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- Le Crédit Agricole a 3 SCPI par l'intermédiaire de sa filliale Amundi : Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine
- Ces 3 SCPI ont des rendements plus faibles que la moyenne des SCPI
- Les SCPI du crédit Agricole sont en grande partie de vieilles SCPI de bureaux, qui déjà avait été durement touché par la crise sanitaire, avant de l'être par la crise immobilière de 2023.
Acteur majeur du secteur bancaire, le Crédit Agricole développe beaucoup de produits de placement, notamment par l’intermédiaire d’Amundi, sa société de gestion en partenariat avec la Société Générale et leader européen du secteur.
Ces SCPI génèrent beaucoup de questionnements : Sont-elles performantes ? Quelles sont leurs spécificités ? Quels sont les avis des experts sur leurs offres ? Voici l’analyse complète des experts de Louve Invest des SCPI du Crédit Agricole.
Edissimmo, une SCPI au patrimoine immobilier de qualité
Edissimmo est une SCPI qui se concentre sur les activités de bureaux. Elle a également d’autres actifs, comme des locaux commerciaux, des entrepôts logistiques, des cliniques et des établissements hôteliers. Ses actifs sont principalement situés en région parisienne (à 56%), même si la société se diversifie à l’échelle française et européenne, notamment en Allemagne. À titre d’exemple, leurs trois dernières acquisitions sont un immeuble de bureaux à Bobigny, un autre immeuble de bureaux (multilocataire) à Prague et un hôtel à Nice.
L’énorme avantage de la SCPI Edissimmo - c’est la qualité de son patrimoine immobilier. Pour cela, de nombreux travaux de remise aux normes et de rénovation ont lieu régulièrement. Cela leur permet d’une part d’améliorer la valeur du patrimoine de la SCPI, tout en minimisant les dépenses futures (augmentation de la satisfaction des locataires et réduction de la vacance). Cette stratégie a permis à cette SCPI du Crédit Agricole d’obtenir le label ISR en décembre 2021. Edissimmo s’engage désormais à réduire les émissions de gaz à effet de serre induites par leurs bâtiments, à favoriser la végétalisation, et à travailler sur l’impact social et de gouvernance de leurs activités.
Génépierre, une SCPI spécialisée dans les immeubles récents ou rénovés
Génépierre ressemble à Edissimmo : c’est principalement une SCPI de bureaux qui s'intéresse également aux commerces, tout en se diversifiant dans la logistique, les locaux d’activité, les résidences gérées et les hôtels. La moitié de leurs actifs se situe en région parisienne, le reste est réparti entre la France et l’Allemagne.
Cette société privilégie les immeubles récents ou rénovés, en achetant surtout des bâtiments dans des locations dites “prime”, comme à La Défense. Elle cherche actuellement à obtenir le label ISR, ce qui validerait sa stratégie d’achats d’immeubles aux normes. Cette SCPI du Crédit Agricole voudrait notamment maximiser la valeur de ses bâtiments, tout en centrant sa politique de cession sur les immeubles vacants.
Rivoli Avenir Patrimoine, une SCPI Parisienne
Comme son nom l’indique, Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI très parisienne : plus de 40% de ses actifs sont situés dans Paris intra-muros. Comme Edissimmo et Génépierre, la SCPI possède principalement des immeubles de bureaux (à 81%) mais aussi des commerces, des entrepôts logistiques, des hôtels, des locaux d’activités et des résidences services.
Cette SCPI du Crédit Agricole possède des immeubles de prestige (notamment sur les Champs Elysées) et mise globalement sur des biens haut de gamme, et donc sur la valeur de ses actifs. La SCPI a obtenu le label ISR en même temps qu’Edissimmo, en décembre 2021. En plus des objectifs dont on a déjà parlé, ce label implique de noter sur 100 les nouvelles acquisitions ainsi que le parc déjà acquis suivant les critères ESG. Un reporting est ensuite établi sur la base de ces données, avec pour objectif d’améliorer ces notes dans le temps.
Les trois SCPI du Crédit Agricole ne sont pas forcément au niveau des meilleures SCPI du marché. Les chiffres ne sont pas à la hauteur d’autres SCPI choisies généralement par les épargnants. Plusieurs facteurs, que nous développerons plus loin dans l’article, ont un impact direct sur ces chiffres :
- La pandémie, d’une part, qui a tout particulièrement affecté les SCPI du bureau
- Les taux d’occupation financiers des acquisitions des SCPI du Crédit Agricole sont très faibles
- Une stratégie d’acquisition davantage axée sur l’acquisition de bâtiments visibles et symboliques, dans de très beaux quartiers, et non sur la recherche de bâtiments uniques qui maximiseraient le rendement.
On se rend vite compte, à la lecture de ces chiffres, que les trois SCPI gérées par Amundi ne sont pas au niveau des meilleures SCPI du marché et sont même en dessous de la moyenne des SCPI en 2021.
La pandémie a forcément eu un impact sur les performances des SCPI du Crédit Agricole. En effet, les SCPI du bureau ont été fortement touchées par le télétravail notamment. Même s’il y a un rebond de l’activité en 2021 par rapport à 2020, l’activité reste en retrait de 15% par rapport à la moyenne sur 10 ans. C’est donc un positionnement peu porteur pour les SCPI du Crédit Agricole qui sont sans doute moins prompts que d’autres acteurs à se diversifier pour moins dépendre du secteur du bureau.
Les rapports trimestriels des entreprises livrent également le constat d’une vacance importante, qui épargne deux pans des actifs d’Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine : les meilleurs emplacements du quartier central des affaires parisien, et les actifs allemands (Berlin et Hambourg principalement). Les taux d’occupation financiers sont ainsi assez faibles pour ces trois SCPI, expliquant donc en partie leurs performances.
Selon nos experts, les rendements de ces trois SCPI sont trop faibles pour intéresser la plupart des investisseurs. En plus d’afficher un rendement inférieur aux autres SCPI, les gestionnaires de ces SCPI, Amundi Immobilier et le Crédit Agricole ne sont pas des experts de la SCPI.
Les gérants des SCPI du Crédit Agricole cherchent surtout à convaincre les clients de leur banque de souscrire à de nouveaux produits, plutôt qu’à chercher à optimiser le rendement des SCPI proposées. Leur stratégie d’acquisition est ainsi plus centrée sur des bâtiments visibles et symboliques, au cœur de Paris par exemple, plutôt que sur la recherche des perles rares qui maximiseraient le rendement, comme un entrepôt logistique en région ou un supermarché en Espagne.
Ces SCPI, comme elles sont concentrées sur un domaine d’activité et une région en particulier, sont donc plus risquées que des SCPI plus diversifiées. Il faut donc bien se rendre compte que ces placements sont finalement peu rémunérateurs par rapport à d’autres SCPI, sans bénéficier de la stabilité que l’absence de risque pourrait laisser imaginer : on l’a bien vu en 2020 avec les grosses pertes dans le secteur du bureau.
Les experts de Louveinvest sont là pour vous conseiller au mieux dans le choix des SCPI pour votre investissement. Nous vous recommandons des SCPI avec un patrimoine plus diversifié, qui profite donc d’autres types d’actifs potentiellement plus porteurs. N’hésitez pas à regarder par exemple du côté des SCPI de santé qui présentent des rendements très intéressants.
Si vous voulez vous orienter vers une SCPI labellisée également ISR comme Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, vous pouvez par exemple regarder du côté de la SCPI Iroko Zen, qui a d’ailleurs annoncé le meilleur rendement des SCPI françaises en 2021, à plus de 7% !
Comme expliqué dans l’article de nos experts, Iroko s’appuie sur des commerces, des entrepôts logistiques et plus globalement des petites surfaces en plus des bureaux.
Vous pouvez également regarder du côté d’une SCPI toute aussi innovante, la SCPI Néo, ou encore d’une SCPI spécialisée dans les activités logistiques comme ActivImmo. N’oubliez pas par ailleurs les SCPI centrées sur les activités de santé (Primovie, Pierval Santé et bien d’autres !). Toutes ces SCPI, comme Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine d’ailleurs, sont disponibles sur Louve. Nous vous offrons une offre très intéressante pour minimiser vos frais de souscription, n’hésitez pas à nous contacter directement.
Vous l’aurez compris, ces SCPI ne nous enthousiasment pas particulièrement. C’est en fait la conséquence d’une gestion plutôt focalisée sur la valeur des actifs que sur la maximisation du rendement, qui est ainsi entre 20 et 30% en dessous du marché.
Il est d’ailleurs intéressant de noter que les stratégies similaires des trois SCPI aboutissent aux mêmes performances. Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine ont même tous les deux acheté un immeuble de bureau dans le centre-ville de Prague très récemment, c’est dire les proximités de leurs stratégies !
