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- Les SCPI de commerces sont des SCPI thématiques, spécialisées sur le secteur de l'immobilier de commerce avec les commerces dits essentiels (supermarchés, retails parks, ...) et les commerces dits non essentiels (blanchisserie, librairie, ...).
- C'est un segment qui a connu un regain d'intérêt depuis la crise du Covid-19 et le secteur du commerce peut se révéler intéressant d’un point de vue performance. Mais la stratégie repose en grande partie sur le choix de la zone géographique et une adaptation constante des modes de consommation de demain, il faut donc se pencher sur la stratégie de chaque SCPI, avant de faire un placement.
- Nous vous montrerons les actifs de commerces à privilégier et surtout les meilleures SCPI de commerces sur lesquelles il faut "mieux investir SCPI".
Au-delà d’un taux de rendement parfois supérieur à la moyenne, les SCPI de commerces présentent de nombreux avantages tels qu’un faible taux de vacance et une minimisation des risques, pour faire un bon placement.
Mais quant est-il des effets de la crise sanitaire sur ce secteur ? Commerces essentiels, non-essentiels, vers quels actifs de commerces faut-il se tourner en priorité ? Quel avenir est envisageable pour l’immobilier de commerces, notamment face à la menace du développement de l'e-commerce ? Voici le guide complet sur les meilleures SCPI de commerces.
Présentation des SCPI de commerces
Les SCPI de commerces sont des sociétés qui collectent l’épargne de différents investisseurs pour acquérir des biens immobiliers grâce auxquels des revenus sont générés par location, dans le secteur précis du commerce.
Une SCPI de commerce est composée d’au moins 70 % de commerces. Ceux-ci peuvent être de petites ou des grandes surfaces voire même des centres commerciaux. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.
Il est important de distinguer différents types de SCPI de commerce. En effet, il y a :
- les commerces dits “essentiels” comme les magasins d’alimentation générale, les supérettes, les hypermarchés et les supermarchés, … mais aussi les magasins de bricolage, …
- les autres commerces qui ne relèvent pas de la première nécessité comme les boulangeries, les commerces de détail (confiserie, épicerie, etc.), les blanchisseries, les boutiques de vêtement et textile, etc.
Il est aussi possible de différencier les commerces de part leurs caractéristiques : les commerces de demain (épicerie bio) vs les commerces traditionnels.
Stratégie des SCPI de commerces
La stratégie de l'immobilier de commerces repose sur l’investissement de murs en location bien situés, autrement dit, de locaux avec une visibilité accrue et qui peuvent rapidement séduire les entreprises. Le choix de la zone géographique est primordial pour ce type de biens. En effet, il est important de privilégier des zones d’action dynamiques et attractives, afin d’assurer un taux d’occupation élevé.
De plus, afin de générer des revenus fonciers élevés, une grande majorité des actifs immobiliers de commerces sont loués à des marques populaires, de renommée régionale voire internationale. La qualité du locataire est elle aussi très importante dans la stratégie de l'immobilier de commerce. Souvent les SCPI de commerces vont privilégier un loyer légèrement inférieur à la moyenne du marché pour attirer des marques populaires et choisir un locataire de confiance et de qualité.
Toutes les SCPI de commerces n’ont pas 100% de leur patrimoine totalement dédié au commerce, nous avons aussi des SCPI diversifiées qui investissent dans des actifs immobiliers commerciaux.
C’est pourquoi nous avons fait un premier classement sur les SCPI vraiment spécialisées dans le commerce, puis un deuxième sur les SCPI diversifiées qui ont un parc immobilier dans les commerces à minima à 30%.
Dans ces classements des meilleurs rendements des SCPI de commerces, nous avons précisé ce que réprésente la part de commerce dans leur patrimoine immobilier.
TOP 4 des meilleures SCPI de Commerces 2024
TOP 3 des meilleures SCPI diversifiées en Commerce 2024
SCPI de Commerces N°1 : Altixia Commerces
La SCPI Altixia Commerces, qui s'est lancée en 2019, se fait remarquer par sa stratégie avant-gardiste dans l'univers de l'immobilier de commerce. Elle propose une diversité d'actifs, alliant des locaux commerciaux situés dans des zones urbaines densément peuplées à des parcs d'activités commerciales. Un atout notable est sa capacité à acquérir directement auprès des promoteurs des biens encore en phase de construction, une démarche peu commune dans le secteur.
SCPI de Commerces N°2 : Coeur de Ville
La SCPI Cœur de Ville est une SCPI de proximité. La majorité de son patrimoine est constituée de petites surfaces, avec des locaux commerciaux en zone urbaine.
La présence de SCPI Cœur de Ville à travers tout le territoire et dans tous les segments du commerce est un signe d’attractivité pour les investisseurs, leur assurant sécurité et une plus grande résilience.
SCPI de Commerces N°3 : Immorente 2
Lancée en 2011, la SCPI Immorente 2 était au départ une SCPI à capital fixe gérée par la Société de Gestion Sofidy, mais maintenant, c'est une SCPI de rendement à capital variable.
Cette SCPI privilégie l'acquisition d'espaces commerciaux judicieusement choisis, situés principalement dans l'ouest de Paris et dans des métropoles majeures telles que Bordeaux ou Lyon, affirmant ainsi son ancrage dans le paysage immobilier français.
SCPI de Commerces N°4 : Cristal Rente
Fondée en 2011, Cristal Rente est une SCPI de rendement dont la politique d’investissement privilégie les grandes villes de province, ainsi que Paris et sa région.
La SCPI Cristal Rente a défini sa stratégie sur l’investissement immobilier commercial de première nécessité. Sa démarche s’articule autour des besoins fondamentaux des consommateurs.
Vous avez dû le comprendre, l’intérêt d’un bien immobilier, c’est qu’il soit occupé et loué. De ce fait, il est plus judicieux de se tourner vers des actifs situés en plein cœur de ville, sur des emplacements premium et avec une forte visibilité. Plus les locaux sont bien situés, plus ils offrent une rentabilité intéressante aux porteurs de parts car la vacance locative sera réduite.
De plus, le potentiel de rendement et de valorisation des murs de commerces de centre-ville, situés dans les villes dynamiques et attractives en France, est plus important.
Pour ce qui est du type d’actifs à privilégier, le mieux est de se concentrer sur des biens dits “essentiels”. Une autre possibilité est de se tourner vers des locataires reconnus comme des banques ou des grandes enseignes.
Prenons l'exemple de nos TOP 4 des SCPI de commerces :
- Les actifs immobiliers de Altixia Commerces et l'activité de ses locataires :
- Le patrimoine immobilier de Coeur de Ville :
- La répartition patrimoniale et géographique de Immorente 2 :
- Les biens immobiliers de Cristal Rente :
Assurément, ces SCPI se concentrent sur les biens essentiels, des commerces qui donnent de la proximité à leurs clients, et sur des villes dynamiques.
Avantage #1 : Une bonne performance des SCPI de commerces
Généralement, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement se situe à 4,52 % en 2023. Et Le taux de distribution moyen des SCPI spécialisées dans le commerce s'est lui affiché à 4,16% en moyenne selon l'ASPIM en 2023. Sur les meilleures SCPI de commerces, nous sommes au-dessus des 5% de Taux de Distributioon en 2023, ces SCPI font en effet partie des placements les plus intéressants en matière de rendement.
Les revenus, qu’une SCPI de commerces génère de la mise sous bail des magasins qu’elle héberge, sont reversés aux investisseurs tous les trimestres sous la forme de rendements locatifs (cash flow). En comparaison, ils se révèlent plus rémunérateurs que ceux dégagés par une SCPI axée sur l’immobilier résidentiel.
Cette performance est de plus, largement accessible. Le prix des parts de SCPI de commerces est bien souvent assez bas, ce qui peut faciliter une diversification sectorielle.
Avantage #2 : Les SCPI de commerces offrent un taux de vacance faible
Les biens immobiliers sélectionnés sont généralement bien situés : dans le centre-ville, au rez-de-chaussée d’immeubles d’habitation, sur des petites places, etc. La stratégie repose sur le choix de l'emplacement. De ce fait, les SCPI de commerces trouvent très facilement preneurs. De plus, de nombreux secteurs d’activité peuvent être intéressés par ses types de locaux. À chaque départ d'un commerçant, un nouveau locataire vient généralement prendre la relève assez rapidement.
Tous ces éléments encouragent donc un fort taux d’occupation pour la plupart des SCPI de commerces. Concrètement, moins il y a de vacance, plus vous avez de revenus !
Avantage #3 : Des risques limités par des baux long-terme
Les SCPI de commerces ont aussi l’avantage d’investir dans des biens locatifs commerciaux sécurisés par des baux longs. La durée moyenne se situe autour de 9 ans. Cela permet donc d’assurer la régularité et la continuité des revenus. De plus, les souscripteurs peuvent compter sur une meilleure mutualisation des risques avec ce type d’investissement.
La gestion de la SCPI est plus simple, en se concentrant sur les biens vacants à la fin du bail si le locataire décide de sortir, les nouvelles acquisitions étant louées directement à de nouveaux locataires.
Au-delà de ces différents avantages, ce type de SCPI constitue un intermédiaire idéal et très pertinent pour s’introduire dans un marché immobilier commercial d’ordinaire compliqué à intégrer.
L’impact de la crise sanitaire
La crise sanitaire a eu un fort impact sur les différents secteurs. De nombreux commerces n’ont pas résisté aux différents confinements. Pourtant, l’immobilier de commerces s’en est très bien tiré.
Les commerçants ont pu bénéficier tout de même d’aides de l’Etat pendant la crise sanitaire (PGE, chômage partiel, annulation de charges…). Certes, leur santé financière a été durement affectée par les conséquences du Covid-19 sur leur activité. Et sans surprise, l’immobilier de commerce a subi en 2020 le contrecoup des difficultés de ses locataires : loyers orientés à la baisse, franchises importantes accordées pour soutenir les locataires en place, taux de vacance en hausse et valeurs vénales en berne.
Mais en 2021, les SCPI de commerce ont amorcé un rebond important de leurs dividendes distribués. Un résultat d’autant plus remarquable que les deux premiers trimestres de 2021 ont encore été marqués par les fermetures administratives de certains commerces.
Il ne faut pas oublier que les SCPI de commerces font l’acquisition de biens immobiliers de plusieurs millions d’euros et qu'elles se retrouvent assez peu concernés par les problèmes rencontrés par les commerces dits de proximité.
La menace de l’e-commerce
L'essor de l’e-commerce ne peut pas être ignoré car ses effets commencent d’ores et déjà à se répercuter sur l’immobilier de commerce. En effet, la menace de l’e-commerce se fait sentir sur certains types de commerces comme les magasins de vêtements par exemple. La mauvaise expérience de la SCPI Cristal Rente avec l’investissement dans un commerce de vêtements dans des galeries marchandes illustre parfaitement la situation. Une erreur réalisée au début du lancement de la SCPI qui oriente encore aujourd’hui sa stratégie immobilière.
Un renouveau des SCPI de commerces
La distribution alimentaire figure en effet en bonne place parmi les activités dites « essentielles » qui ont le mieux résisté à la crise sanitaire. C’est l’un des segments du secteur commerce qui conserve la faveur des investisseurs, et certains investisseurs l’ont bien compris. Depuis peu, on observe le lancement de nouvelles SCPI comme GMA Essentialis. Il semble que l’immobilier de commerces se modernise et se mette à la mode ! Magasins bio, regroupement de producteurs, marchés de proximité… il y en a pour tous les goûts.
D’autres SCPI se lancent sur des commerces de proximité. Par exemple, la société de gestion Urban Premium, a lancé la SCPI Urban Coeur Commerce, une nouvelle SCPI de commerces sur le marché français. Elle se positionne dans une logique d’acquisition de commerces en pied d’immeubles, situés dans des quartiers commerçants et dynamiques en centre-ville. Son objectif est de construire un portefeuille d’actifs reflétant les pratiques et les enjeux actuels du secteur en France, avec des acquisitions dans des commerces Bio (biocoop), des pharmacies, des opticiens, ...etc... 40% des biens sont dédiés à la santé.
De toute évidence, la logique du dernier kilomètre et les nouveaux concepts de la distribution séduisent de plus en plus.
La stratégie d'implantation des SCPI de commerces semble de toute évidence très efficace. L’immobilier de commerces présente des taux de rendement attractifs couplés à un taux de vacance faible et à des risques limités. Si, à priori, la crise sanitaire semble ne pas avoir trop affecté le secteur pour l’instant, il faut néanmoins s’attendre à des répercussions progressives. Enfin, face à la progression de l'e-commerce, l'avenir de SCPI de commerces se dessine peut-être dans le renouveau du secteur de l’alimentation.
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