- Investir dans l'immobilier a longtemps été plébiscité, pourtant dernièrement, il semble que l'étau se resserre, et qu'il devient plus difficile de partir sur des opérations aussi rentables qu'auparavant.
- Peur d'une baisse du marché immobilier ? Oui, mais surtout complication pour obtenir un crédit à un taux "raisonnable", les conditions sont beaucoup plus contraignantes.
- Investir dans l'immobilier semble pourtant rester une bonne stratégie, cela permet de diversifier. Et il y a d'autres solutions, qui permettent d'investir dans l'immobilier en cash, comme investir en immobilier fractionné ou investir SCPI.
75% des Français veulent faire un investissement dans l'immobilier, un investissement locatif, mais seulement un peu moins de 15 % d'entre eux finissent par en faire un. Une différence énorme donc entre les gens qui veulent et les gens qui le font.
Pourtant, si l'on prend un peu de recul, on se rend compte que cette différence peut s’expliquer facilement. Pour être concis, nous dirons que c’est compliqué !
C’est compliqué :
- d’aller voir un banquier,
- de prendre un emprunt de 100 - 300 000 euros qui engage sur 15 / 25 ans,
- puis, d’aller acheter un bien,
- de mettre en location
- et de le gérer.
Les gens veulent faire de l’investissement immobilier pour avoir des revenus complémentaires récurrents, mais ne sont pas prêts à faire face à toutes les complications qui vont avec.
Pourtant, il existe d'autres solutions, l’investissement dans l’immobilier fractionné ou encore en SCPI peuvent y répondre, c’est de l’investissement passif et on peut commencer dès 200€.
En plus, il est même possible de faire un plan d'investissement immobilier, en faisant des versements programmés, qui est une réponse directe à la forte augmentation actuelle des taux du crédit immobilier. Le versement programmé permet de calibrer un montant mensuel que l’on positionne en immobilier. Il permet d’accroître au fur et à mesure son patrimoine et donc de générer de plus en plus de revenus.
Les taux de crédit élevés, les DPE plus drastiques, l’encadrement des loyers, l’augmentation des coûts de construction et de rénovation, la pénurie des artisans… Il y a un véritable goulot d’étranglement actuellement. C’est plus compliqué d’investir dans l’immobilier, pour autant, faut-il passer à côté des opportunités ?
Du point de vue du “financier froid et rationnel”, la diversification est importante, il faut avoir des actions, des ETF, des obligations, … et de l’immobilier. L’immobilier est un actif moins corrélé au marché et donc c’est très pertinent d’en avoir, car les rendements sont intéressants par rapport au niveau de risques.
Et puis, il y a l'approche plus personnelle : quel est mon profil de risque ? Quelle est mon appétence au risque ? D’après la base de données de Louve Invest, nous voyons 2 sujets qui ressortent :
- Le premier est que + de 90 % des personnes qui veulent investir dans l’immobilier, le veulent pour avoir des revenus complémentaires (sujet des retraites inclus).
- Le second est la stabilité : “je ne veux pas prendre de risque très élevé”. Or l’immobilier est stable et c’est un bon tampon d’amortissement.
Finalement, nous nous apercevons que la question n’est pas “faut-il avoir de l’immobilier dans son portefeuille ?”, mais plutôt “À quelle hauteur faut-il avoir de l’immobilier dans son portefeuille ? 10 %, 30 %, 70 % … ?”
Et vu les profils de risques, en général, les Européens en ont plutôt 70% que 10%.
Sauf que c’est plus compliqué d’investir maintenant pour obtenir de bonnes rentabilités. Faut-il attendre ? Faut-il attendre que le prix de l’immobilier baisse ? Car on sait que des taux de prêts élevés sont souvent corrélés à une baisse des prix de l’immobilier.
Chez Louve Invest, Clément Renault a un point de vue tranché sur la question. Il distingue l'investissement à crédit de l'investissement en cash, et pour lui, c'est un point fondamental.
Tous les gourous de l'immobilier ont prôné l'investissement à crédit, à juste titre, parce qu’il y avait un “spread”. Jusqu'à peu, investir à crédit était très intéressant, parce qu’emprunter à 1 % ou 1,5 % était possible, alors que vous achetiez un actif qui payait 5 - 7% après les frais inhérents à l’immobilier (soit dans les 12% de rentabilité brute). Donc un écart énorme entre d’un côté 1% et de l’autre 7%, ce qui procurait un gros effet de levier et un gain d’argent très intéressant.
Mais aujourd'hui le taux d'usure a été remonté, depuis le 1er juin, on est passé à 4,68 %. Maintenant, il s’agit de faire un emprunt dans les 4,5% pour un rendement brut dans les 5,5%. Le gain a fondu comme neige au soleil, alors que vous prenez un risque fondamental, car prendre un crédit, c'est un vrai risque : le jour où vous n’avez plus de locataire, votre rendement brut s’effondre, alors que vous devez continuer à rembourser le crédit. Sans oublier que, si vous devez acheter une résidence principale, votre taux d'endettement est compté sur tout ce que vous avez fait, y compris du locatif.
Pour ces raisons, selon Clément, faire du crédit aujourd’hui est une erreur !
En revanche, en faisant de l’investissement cash, vous pouvez toujours aller chercher du 5,5%. Et là soit vous avez 300 000 euros sur vous et vous investissez dans l’immobilier classique, soit vous allez sur des solutions beaucoup plus abordables comme la SCPI et/ou l’immobilier fractionné.
Les taux d’usure et de la BCE influencent l’investissement dans l'immobilier à crédit
Le taux d’usure désigne en gros un taux considéré comme outrancier, la Banque de France interdit aux banques de prêter au-dessus d'un certain taux, dans une logique de protection des consommateurs. Elle considère que prêter sur des taux usuriers fait que le consommateur est dans une position beaucoup trop défavorable par rapport au prêteur, qui lui impose pour le coup des conditions inacceptables.
Le taux d'usure bloque donc le TAEG (taux d'intérêt annuel effectif global) maximum que les banques sont en droit de vous faire.
De l’autre côté, dans ce contexte de forte montée des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE), les banques vont prêter au-dessus des taux qu’elles sont capables d'obtenir auprès de la BCE.
Chaque banque ne peut donc déterminer son taux d’emprunt TAEG, que sur ce petit coussin qui se situe entre le taux de la BCE et le taux d’usure. On comprend mieux les difficultés actuelles.
L’évolution du prix de l’immobilier
Les taux fluctuent à la hausse, mais les prix de l’immobilier ne s’adaptent pas en temps réel à leur évolution, il y a un délai. La complication aujourd’hui est que les taux ont augmenté beaucoup plus vite que les prix de l’immobilier ont baissé. Le fameux spread, dont nous parlions auparavant, la différence entre taux d’emprunt et rendement espéré, ne s’est pas reconstitué.
Il ne semble pas non plus que les loyers puissent augmenter énormément, c’est même l'inverse avec de plus en plus de loyers encadrés qui ne suivent pas l'inflation. Il y avait déjà une loi l'an dernier qui limitait l’augmentation des loyers à 3,5% et qui va apparemment être reconduite.
“En prenant sa boule de cristal”, on peut s’attendre à une légère baisse à court terme, une baisse qui s’est déjà engagé.
Mais le sujet est plutôt à moyen terme, où il faut plutôt se poser les questions : Combien de temps risque de durer la baisse ? Allons-nous avoir une baisse durant 6 mois, 1 an ?
Les analystes financiers estiment que la BCE va probablement continuer à augmenter légèrement ses taux cet été 2023. Or la zone euro vient d'entrer en récession, ce qui est un assez mauvais signal, qui, lui, pourrait pousser au contraire à un assouplissement au niveau des taux des banques centrales. La problématique est que l’inflation n’est pas tout à fait jugulée.
Selon l’avis de Clément Renault, les prix de l’immobilier vont encore baisser un peu, et on devrait arriver à un plateau de taux de la BCE, où on va trouver un équilibre après 6-18 mois. Pas plus long, car il y a une crise du logement en France qui est assez catastrophique et qui donc devrait maintenir une tension forte sur le marché résidentiel au moins. Il n’est pas question ici du marché commercial qui répond à des dynamiques un peu différentes. Mais ce que l’on observe sur le marché résidentiel, c’est qu’il y a un gros coup dur sur tout ce qui est neuf, avec entre autres le fameux abandon de la loi Pinel.
En investissement cash, il y a des options, avec des opportunités notamment en SCPI et en immobilier fractionné.
L’ère de la SCPI
En investissant dans la SCPI, vous devenez associés (vous achetez une part). Il est possible d’acheter une part dès 200€. Et c’est cette SCPI qui gère son parc immobilier avec la stratégie qu’ils déterminent en tant que professionnels.
La SCPI est donc une solution pour investir dans l’immobilier de façon indirect, avec une grande diversification, en profitant du rendement, des loyers mensuels ou trimestriels, ainsi que des plus-values éventuelles.
En plus plus, avec Louve Invest, vous pourrez aussi booster votre investissement avec un cashback.
Cerise sur le gateau, vous pourrez même décider de faire des versements programmés. L’intérêt du crédit est de lisser son investissement avec les mensualités, mais vu les taux actuels, il reste plus pertinent de faire des versements programmés chaque mois. On retrouve cet aspect de lissage, et on constitue son patrimoine immobilier au fur et à mesure, mais sans ce boulet que représente le crédit, car avec le versement programmé, il est possible d’arrêter à n’importe quel moment le prélèvement, et votre taux d’endettement n’est pas impacté.
L’ère de l’immobilier fractionné
Cette fois-ci, contrairement à la SCPI qui gère sa stratégie, c'est vous qui décidez d’investir sur tel ou tel bien immobilier, et chacun peut se constituer son propre parc immobilier selon ses envies, ses objectifs, ses besoins.
L'organisme émet des obligations adossées à chaque bien immobilier, et chaque investisseur peut acheter le nombre qu’il souhaite (dès 200€).
Comme expliqué précédemment, il y a là des opportunités en ce moment. En effet, nos clients investissent en cash, nous agrégeons et sommes capables d’investir à notre tour en cash. C’est pourquoi, nous sommes capables de négocier assez sévèrement les prix des biens immobiliers.
Combien de vendeurs en ce moment se retrouvent le bec dans l’eau, car leur acheteur n’a pas réussi finalement à décrocher son prêt ?
Nous sommes donc sur 2 marchés complètement disjoints, crédit Vs cash, et avec l’investissement cash, c'est le moment des opportunités. D’autant plus que nous cherchons les meilleures balances entre rendement et plus-values éventuelles.
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