- Placer son argent suite à une vente immobilière peut ne pas être une chose si aisée.
- Nous prendrons le cas d'un héritage immobilier, héritage que nous ne souhaitons pas garder. Après la vente, que faire ? Investir semble de mise pour faire fructifier la somme récoltée. Mais investir dans quoi ? Prenons de l'investissement immobilier via des SCPI !
- Comment investir en SCPI ? Vous le verrez au travers d'un exemple concret, qui en montrera les avantages.
Après une vente immobilière, suite à un héritage, on peut rapidement toucher une grosse somme d'argent que l'on souhaite ensuite investir pour avoir un complément de revenu. La question du placement se pose donc. Dans cet article, nous aborderons à travers le cas d'un client Louve Invest, le placement en SCPI dans un portefeuille diversifié pour une somme de 250 000€ suite à un héritage : de la réflexion d'investissement en SCPI, en passant par la constitution d'un portefeuille diversifié, jusqu'à la souscription avec frais réduit et automatisée grâce à Louve.
Chez Louve, nous proposons des solutions pour placer son argent suite à une vente immobilière. Nous proposons donc de faire des investissements immobiliers en SCPI, des investissements adaptés aux portefeuilles et aux objectifs de chacun. Pour cela, la plateforme agrège des dizaines de supports SCPI afin de représenter au mieux le marché en termes de sous-jacent, géographie, société de gestion, industrie, et de pouvoir vraiment apporter à chaque client la solution la plus adaptée à son profil.
Le mieux pour en parler est de plonger en détail dans le projet d’un épargnant Louve et de comprendre au mieux comment nos conseillers ont pu lui proposer la solution la plus adaptée à son profil.
Voci l'exemple d'un portefeuille d'un des clients de Louve Invest, qui a fait plusieurs investissements dans des SCPI qui lui rapportent des revenus passifs à hauteur de 10 000 € par mois.
Héritage d’un appartement locatif
Nous partons sur le profil de Mr Robert (anonymisé pour ce cas client), 45 ans, venant d’hériter d’un petit appartement en province.
Cet appartement n’est pas loué, et n’a pas subi de travaux depuis des années. Mr Robert décide donc de vendre le bien immobilier car il ne souhaite pas chercher des locataires et s’encombrer de la gestion du bien, n’habitant pas dans la région. Il se lance dans la vente immobilière de ce bien.
Après quelques mois, il reçoit une grosse somme d’argent de cette vente immobilière, à savoir un montant de 200 000€ qu’il souhaite investir au plus vite dans un support sans contrainte de gestion, car son travail est très prenant.
Découverte des SCPI comme placement passif, peu risqué et performant
Il a déjà entendu parler des SCPI sur internet, sur des forums et souhaite en savoir plus. Son intérêt s'est naturellement porté vers Louve Invest, la plateforme avec les frais les moins importants du marché et une procédure digitale. En conclusion, l’idée d’un investissement SCPI intéresse Mr Robert, il souhaite creuser cette idée car c'est une option pour placer une partie ou la totalité de l’argent issu de la vente de son bien immobilier fraîchement hérité. Il prend RDV avec un conseiller Louve pour en savoir plus.
1ère proposition d’un portefeuille de SCPI en pleine-propriété
Le client procède à son premier échange avec Louve, qui récupère donc les informations descriptives relatives au projet de Mr Robert afin de lui suggérer un portefeuille qui répond à ses besoins.
La première proposition est la suivante :
Bonjour Mr Robert,
Comme convenu, j'ai essayé de travailler sur un portefeuille le plus diversifié possible.
Cela passe par plusieurs niveaux de diversification :
- La géographie : France, Ile de France et Europe
- Les classes d'actifs et stratégies : bureaux, établissements de santé, commerces, résidentiel, logistique
- Les gérants de SCPI : une ligne maximum par gérant
- Le type de SCPI : Établie et à forte capitalisation, récente et en construction
Le tout en ayant si possible une concentration importante des actifs immobiliers en Europe pour limiter la fiscalité. Par ailleurs, j'ai volontairement sous-pondéré les SCPI plus risquées (car plus récentes)
Voici une première simulation :
Le portefeuille suivant répond à l'ensemble de ces critères dans lequel j'ai ajouté le montant de remboursement des frais de souscription que nous proposons actuellement. Mr Robert a besoin de réfléchir sur ce projet. Il n’a pas anticipé cet héritage mais souhaite faire fructifier cet épargne le plus rapidement possible et sans contrainte.
Pour rappel: le rendement moyen sur 2021 selon l'ASPIM est de 4,49%
Après quelques jours et un long week-end de réflexion sur les avantages de l’investissement en SCPI, la solution semble répondre aux besoins de Mr Robert. Il revient vers Louve avec quelques questions classiques qui lui permettront de mieux appréhender son futur investissement :
- Quel est le taux de rendement espéré sur une certaine durée ?
- Quelle est la liquidité de chacune des SCPI ?
- Etc..
Nous répondons à l'ensemble de ces questions via une FAQ dédiée.
2ème proposition d’un portefeuille de SCPI en nue-propriété
Mr Robert avait pensé à la SCPI pour le complément de revenu apporté. Cet investissement est une occasion de placer de l’argent qui rapporte mensuellement.
Après d’autres échanges avec son conseiller Louve Invest, Mr Robert explicite l’absence d’un besoin de complément de revenu et surtout une volonté d’optimiser son investissement. Un portefeuille en nue-propriété est alors suggéré à Mr Robert, car la performance est beaucoup plus importante pour sa situation, avec un taux marginal d’imposition (TMI) de 30%. Il ne nécessite pas de revenus complémentaires à court terme et souhaite profiter de la décote. Il a une résidence principale aujourd’hui qui pèse dans son IFI autour de 900k€ et ne souhaite pas que son investissement en SCPI pèse en plus sur son IFI (impôt sur la fortune immobilière), ce qui porterait son patrimoine immobilier à 1,1 m€ pour 200k€ investi en pleine propriété et le rapprocherait ainsi de l'IFI à 1,3 m€. Une situation que Mr Robert souhaite éviter pour se laisser une marge supplémentaire dans le cas de l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'une nouvelle résidence principale.
Il faut donc renouveler le portefeuille, qui termine finalement par une proposition bien différente : les SCPI optimales en nue-propriété ne sont pas forcément celles qui le sont en pleine-propriété.
Ci-dessous un exemple des questions réponses entre Louve et le client :
Bonsoir Mr Robert,
[...]
Ci-dessous les réponses à vos questions.
J’ai bien pris connaissance du tableau et des calculs qu’il génère.
Tout est clarifié à l’exception des frais (écart entre la valeur d’achat et la valeur de revente) qui sont comptabilisés lors de la revente. Ce que je comprends intellectuellement mais qui me semble ne pas aller dans le sens de nos premières discussions sur le sujet lors de la simulation en pleine propriété. Pouvez-vous m'éclaircir ?
Les frais comptabilisés lors de la revente sont les frais de souscription, en effet ceux-ci sont prélevés à l'entrée de votre investissement mais ne se matérialisent réellement que lorsque vous revendez vos parts, c'est pour cela que je les ai comptabilisés comme cela. N'hésitez pas si cette notion n'est pas claire. Nous en parlons d’un article de notre blog.
Iroko Zen et Néo sont très récentes et avec une capitalisation très faible pour Iroko Zen et faible pour Néo. Pourriez-vous développer les arguments qui poussent à ce choix en portefeuille ?
Ces deux SCPI sont pour moi extrêmement bien adaptées au concept de Nue Propriété, les deux fonds ne supportent aucun frais de souscription, les fonds sont jeunes donc le potentiel de plus value de la part est important, et enfin les SCPI jeunes sont par définition moins chères pour les Nue Propriétaires car les loyers générés sont plus importants donc achetés plus chers par les usufruitiers.
Novaxia et Iroko bien que jeunes sont gérées par des gérants expérimentés.
Dans le contexte actuel, je ne suis pas très friand des murs commerciaux auxquels je suis déjà exposé par l’intermédiaire de Reits. Le poids de Cristal Rente dans cette première sélection m’interroge donc. Je préférerais Activimmo et son exposition logistique dont les performances en nue-propriété semblent tout à fait acceptables.
Qu’en pensez-vous ?
Tout à fait possible, si vous ne souhaitez pas ajouter d'exposition aux petits commerces. Je vous confirme qu'Activimmo est un bon choix (SCPI jeune aussi, mais le gérant Aldéran a un historique de performance très solide). Les clés sont intéressantes, je l'avais exclu en premier choix car en termes de plus value de la part, la logistique n'est pas mon premier choix, cela reste tout à fait possible de l’inclure.
À votre sens, quelles autres SCPI méritent attention et étude ?
Nous pouvons aussi regarder Coeur de Régions, Vendôme Régions, ou LF Europimmo qui sont des bons choix sur la nue-propriété et génèrent de bons rendements après le démembrement. Est-ce que ce sont des SCPI que vous connaissez ?
Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire
Les échanges continuent et le client finalise finalement le portefeuille suivant :
Finalisation de la souscription en SCPI avec Louve
Ce qui est pratique chez Louve, c’est que ni la société, ni les conseillers n’ont d’intérêt à pousser une SCPI plutôt qu’une autre, nous sommes indépendants donc il est possible de changer les portefeuilles autant de fois que le client le souhaite et de réellement coller à ses objectifs et surtout ses croyances.
Finalement, le client souscrit aux différentes SCPI durant le mois de manière simplifiée chez Louve, il peut suivre son portefeuille précisément grâce au dashboard. Il s’agit d’un portefeuille compliqué et non trivial à suivre sans un tableau de bord précis. Pour finir, un rapide calcul montre que le client aura économisé près de 10k€ en passant par la plateforme Louve, ce qui n’est évidemment pas négligeable.
Toute cette procédure n’aura finalement duré qu’à peine deux semaines et Louve s’est occupé de préparer l’ensemble des dossiers de souscription à sa place pour une signature électronique par mail.
Le client a pu placer un montant important d’épargne dans un portefeuille de SCPI diversifiées et performantes. Cette épargne, venant d’un héritage, a été placée rapidement après la vente de l’appartement. L’accompagnement par un conseiller Louve lui a permis :
- d’avoir des propositions de portefeuille en cohérence avec son profil
- d’échanger sur les SCPI
- d’avoir les réponses à des questions techniques
Il a désormais accès à son dashboard et pourra souscrire à d’autres SCPI pour compléter son portefeuille.
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