.png)
- La SCPI pour immobilier d'entreprise représente plus de 95% des SCPI ! Parmi les SCPI d'immobilier d'entreprise, on retrouve en grande majorité des SCPI de bureaux (à 53% de la capitalisation à fin 2024). Autant dire que la SCPI de bureaux est une grosse catégorie dans le monde de la SCPI.
- Investir en SCPI, et surtout investir dans les SCPI de bureaux est il toujours aussi intéressant ? En terme de performance sur l'année 2024, le rendement des SCPI de bureaux a baissé de 2,3% (passant de à 4,5% en moyenne à 4,4%) comparer au taux de distribution moyen 2023 des SCPI à 4,52%).
- Les SCPI de bureaux, en terme de rendement ont donc fait des performances en dessous de la moyenne des SCPI qui s'établit à un Taux de Distribution de 4,72%, malgré tout les meilleures SCPI de bureaux n'ont pas subi de dévalorisation de leur prix de part sur 2024.
L’immobilier de bureaux est la classe d’actif historique des SCPI. Les pionniers des SCPI proposaient en effet dans les années 60 un nouveau modèle d’investissement fondé sur l’achat en commun d’immobilier tertiaire, à savoir principalement des bureaux et des commerces. Depuis, les propositions de valeur des SCPI se sont bien diversifiées, néanmoins, les SCPI Bureaux occupent toujours la place la plus importante sur le marché des SCPI
Mais, face aux évolutions majeures qu’a connues le marché de l’immobilier de bureaux depuis la crise sanitaire (coworking, télétravail), l’avenir des SCPI Bureaux ne serait-il pas menacé ? Faut-il continuer à investir en SCPI de Bureaux ? Quelles sont les meilleures SCPI de cette catégorie ? Louve Invest répond à toutes les questions que vous vous posez sur le placement en SCPI Bureaux.
L’immobilier de bureaux désigne tout bâtiment servant essentiellement à héberger des utilisateurs de bureaux. Il peut s’agir de bureaux à proprement dit et d’entrepôts ou usines incluant des activités tertiaires ou services d’administration. C’est une classe d’actifs détenue par des banques, des assureurs, des institutionnels, des investisseurs, des SCPI et des OPCI.
Le marché français de l’immobilier de bureau est resté confiné à la Région parisienne jusqu’à la fin des années 60. À partir de 1990, le marché de l’immobilier d’entreprise s’est implanté progressivement en régions. Depuis, le développement de nouvelles formes d’organisation du travail a favorisé l’émergence de nouveaux types de structures comme les espaces de coworking.
L’immobilier d’entreprise est la classe d’actif historique des SCPI. Les SCPI Bureaux investissent dans des parcs immobiliers de bureaux pour permettre aux particuliers d’investir dans des biens normalement réservés à des professionnels. Les SCPI de bureaux présentent un certain nombre d’atouts pour les épargnants.
Des rendements stables
Les SCPI Bureaux sont particulièrement intéressantes car elles bénéficient des nombreux avantages offerts par les baux commerciaux. Ces derniers sont généralement des baux de longue durée, à l’image des baux 3/6/9 sur lesquels le bailleur s’engage sur une durée minimale de 9 ans avec possibilité de le résilier à l’expiration de chaque période triennale. Ce type de baux offre une certaine stabilité de rendement aux SCPI de bureaux. Le rendement moyen des SCPI Bureaux en 2023 s’est ainsi élevé à 4,50%, bien en hausse par rapport à l’année 2020 qui a été tout particulièrement marquée par les effets de la crise sanitaire et même bien plus que 2022 (qui n'avait pas connu une grosse hausse par rapport à 2021).
Mais 2024 marque une baisse par rapport à 2023, même si le Taux de distribution de 4,40% reste supérieur à tous ceux depuis 2019.
L’année 2024 marque le début d’une transition pour le marché immobilier avec des premiers signes de stabilisation des prix après deux années de baisse, combinés à un retour progressif de la liquidité et une baisse confirmée des taux. Dans certains pays, la dynamique de l’immobilier est même redevenue positive, que ce soit en termes de transactions (Royaume-Uni et Allemagne par exemple) ou d’activité locative (hausse des prises à bail notamment aux Pays-Bas). Seule la France reste, hélas, en marge de cette stabilisation avec des volumes de transaction au plus bas depuis 2019, et ce notamment en raison de la baisse des valeurs tardivement actée par rapport à d’autres marchés.Toutefois, ces premiers “frétillements” au niveau européen donnent à penser que 2025 pourrait être l’année de la stabilisation. Le gros de la crise de l’immobilier d’entreprise semble désormais derrière nous et les transactions repartent. Les marchés continueront d’évoluer à des rythmes différents : certains comme l’Allemagne ou la France sont affectés par un contexte économique et politique plus instable sur fond de récession, quand d’autres comme l’Espagne ou les pays de l’Est connaîtront des dynamiques plus favorables. L’année 2025 devrait rester une année intéressante pour l’acquisition d’actifs immobiliers, dans les pays où la remontée des prix immobiliers n’a pas encore été actée.
Un risque limité de retards ou défauts de paiement
Les SCPI Bureaux ont l’avantage de connaître moins de retards ou défauts de paiement que les SCPI Résidentielles, les entreprises étant en général plus solvables que des locataires particuliers. En 2020 (période Covid-19), par exemple, les SCPI de bureaux n’ont été que très peu pénalisées par les défauts de paiement et ont connu une perception des loyers presque identique à 2019, avec un taux de recouvrement moyen de l’ordre de 95%.
Une faible vacance locative
En misant sur une catégorie d’actifs aussi essentielle que l’immobilier d’entreprise, les SCPI Bureaux assurent une bonne mutualisation du risque de vacance locative. La preuve en est que le taux d’occupation financier moyen (TOF moyen) des SCPI de bureaux s’est maintenu à un niveau supérieur à 90%. Grâce à la longue durée des baux commerciaux, les changements de locataires sont également moins fréquents, ce qui limite considérablement le risque de vacance locative des SCPI Bureaux.
.png)
Toutes les SCPI de bureaux n’ont pas 100% de leur patrimoine totalement dédié aux bureaux, nous avons aussi des SCPI diversifiées qui investissent dans des immeubles de bureaux.
C’est pourquoi nous avons fait un premier classement sur les SCPI vraiment spécialisées dans les bureaux (ou dîtes historiquement de bureaux, qui se sont diversifiées par la suite), puis un deuxième sur les SCPI diversifiées qui ont un parc immobilier dans les bureaux à minima à 40%.
Dans ces classements des meilleurs rendements des SCPI de bureaux, nous avons précisé ce que représente la part de bureaux dans leur patrimoine immobilier.
TOP 5 des meilleures SCPI de bureaux 2025
TOP 3 des meilleures SCPI diversifiées en bureaux 2025
SCPI de Bureaux N°1 : Néo, une SCPI innovante sans frais
Lancée en 2019, Novaxia Néo est une SCPI de bureaux innovante qui vise à revaloriser des actifs immobiliers sous-exploités, notamment dans les grandes métropoles. Dotée du statut de société à mission, elle se distingue par l'absence totale de frais de souscription, un modèle rare sur le marché des SCPI. Axée sur l'immobilier tertiaire, Novaxia Néo adopte une approche dynamique en investissant dans des bureaux évolutifs et bien situés, capables de répondre aux nouveaux besoins des entreprises. Avec un rendement dépassant 6% par an depuis 4 ans et une stratégie d’investissement en France et en Europe, elle permet aux épargnants de bénéficier d’une diversification géographique et d’un cadre fiscal optimisé.
SCPI de Bureaux N°2 : Elialys
La SCPI Elialys, lancée en 2019 par Advenis Real Estate Investment Management, est une SCPI de rendement à capital variable axée sur l'immobilier tertiaire en Europe du Sud, notamment en Espagne, au Portugal, en Italie et en France. Son patrimoine, valorisé à 90 millions d'euros en 2024, comprend 9 actifs immobiliers totalisant plus de 38 000 m², répartis entre environ 85% de bureaux et 15% d'hôtels.
Initialement focalisée sur les bureaux, Elialys a effectivement diversifié son portefeuille en 2024 en acquérant un hôtel 4 étoiles à Grenade, Espagne, et un actif logistique au Portugal. Cette diversification vise à optimiser les performances et à réduire les risques pour les investisseurs.
SCPI de Bureaux N°3 : Corum Eurion
La SCPI Corum Eurion, lancée en 2020 par Corum Asset Management, est une SCPI de rendement à capital variable axée sur l'immobilier diversifié en zone euro. Son patrimoine, valorisé à plus de 1,3 milliard d'euros à fin 2024, comprend 46 actifs immobiliers, répartis entre 77% de bureaux, 8% d'hôtels, 7% d'activités logistiques, 7% de commerces et 1% autres.
La répartition géographique de ses investissements est très hétéroclite et se passe sur toute l'Europe : en Irlande, aux Pays-Bas, en Italie, en France, en Espagne, en Finlande, au Portugal et en Lettonie.
En 2024, Corum Eurion affichait un taux de distribution au dessus des 5,5%, toujours au-dessus de son objectif annuel de 4,5%. Le taux d'occupation financier, quant à lui, s'élevait à plus 99%, reflétant une gestion locative très efficace.
SCPI de Bureaux N°4 : Corum XL
La SCPI Corum XL, lancée en 2017 se distingue par sa stratégie d'investissement opportuniste à l'échelle mondiale. Elle a été la première SCPI française à investir au-delà de la zone euro, notamment au Royaume-Uni et au Canada. Cette diversification géographique vise à saisir des opportunités sur des marchés immobiliers variés, en tirant parti des cycles économiques et des fluctuations monétaires. Accessible dès 195€ par part, Corum XL offre aux épargnants une exposition à un portefeuille immobilier international, avec une gestion proactive pour optimiser les performances.
SCPI de Bureaux N°5 : Epargne Pierre
Épargne Pierre est l'une des SCPI les plus importantes du marché, avec une capitalisation de près de 3 milliards d'euros à fin 2024. Elle maintient une stratégie d'investissement axée sur le dynamisme des métropoles françaises et de leurs régions, revendiquant une approche «100% made in France». Cette orientation lui permet de conserver un taux d’occupation financier de 95%, reflétant une gestion locative efficace. La durée ferme moyenne résiduelle des baux est d'environ 5 ans, offrant une visibilité à long terme sur les revenus locatifs. Le portefeuille d'Épargne Pierre est tout de même quelque peu diversifié, elle compte principalement de l'immobilier de bureaux, et est complété par des actifs dans les secteurs du commerce et du tourisme. Depuis sa création en 2013, la SCPI affiche un taux de distribution stable légèrement en deçà du seuil de 5,50%.
SCPI diversifiée avec du bureau N°1 : Optimale
La SCPI Optimale, lancée en 2020 par Consultim Asset Management, se distingue par sa stratégie d'investissement axée sur des actifs de proximité en France métropolitaine. Son portefeuille est diversifié, comprenant principalement des bureaux, mauis aussi en bonne proportion des commerces, des locaux d'activités et un peu d'actifs liés à la santé. Avec un taux d'occupation financier de plus de 95% à fin 2024, Optimale démontre une gestion locative efficace. Accessible dès 1 500€ (soit 6 parts à 250€ chacune), cette SCPI offre aux investisseurs une opportunité d'épargne immobilière résiliente, en phase avec les mutations économiques et sociétales actuelles.
SCPI diversifiée avec du bureau N°2 : Cœur de Régions
La SCPI Cœur de Régions, lancée en 2018 par Sogenial Immobilier, se distingue par sa stratégie d'investissement axée sur les métropoles régionales françaises. Son portefeuille diversifié comprend principalement des bureaux, des locaux d'activités et des commerces, privilégiant des actifs de taille moyenne situés en régions dynamiques. Cette approche lui a permis d'afficher un taux de distribution de plus de 6% en 2024, reflétant une performance solide et régulière. Avec une capitalisation de 385 millions d'euros à fin 2024, Cœur de Régions offre aux investisseurs une opportunité d'épargne immobilière attractive, alliant rendement et diversification géographique.
SCPI diversifiée avec du bureau N°3 : Corum Origin
La SCPI Corum Origin, lancée en 2012 par Corum Asset Management, est une SCPI de rendement à capital variable qui se distingue par sa stratégie d'investissement opportuniste à l'échelle de la zone euro. Son portefeuille diversifié comprend des actifs tels que des bureaux, des commerces, de la logistique et de l'hôtellerie, répartis dans 13 pays européens. Avec une capitalisation de plus de 3 milliards d'euros à fin 2024, Corum Origin affiche un taux d'occupation financier de plus de 97% et un taux de distribution dépassant son objectif annuel de 6%. Accessible dès 1135€ par part, cette SCPI offre aux investisseurs une opportunité d'épargne immobilière diversifiée et performante.
Un portrait robot de SCPI de bureaux à éviter
Comme tout placement immobilier, les SCPI Bureaux ne sont pas sans risques. Au même titre que les SCPI classiques, un placement en SCPI Bureaux n’est pas garanti : l’investisseur peut subir une perte en capital et ne pas percevoir de revenus.
Les SCPI Bureaux sont également soumises aux aléas du marché. En 2020, la crise sanitaire a considérablement modifié la dynamique du secteur de l’immobilier (confinement, télétravail, vacances reportées).
Les SCPI de bureaux ont par conséquent été particulièrement impactées par les effets des confinements à répétition qui ont démocratisé le télétravail. En région parisienne, par exemple, la quantité de bureaux loués s’est effondrée de 45% et où le nombre de bureaux vacants a bondi de plus d’un tiers.
Si l’essor du télétravail a considérablement menacé l’avenir des SCPI Bureaux ces dernières années, il est loin d’avoir provoqué leur effondrement ! En effet, la crise sanitaire a plutôt été révélatrice de la capacité de résilience des SCPI spécialisées dans l’immobilier d’entreprise et a amorcé la mutation du marché tertiaire vers l’hybridation des modes de travail.
Exemple d'une SCPI de Bureaux en difficulté: Primopierre
La SCPI Primopierre a investi principalement sur le marché de bureaux en Ile-de-France. Dans le prolongement de 2023, la crise immobilière issue de la hausse brutale des taux s’est poursuivie sur l’année 2024, synonyme de baisses de valeurs, en particulier sur l’immobilier de bureau. C’est la classe d’actifs la plus touchée par cette crise, affectée également par le développement du télétravail. Les quatre baisses de taux directeurs de la Banque Centrale Européenne intervenues en 2024 alimentent toutefois une reprise timide des transactions sur les différents marchés immobiliers. Elles ouvrent la voie à une stabilisation des valeurs pour la majorité des classes d’actifs, même si au cas spécifique du bureau Primopierre n’envisage pas de reprise en 2025.
Dans ce contexte encore adverse en 2024, la correction sur l’immobilier de bureau s’est poursuivie. Le prix de souscription de la SCPI Primopierre a été révisé encore à la baisse. Le ralentissement de la baisse est tangible mais l’incertitude persiste sur son terme. La suroffre de bureaux par rapport à la demande des entreprises, notamment en Ile-de-France, est un facteur significatif de dévalorisation. Les actifs vacants de Primopierre situés en première et en deuxième couronne parisienne en donnent l’illustration. Au cas particulier de Primopierre, l’effet de levier élevé amplifie la baisse des valeurs d’expertise.
Les perspectives de stabilisation des valeurs restent incertaines à date. En effet, nous ne prévoyons pas de reprise du marché de bureaux à moyen terme.
La SCPI Primopierre va se recentrer sur les actifs les plus porteurs à long terme en s’appuyant sur une politique de travaux sélective et la cession des actifs obsolètes, mais cette transition suppose une période de revenus en-deçà de ce qu’ils ont pu être au cours de la décennie écoulée.
C’est pourquoi la distribution 2024 de la SCPI Primopierre a encore été revue à la baisse par rapport aux prévisions de début d’année.
L’hybridation des modes de travail
Rassurons-nous, la désertification des bureaux déclenchée par les confinements à répétition n’est pas pérenne : une généralisation massive du télétravail n’est pas envisageable. La tendance serait plutôt à l’hybridation des modes de travail. Les SCPI Bureaux vont donc devoir adapter leurs stratégies d’investissement aux nouvelles demandes des entreprises qui privilégient désormais les espaces collaboratifs (coworking) offrant plus de flexibilité.
La relocalisation en régions
La crise sanitaire a également impulsé la mutation géographique du travail. Depuis 2020, on observe une décentralisation des bureaux au profit d’une relocalisation en régions. Une réelle opportunité pour les SCPI de bureaux d’opter pour des stratégies de diversification géographique en régions, ou bien en Europe !
Une baisse du marché des bureaux et résilience SCPI
Le marché des bureaux en Île-de-France a connu une année 2024 contrastée. La demande placée a atteint 1 750 400 m², enregistrant une baisse de 11 % par rapport à l'année précédente et de 21 % par rapport à la moyenne décennale. Parallèlement, l'offre immédiatement disponible a dépassé les 5,6 millions de m², portant le taux de vacance régional à 10,3%.
Dans ce contexte, les SCPI de bureaux ont démontré une certaine résilience. Bien que le taux de distribution moyen des SCPI se soit établi à 4,72 % en 2024, les SCPI diversifiées ont surperformé avec un taux de 5,8 %, tandis que les SCPI de bureaux affichaient un rendement moyen de 4,3 %. Cette performance souligne l'importance d'une diversification sectorielle pour optimiser les rendements.
Malgré les défis actuels du marché immobilier de bureaux, les SCPI de bureaux restent un placement pertinent pour diversifier un portefeuille existant, en misant sur une gestion active et une sélection rigoureuse des actifs pour naviguer dans un environnement en mutation.
Chez Louve, vous pouvez composer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
