la même façon que les revenus fonciers (à savoir imposition des bénéfices à l’IS ou à l’IR et imposition des dividendes au PFU).
Attention, tout de même, à la fiscalité lors de la revente des parts de la SCI.
Lorsque l’objectif est la transmission du patrimoine, les SCI à l’IR sont parfois plus adaptées.
Les SCPI peuvent faire des investissements à l’étranger, et dans la très grande majorité des cas, ces investissements sont effectués dans des pays européens. Il commence à y avoir quelques achats d’actifs immobiliers dans d’autres pays que l’Europe, comme au Canada par exemple, mais cela reste encore marginal. C’est pourquoi on parle plus de fiscalité des SCPI Européennes que de fiscalité des SCPI étrangères.
Mais ce que nous détaillons ici est aussi bien valable pour l’Europe que pour les autres pays étrangers.
Fiscalité des SCPI Européennes sur les revenus
L’imposition des revenus fonciers de source étrangère dépend encore une fois du fait que vous ayez investi en tant que personne physique, ou en tant que personne morale.
Pour les personnes physiques
Les SCPI qui choisissent d’investir leur patrimoine immobilier dans des pays supportant une fiscalité moins importante que la France sur les revenus fonciers (comme l’Allemagne) sont une solution de choix pour nos épargnants fortement fiscalisés.
Il existe des conventions fiscales bilatérales pour éviter la double imposition, et en fonction du pays dans lequel la SCPI investit, il faudra procéder à sa déclaration fiscale différemment :
- soit par la méthode du crédit d’impôt (Allemagne, Espagne, Italie),
- soit par la méthode du taux effectif (Belgique, Portugal, Finlande, Irlande et aux Pays-Bas).
2 méthodes différentes, mais qui mènent au même résultat, à celui d’un effet de neutralisation fiscale très efficace pour l’épargnant.
De plus, les revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,20%.
Avec un exemple de Mme Martin qui touche 10 000€ de dividendes en SCPI, avec un TMI à 30% et un taux moyen d'imposition à 17%:
- Avec une SCPI Française, elle touchera 10 000€ - (10 000€ x 30%) - (10 000€ x 17,2%) = 5 280€
- Avec une SCPI Européenne, elle touchera 10 000€ - (10 000€ x 30%) + (10 000€ x 17%) = 8 700€
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Pour les personnes morales
La taxation a lieu dans le pays où se trouvent les biens immobiliers, mais il n’y aura pas d’Impôt sur les Sociétés (IS) supplémentaire.
Fiscalité des SCPI Européennes sur les plus-values
L’imposition des plus-values immobilières à l'étranger est à prendre en compte lors de la vente d'un bien immobilier situé hors des frontières françaises. L'imposition des plus-values réalisées dépend à la fois de la législation fiscale en vigueur dans le pays d'implantation du bien et de la réglementation fiscale française.
Là encore, pour éviter une double taxation, des conventions bilatérales peuvent s'appliquer. Celles-ci visent à limiter le montant d'impôt dû ou à permettre l'obtention d'un crédit d'impôt en France, au titre des sommes déjà réglées à l'étranger sur ces mêmes plus-values.
En tant que détenteur de parts de SCPI, ceci s’appliquera donc seulement si votre part est revalorisée, et au prorata de la répartition géographique des actifs immobiliers dans votre SCPI, selon les conventions fiscales bilatérales en vigueur entre la France et les pays étrangers concernés.
Le principe des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales constituent un véhicule d'investissement immobilier permettant de bénéficier des dispositifs de défiscalisation existants, sans avoir à gérer directement un bien locatif.
Les capitaux collectés sont investis dans l'acquisition ou la rénovation d'actifs immobiliers résidentiels répondant aux critères d'éligibilité des régimes fiscaux avantageux tels que Pinel, Denormandie ou Malraux.
Ainsi, les porteurs de parts profitent des mêmes réductions d'impôt que s'ils avaient investi à titre personnel dans un bien immobilier locatif éligible à ces dispositifs. Mais ils sont exonérés des contraintes de gestion locative au quotidien, celles-ci étant déléguées à la société de gestion de la SCPI.
Cette formule permet donc d'allier optimisation fiscale et investissement immobilier semi-passif, en confiant les aspects techniques et administratifs à des professionnels.
Gros inconvénient des SCPI fiscales
L'investissement dans une SCPI fiscale permet donc de bénéficier d'un avantage fiscal au prorata des fonds investis. Généralement, les réductions d'impôt oscillent entre 12% et 30% du montant investi, en contrepartie d'un engagement locatif long, allant de 6 à 15 années. Cependant, ce gain fiscal s'accompagne d'un rendement locatif modeste, avoisinant les 2% par an.
Ce type de véhicule représente donc un placement immobilier de très long terme, peu rémunérateur en termes de revenus récurrents. Paradoxalement, les SCPI dites "de rendement", bien que dépourvues d'avantages fiscaux, peuvent s'avérer plus lucratives sur le long cours, pour peu que leur stratégie d'investissement soit judicieusement choisie en adéquation avec la situation patrimoniale de l'épargnant.
La décision d'opter pour une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement dépendra donc des objectifs poursuivis : réduction d'impôt immédiate ou optimisation des revenus locatifs futurs.
Une analyse approfondie des différentes options s'impose pour déterminer la solution la plus pertinente. Et la SCPI Kyaneos Denormandie 4 mérite d’être étudiée.
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit des parts de SCPI pour une durée déterminée. C'est une solution dont les épargnants à forte fiscalité sont friands, et cela, pour 3 raisons :
- La nue-propriété de SCPI n'entre pas dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- La nue-propriété n’est par définition pas éligible aux loyers versés par la SCPI (en échange d’une décote sur le prix d’achat des parts). Pour les investisseurs ayant un fort Taux Marginal d'Imposition et n’ayant pas besoin de revenus supplémentaires à court terme, c'est donc une bonne option.
- Par ailleurs, la reconstitution de la pleine propriété ne génère aucune fiscalité. Autrement dit, une part achetée à 80 % de son prix pourra être revendue à 100 % de sa valeur au terme du démembrement sans aucun impôt sur la plus-value de 20 % réalisée sur l’investissement.
Les investisseurs ne cherchant pas de revenus à court terme, mais visant plutôt la constitution d’un patrimoine long terme, peuvent choisir les SCPI de capitalisation qui ne distribuent pas les loyers, mais les investissent systématiquement dans le portefeuille.
Cela veut dire que tant que l’on ne revend pas les parts, on ne paie pas d’impôt sur la plus-value. Ensuite, cette imposition sera décroissante avec la durée de détention, 6 % d’abattement par an à partir de la 6ᵉ année. L’investisseur bénéficie ainsi d’un abattement total après 22 ans de détention.
Les cotisations sociales bénéficient également d’un abattement annuel et d’une exonération complète après 30 ans de détention.
Il y a donc un vrai intérêt à garder les parts de SCPI de capitalisation pendant de longues durées.
Il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI par le biais d’une assurance-vie.
La fiscalité des SCPI en assurance-vie est nulle, tant que vous restez dans l’enveloppe de l’assurance-vie. Aucune question à se poser.
C’est lorsqu’il faut sortir l’argent de l’enveloppe, que là, il faut prendre en compte les différentes impositions possibles sur les gains, qui dépendent du nombre d’années de détention :
- IR : Impôt sur le Revenu
- PFL : Prélèvement Forfaitaire Libératoire
- PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique ou aussi appelé flat-tax
- PS : Prélèvements Sociaux.
Mais, attention, investir dans des SCPI via une assurance-vie comporte certaines limitations :
- Tout d'abord, les compagnies d'assurance peuvent conserver jusqu'à 15% des dividendes versés par les SCPI, réduisant d'autant les revenus perçus par l'investisseur.
- De plus, les frais de gestion sont déduits des plus-values réalisées lors de la revente des parts, impactant la performance finale.
- Le choix de supports SCPI est également plus restreint qu'en investissement direct, avec généralement une cinquantaine de fonds accessibles contre une offre beaucoup plus large sur le marché.
- Enfin, certains contrats plafonnent l'exposition aux SCPI à 40% maximum du portefeuille.
Malgré la fiscalité avantageuse de l'enveloppe assurance-vie, ces différents éléments peuvent limiter l'intérêt d'y loger des parts de SCPI par rapport à un investissement en direct.
Depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a succédé à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à son prédécesseur, l'IFI ne vise que les patrimoines immobiliers dépassant 1,3 million d'euros.
Son assiette comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus au 1ᵉʳ janvier, directement ou via des véhicules d'investissement. Certains emprunts en cours peuvent venir en déduction.
Les parts de SCPI entrent dans le champ d'application de l'IFI. Leurs détenteurs doivent donc les intégrer dans leur déclaration fiscale annuelle.
Cependant, seule la fraction représentative des actifs immobiliers de la SCPI est imposable.
À cette fin, les sociétés de gestion communiquent habituellement aux associés la "valeur IFI par part" à déclarer, via les rapports annuels ou le bulletin d’information du premier trimestre. Il suffit alors de la multiplier par le nombre de parts détenues.
En revanche, l'acquisition de parts en nue-propriété n'entre pas dans le calcul de l'IFI.
Le guide pour faire sa déclaration fiscale
Vous retrouverez ce guide complet dans notre article sur l’imposition SCPI.
L’IA de Louve Invest pour accélérer sa déclaration
Louve Invest a mis au point un nouvel outil IA d'aide à la déclaration des impôts des SCPI.
Nous avons un outil qui marche déjà pour plus de 20 sociétés de gestion, soit une quarantaine de SCPI (et nous continuons de l'améliorer). Cet outil gratuit est disponible directement sur notre App Louve Invest.
L'outil fonctionne via de l'IA générative et utilise notamment les derniers modèles dits "LLM" pour extraire, organiser et redonner les tableaux complets pour les déclarations sur les revenus N°2044 et N°2047.
Un fil de discussion sur notre espace communautaire a été mis en place pour échanger sur cet outil et surtout pour toute demande d'ajout de nouvelles SCPI.
Sinon n'hésitez pas à faire appel à nos conseilleurs Louve Invest via notre App, qui sauront vous donner les meilleures pistes pour minimiser votre imposition en fonction de vos objectifs d'investissement et optimiser votre fiscalité SCPI.
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