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- Nous verrons dans un premier temps à quoi correspondent les frais de gestion en SCPI.
- Ensuite, nous répondrons à la question du paiement de ces frais de gestion: quel montant ? Et tous les combien sommes nous prélevés?
- Enfin nous irons dans le détail de ces frais de gestion pour mieux comprendre la stratégie des SCPI et leur fonctionnement.
Lorsque vous investissez sur le marché des SCPI, vous devez vous acquitter des frais de gestion. Ce sont les frais que prélève la SCPI afin de gérer le parc immobilier à votre place. Les frais de gestion en SCPI varient en fonction des SCPI. S’il est intéressant de comprendre ce qui justifie leur existence pour mieux appréhender le fonctionnement interne des SCPI, il faut garder en tête que les rendements des SCPI sont nets de frais de gestion. Explorons ce qui se cache derrière ces frais de gestion des SCPI, et pourquoi il est pertinent de s’y intéresser lors d'un investissement en SCPI
Lorsqu’une société de gestion gère votre portefeuille à votre place, des frais de gestion vous sont prélevés à intervalles réguliers. Ils sont à distinguer des frais de souscription qui vous permettent d’accéder à l’investissement, payés en une fois, au début de l’investissement. Les frais de gestion en SCPI servent à financer l’activité globale de la société de gestion, afin qu’elle puisse continuer à vous proposer des opportunités d’investissement aux rendements intéressants.
Ils permettent de financer différents aspects, parmi lesquels on peut mentionner :
- La rémunération de la société de gestion pour son savoir-faire
- Le financement de ses frais de fonctionnement : activités administratives (salaires, locaux, organisation d’assemblées générales), publication des résultats et performances, paiement des experts indépendants qui évaluent le parc immobilier (dans le cas des SCPI)…
- Le financement de la gestion et de l’exploitation des actifs
- Le paiement des coûts que génère la gestion de votre portefeuille
Les frais de gestion ne sont d’ailleurs pas spécifiques aux sociétés de gestion d’investissements. Ils sont en effet très courants chez les prestataires de services. Vous avez peut-être déjà payé des frais de gestion pour votre mutuelle ou pour votre carte bancaire, par exemple. En général, ces frais de gestion ne vous sont pas directement facturés, mais déduits de la somme que votre investissement vous rapporte à chaque échéance, comme c’est le cas pour les SCPI. Ainsi, très souvent, le rendement affiché d’un investissement prend en compte ces frais de gestion, le rendement est affiché net de frais de gestion.
Comment sont prélevés les frais de gestion des SCPI ?
Si les frais de gestion sont des frais couramment appliqués par les sociétés de gestion, les frais de gestion des SCPI sont bien spécifiques au marché immobilier. Concrètement, la SCPI collecte les loyers, en déduit ses frais de gestion, puis vous verse les dividendes. C’est pourquoi l’éventuelle importance de frais de gestion ne réduit pas votre rendement : les frais de gestion des SCPI sont pris en compte dans le calcul du rendement. On dit alors que les rendements des SCPI sont nets de frais de gestion.
Quand payer les frais de gestion des SCPI ?
Les frais de gestion des SCPI ne sont pas prélevés mensuellement, mais directement déduits de la somme que votre investissement vous rapporte chaque trimestre.
Comparatif des frais de gestion des SCPI
Qu’en est-il du montant de ces frais de gestion ? Les frais de gestion moyens des SCPI sont généralement compris entre 10 et 15% des produits locatifs encaissés. À titre d’exemple, la SCPI Néo applique des frais de gestion de 18% TCC (Toutes Charges Comprises) des loyers perçus, la SCPI Genepierre applique 8%, Novapierre Allemagne applique 12%...
Ces frais permettent à la SCPI d’assurer la gestion de son parc immobilier, ainsi que son fonctionnement quotidien, c’est pourquoi ils varient d’une SCPI à l’autre. Ils incluent le fait de choisir les biens, les mettre en location, gérer les locataires, mener les travaux , ... ainsi que les frais administratifs. Ils sont calculés en interne par la SCPI, ce qui génère des différences selon les stratégies des SCPI. Nous détaillerons ci-dessous ce qui explique ces différences et pourquoi il est intéressant de regarder les frais de gestion en SCPI avant d’investir.
Mieux comprendre le fonctionnement interne de la SCPI
Comme nous l’avons vu, les frais de gestion des SCPI ne vous sont pas directement facturés, mais déduits de la somme que votre investissement vous rapporte chaque trimestre. Les frais de gestions SCPI ne prennent donc pas la forme de versements mensuels. S’ils sont invisibles pour vous (les rendements sont nets de frais), ils gardent une valeur indicative sur l’efficacité de la SCPI, et sur la part que les gestionnaires se réservent. S’y intéresser vous permet donc d’atteindre une meilleure compréhension du fonctionnement interne de la SCPI en laquelle vous souhaitez investir.
Si la plupart des SCPI s’alignent sur un prix de marché (10-15% en moyenne), d’autres choisissent un autre positionnement. En effet, les frais de gestion relèvent d’un calcul interne de la SCPI, et certaines SCPI font le choix de frais de gestion largement supérieurs à la moyenne, mais avec 0% de commission de souscription, comme les SCPI :
Mieux comprendre les stratégies des SCPI et leur fonctionnement
Regarder les frais de gestion des SCPI peut nous éclairer sur les stratégies des SCPI et sur leur fonctionnement (quelle part des frais revient aux fonctions administratives ? à la gestion du parc immobilier ? à des prestataires externes ?). De plus, les choix de frais de gestion peuvent vous impacter, il importe donc d’en avoir connaissance avant d’investir, afin de comprendre les avantages ou inconvénients des différentes options.
Un exemple concret de frais de gestion d’une SCPI
Pour comprendre comment le choix des frais de gestion peut vous impacter, nous détaillerons ici le cas de la vacance locative. Prenons une SCPI pratiquant des frais de gestion largement supérieurs au marché, sans frais de souscription.
- Lorsque la SCPI rencontre un important taux d’occupation locative (disons 100% d’occupation), la SCPI collecte d’importants frais de gestion, qui lui permettent d’assurer confortablement son activité.
- En revanche, dans les cas où l’occupation locative est faible (disons, 50% d’occupation), la SCPI doit continuer à tourner avec peu de frais de gestion rentrants. Notons que ces SCPI font le choix de n’avoir que des frais variables (qui dépendent de l’activité), et de supprimer les frais fixes (frais de souscription), donc leurs revenus dépendent très fortement du taux d’occupation des biens de leur parc immobilier.
Une partie du risque est lissée sur le long terme, car ces SCPI incluent, dans leurs frais de gestion, des frais liés à la gestion de la vacance locative. Néanmoins, on comprend avec cet exemple que la fixation du taux des frais de gestion de la SCPI relève d’un réel choix stratégique, qui peut avoir des conséquences sur ses investisseurs (niveau de risque, taux de rendement…). Chez Louve Invest, nous voulons vous proposer l’investissement immobilier le plus rentable et abordable. Nos experts sélectionnent et analysent donc les SCPI selon des critères exigeants et objectifs, afin de trouver le meilleur produit pour vous. N’hésitez donc surtout pas à en parler avec nos experts !
Il est naturel en tant qu'investisseur d’être surpris par la présence de frais de gestion des SCPI de 10% ou plus. Néanmoins, il importe de les mettre en perspective : investir en SCPI est un investissement immobilier. Lorsque vous investissez en direct dans un appartement locatif, vous observez un bon rendement, mais il ne faut pas négliger les charges : taxe foncière, assurances (dégâts des eaux, vacances locatives ou loyers impayés), charges de copropriété, travaux d’entretien réguliers… À cela s’ajoutent tous les frais de gestion si vous en confiez la gestion à une agence. Certains de ces frais sont prévisibles et récurrents, d’autres moins, et ils sont alors souvent oubliés, à tort, dans le calcul du rendement du bien immobilier. Vous pouvez pourtant facilement atteindre les 15% de charges.
On comprend alors ce qui justifie l’existence de frais de gestion pour les SCPI, qui sont soumises aux mêmes exigences et frais que vous lorsque vous acquérez un bien immobilier. Tous ces frais liés à la gestion locative sont regroupés sous les frais de gestion des SCPI. En dépassant cette aversion naturelle pour les frais, vous pourrez alors
- préférer un placement qui rapporte 5% net de frais, comprenant des frais de gestion de 10%,
- plutôt qu’un placement qui rapporte 2% sans le moindre frais de gestion.
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Les frais de gestion sont des frais couramment appliqués par les sociétés de gestion pour gérer votre investissement à votre place. Les SCPI ne font pas exception et affichent des taux qui peuvent sembler élevés (10-15% en moyenne) à première vue. Ce sont néanmoins l’ensemble des coûts liés à la gestion immobilière, et au fonctionnement administratif de la SCPI qui s’y cachent, et justifient largement leur existence.
Si les rendements des SCPI sont nets de frais de gestion, il importe tout de même pour un investisseur de s’y intéresser dans la mesure où ils donnent des indications sur le fonctionnement interne et la stratégie de la SCPI choisie.
