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- Le taux de distribution (TD) moyen est resté stable par rapport à 2022, avec tout de même la meilleure SCPI qui a un rendement record de 8,16% et plusieurs autres SCPI affichant plus de 7% de rendement. Investir en SCPI, c'est donc la possibilité d'investir sur des SCPI à haut rendement.
- La palme des meilleures SCPI revient aux SCPI récentes, et notamment celles innovant sur les frais de souscription. La plus “ancienne” des SCPI du podium a été créée en novembre 2020 (Iroko Zen). On note également une résurgence des SCPI diversifiées et opportunistes, notamment celles visant le marché européen, auxquelles les investisseurs avaient récemment préféré les SCPI thématiques.
- Enfin, nous regarderons les meilleures SCPI en prenant en compte la performance globale, c'est-à-dire en prenant en compte la distribution et les éventuelles revalorisations / dévalorisations.
”2023 a été une année dure pour l’immobilier et les SCPI en particulier. Mais les SCPI prouvent une fois encore leur extraordinaire résilience en affichant, au moins pour certaines, des performances exceptionnelles. Contrairement au discours anxiogène de la deuxième moitié 2023, les SCPI se sont réinventées et l’on peut s’attendre à une belle mouture 2024 dans un contexte de relâchement attendu des taux.”
Clément Renault, CEO Louve Invest
L’année 2023 voit entrer directement en tête du classement la SCPI Transitions Europe, avec un taux de distribution record de 8,16%.
Les SCPI Remake Live et Iroko Zen, respectivement première et deuxième du classement en 2022 continuent sur d'excellentes performances tout en faisant progresser leur Taux de Distribution par rapport à l’année dernière.
Bien que toujours présentes dans le TOP 3 du classement 2023, les SCPI Remake Live et Iroko Zen perdent une place au profit de la SCPI Transitions Europe, qui fait une entrée fracassante dans le classement en prenant directement la première place avec un rendement à 8,16%.
Les 3 SCPI les plus performantes en 2023 établissent un Taux de Distribution moyen de 7,69%, contre 7,19% pour les 3 meilleures SCPI de 2022. Une dynamique intéressante qui confirme que même si le rendement moyen de 2023 (toutes SCPI confondues) reste équivalent à 2022, l’écart tend à se creuser entre les très bonnes SCPI, qui maintiennent, voire améliorent leur TD et les SCPI qui ont souffert de la situation économique de cette année.
Nous avons reçu les gérants de ces 3 meilleures SCPI, celles qui affichent les taux de distribution les plus élevés ! Avec Pierre-Antoine Burgala de la SCPI Iroko, Yann Videcoq de la SCPI Transitions Europe et Nicolas Kert de la SCPI Remake Live, nous sommes revenus sur les performances exceptionnelles de leurs SCPI en 2023 et leurs ambitions pour l'année 2024 :
Apparues en 2019, avec comme précurseur la SCPI Novaxia Neo, les SCPI sans frais d’entrée ont démontré le succès de leur modèle et sont aujourd’hui devenues incontournables. Elles se placent ainsi toutes dans le TOP 5 des SCPI aux TD les plus élevés en 2023.
Rappelons que ces SCPI sans frais sont aussi des SCPI récentes, ce qui participe en partie à leur succès.
Avec le retour continu de l’inflation et de la hausse des taux en 2023, le recours au crédit s’est raréfié entraînant une diminution des prix de l’immobilier. Une situation très favorable pour les SCPI qui achètent cash, et particulièrement pour les jeunes SCPI qui ont pu se constituer un patrimoine d’entrée sur des acquisitions à la rentabilité intéressante.
Les SCPI aux stratégies diversifiées et logistiques sont celles qui s’en sortent le mieux avec les meilleurs rendements moyens, et une progression de presque 5% comparée à 2022. Le TOP 3 des SCPI de 2023 est d'ailleurs composé uniquement de SCPI à la stratégie diversifiée.
Le rendement moyen (taux de distribution moyen) reste stable sur la classe d’actif des bureaux. Malgré quelques incertitudes concernant le télétravail, le Bureau reste la classe d’actifs de référence avec 44 % de la collecte captée sur les trois premiers trimestres de l’année.
La stratégie SCPI basée sur l'hôtellerie est la stratégie sectorielle en plus fort recul par rapport à 2022. La baisse de 4,88% du Taux de Distribution moyen est due à la SCPI Cap’HebergImmo dont le rendement diminue de 19,8% (4,01% en 2023, contre 5% en 2022). Le reste des SCPI hôtelières conserve un rendement stable par rapport à 2022.
L’écart se creuse entre SCPI Européennes et SCPI Françaises. Les rendements des SCPI Françaises restent stables alors que ceux des SCPI Européennes augmentent. Cela est lié aux opportunités qu’ont pu offrir certains marchés comme l’Allemagne ou le Danemark et également à l’arrivée des SCPI Transitions Europe (Taux de Distribution de 8,16%) et Log In (Taux de Distribution de 6,2%) qui investissent en Europe.
À noter pour les SCPI Européennes, que les rendements sont bruts de fiscalité étrangère, donc légèrement favorisés par rapport au Taux de Distribution des SCPI Françaises. Par ailleurs, les SCPI Européennes qui figurent dans le haut du classement, ont été récemment lancées. Elles profitent donc de l'avantage de la jeunesse.
Du côté des SCPI Françaises, malgré une stabilité parfaite de rendement par rapport à 2022, on peut noter de fortes évolutions au niveau des SCPI. On observe ainsi une importante diminution de 19,8% pour la SCPI Cap’Hebergimmo, spécialisée dans les Hôtels. À l’inverse, c’est la SCPI Cristal Life qui observe la plus forte progression avec un rendement de 6%, contre 5,5% en 2022.
Face à l’incertitude du marché immobilier au cours de l’année 2023, l’AMF a demandé de façon exceptionnelle à l’ensemble des SCPI d'évaluer la valeur de leur parc immobilier à la mi-année (contre une seule fois en fin d’année habituellement).
Au regard de certains écarts entre le prix de part et la valeur de reconstitution actualisée à la mi-année, certaines SCPI se sont vues contraintes de faire évoluer leur prix de part, afin de rester dans un delta de +/- 10% de la valeur de reconstitution.
La performance globale des SCPI, qui intègre la distribution et les éventuelles revalorisations / dévalorisations, fait évoluer le classement et voit la SCPI Remake Live première avec une performance proche des 10%.
Une année 2023 chahutée par la hausse des taux
L’année qui vient de s’écouler a connu d’importants bouleversements économiques, entraînant une forte inflation ainsi qu’une augmentation rapide et continue des taux directeurs sur plusieurs mois.
Depuis quelques semaines, le marché amorce une phase de stabilisation. En novembre dernier, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, annonçait “Nous sommes en train de gagner la bataille contre l’inflation et sauf surprise, sauf choc, la hausse de nos taux directeurs c’est fini”.
Un contexte qui n’a pas empêché les gérants de fonds de lancer de nouvelles SCPI sur ce marché agité. En 2023, on compte 6 lancements de nouvelles SCPI. Les SCPI profitent en effet d’opportunités intéressantes avec des baisses de prix à l’acquisition et marges de négociations. Un avantage pour les SCPI qui peuvent acheter cash sans avoir recours au crédit. Encore faut-il parvenir à collecter…
Une collecte en recul, mais des taux de distribution à la hausse
En 2023, la collecte nette des SCPI devrait osciller entre 6 et 6.5 milliards d’euros, renouant ainsi avec des montants équivalents à ceux observés avant l’année 2022, année de collecte record pour les SCPI. Diverses raisons expliquent la baisse de la collecte, notamment la difficulté d’accès au crédit pour les investisseurs, qui profitent moins de l’effet de levier. Les investisseurs se tournent également vers d’autres types d’investissements dont l’attrait a été renforcé par la hausse des taux, comme le livret A, par exemple.
T4 2023 estimatif, en attente de l’ensemble des données communiquées par les SCPI
Malgré un contexte difficile, le taux de distribution moyen des SCPI devrait rester stable par rapport à 2022. On observe cependant de plus grandes différences entre les TD avec un écart de 4,66 points entre le plus fort et le plus faible TD 2023, contre 4 d’écart en 2022.
T4 2023 estimatif, en attente de l’ensemble des données communiquées par les SCPI
Plusieurs facteurs viennent expliquer les très bonnes performances de certaines SCPI :
- Les SCPI jeunes trustent le haut du classement avec des TD dépassant souvent les 6%. Dynamiques et agiles, elles profitent d’opportunités actuelles aux meilleurs rendements (grâce à davantage de négociations lors de l’acquisition). Elles n’ont pas à supporter le poids d’investissements passés dont les rendements pouvaient être moins élevés en raison du contexte économique de l’époque.
- Les SCPI à la stratégie logistique et diversifiée s’en sont le mieux sorties, avec un TD moyen de 5,72% et 5,69% respectivement.
Vous pouvez trouver encore plus d'expertise et de classement sur notre article classement SCPI, si vous le souhaitez. Vous aurez aussi les meilleures SCPI par répartition sectorielle des actifs (bureaux, commerces, locaux logistiques ...) sur nos articles dédiés SCPI de commerces, SCPI logistiques, SCPI de santé… Sur ce dernier point, de plus en plus de SCPI se diversifient, et ne concentrent plus la grande partie de leurs actifs immobiliers sur des bureaux. La capitalisation des sociétés de gestion sera aussi prise en compte.
Plus que de donner des informations et des études, Louve Invest vous permet d’accéder à l’investissement en SCPI de façon commode et accessible, avec la complétion de votre dossier en ligne et la réception de vos bulletins de souscriptions en moins de 48h.
Louve vous offre ensuite la possibilité de recevoir des versements non pas uniquement trimestriellement, mais aussi mensuellement, ce qui demeure encore rare. Investir chez Louve vous permet de suivre votre investissement depuis un espace dédié.
