.png)
- Définition de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : c’est un placement immobilier accessible, simple et attractif qui permet à des particuliers d’acquérir un patrimoine immobilier et de percevoir un revenu locatif à échéances régulières.
- C’est un placement très intéressant puisque la SCPI est gérée par une société de gestion qui s’occupe de tout (trouver des locataires, faire les travaux, etc).
- Investir en SCPI est avantageux à bien des égards : rendements élevés, risque modéré, patrimoine diversifié ...etc... A noter tout de même que les rendements ne sont pas garantis et que les risques existent en investissement SCPI comme pour tout investissement.
Malgré son acronyme un peu barbare, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier simple et passif. Vous souhaitez en savoir plus ? Suivez le guide !
Les SCPI sont par définition, des fonds immobiliers qui gèrent un ensemble d’immeubles (habitations, bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, etc.).
La SCPI collecte des fonds provenant d’investisseurs particuliers, d'entreprises ou d'associations. Ces derniers détiennent une partie d’un patrimoine immobilier sous la forme de parts et confient la gestion à la SCPI.
La SCPI s’occupe aussi bien de la sélection des biens immobiliers, de l’entretien et des travaux, de la gestion des locataires, que de la revente du patrimoine. En contrepartie des capitaux apportés, les investisseurs perçoivent un revenu locatif à échéances régulières (mensuelles ou trimestrielles).
La SCPI permet ainsi aux épargnants de se constituer un patrimoine immobilier diversifié de manière accessible et sans devoir faire face aux contraintes que rencontrent les propriétaires. Pas de soirées interminables passées sur les sites d’annonces à chercher le bien idéal, pas de travaux, et surtout, pas de recherche de locataire et de corvées de gestion !
De plus, la SCPI rend accessible pour les particuliers des classes d’actifs immobiliers auxquels ils n’ont généralement pas accès directement : les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts, les cliniques… Un bon nombre d’entre elles disposent également de biens situés à l’étranger dans leur portefeuille. Il existe en effet plusieurs types de SCPI dont nous allons donner les définitions détaillées.
Les SCPI de rendement
Une SCPI de rendement vise principalement à offrir à ses investisseurs des revenus réguliers sous forme de dividendes. Elle investit dans des biens immobiliers à vocation professionnelle tels que des bureaux, des locaux commerciaux de différentes tailles ou encore des entrepôts logistiques. Ces immeubles sont loués à des professionnels variés : entreprises privées, commerçants, organismes publics, etc.
L'une des caractéristiques principales de ce type d'investissement est la durée des baux commerciaux, habituellement beaucoup plus longue que celle des baux résidentiels. C'est pour cette raison qu'une SCPI de rendement convient principalement aux investisseurs ayant une perspective à long terme, capables d'accepter l'absence de garantie sur le rendement ainsi que sur le capital investi.
Les SCPI de rendement représentent d'ailleurs la majorité du marché des sociétés civiles de placement immobilier. Elles sont réparties en différentes typologies en fonction de leur stratégie : diversifiées (immobilier varié), spécialisées (un secteur particulier, par exemple la santé, la logistique, les bureaux ou les commerces ...), régionales (implantées dans une zone géographique définie) ou européennes.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales orientent leurs investissements vers des biens résidentiels spécifiques, qu'ils soient anciens nécessitant des rénovations, neufs en cours de construction ou déjà livrés. Ces biens doivent satisfaire aux exigences définies par divers dispositifs fiscaux avant d'être mis en location à des particuliers. L'un des principaux attraits de ces SCPI réside dans la possibilité pour les investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur une partie des revenus générés, contribuant ainsi à alléger leur charge fiscale.
Cependant, ces SCPI comportent certaines contraintes. La réduction d'impôt est proportionnelle au montant investi, et les revenus potentiels sous forme de dividendes sont généralement inférieurs à ceux obtenus avec des SCPI de rendement. De plus, les fonds investis peuvent être immobilisés sur une période plus longue en raison des durées minimales de détention imposées, et la revente des parts n'est pas assurée. Les investisseurs typiques de ces SCPI appartiennent souvent à des tranches d'imposition élevées et disposent d'un capital immédiatement disponible. Enfin, compte tenu de l'importance de l'investissement initial, la réalisation d'une plus-value lors de la revente n'est pas garantie.
Au fil du temps, plusieurs types de SCPI fiscales ont émergé, chacune associée à un dispositif spécifique :
- SCPI Pinel : Ces SCPI permettent aux associés de profiter des avantages fiscaux liés à la loi Pinel. Ce dispositif offre une réduction d'impôt pour les investissements dans l'immobilier neuf ou rénové, à condition que le bien soit loué pendant au moins six ans. L'objectif est de réduire la tension locative dans les grandes agglomérations et leurs environs.
- SCPI Denormandie : Ces SCPI, dérivées du dispositif Pinel, se concentrent sur des logements neufs ou réhabilités situés dans des zones tendues. Les biens doivent respecter des critères stricts de performance énergétique. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction fiscale de 18 % sur une période de neuf ans ou de 21 % sur douze ans.
- SCPI Malraux : Ces SCPI offrent une défiscalisation significative pour les travaux réalisés sur des biens immobiliers d'exception. Les rénovations doivent être supervisées par un architecte des bâtiments de France. Les SCPI Malraux rendent ce type d'investissement accessible au grand public.
- SCPI à déficit foncier : Ces SCPI investissent dans des biens nécessitant des rénovations. Le coût des travaux engagés est déductible des revenus, de manière similaire à la rénovation de biens locatifs par un particulier.
Il est à noter que le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, marquant la conclusion de quarante ans de politiques de défiscalisation immobilière en France.
Les SCPI de plus-value
À l'inverse des SCPI fiscales ou des SCPI de rendement, les SCPI dites « de plus-value » n'ont pas vocation à distribuer régulièrement des dividendes aux associés. Elles cherchent plutôt à générer une appréciation importante de la valeur de leurs parts, d'où leur autre appellation de SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation. L'objectif essentiel de ces véhicules est la revente à terme des actifs immobiliers, généralement acquis à un prix avantageux, pour dégager une plus-value substantielle.
Ce type de SCPI attire principalement des investisseurs n'ayant pas un besoin immédiat de liquidités et prêts à envisager leur placement dans une logique de moyen à long terme. Il est important de souligner que la plus-value éventuellement obtenue lors de la revente demeure soumise aux règles fiscales classiques applicables aux plus-values immobilières.
Le patrimoine immobilier détenu par ces SCPI inclut à la fois des biens résidentiels et professionnels. Géographiquement parlant, ces investissements se concentrent principalement en région parisienne, avec une nette préférence pour la capitale.
Il convient enfin de préciser que les SCPI de plus-value constituent un marché très restreint, puisqu'elles ne représentent que près de 2 % de la capitalisation totale des SCPI en France.
Si faire des placements SCPI est un bon moyen de constituer un patrimoine immobilier pour des montants accessibles, c’est aussi la meilleure façon de diversifier son portefeuille en optant pour différentes classes d’actifs. Il existe en effet plusieurs types de SCPI :
Les SCPI de commerce
Définition des SCPI de commerces : ce sont des sociétés qui collectent l’épargne des différents investisseurs pour acquérir des biens immobiliers grâce auxquels des revenus sont générés par location, dans le secteur du commerce.
Exemples de SCPI de commerce :
- Cristal Rente de Inter-Gestion,
- Cœur de Ville de Sogenial,
- Altixia Commerces de la société de gestion Altixia.
Les SCPI de bureaux
Définition des SCPI de bureaux : ces SCPI investissent en particulier dans l’immobilier tertiaire, c'est-à-dire les bureaux et locaux commerciaux.
Exemples de SCPI de bureaux :
- Néo de Novaxia,
- Elialys de Advenis REIM,
- Corum Eurion ou Corum XL.
Les SCPI résidentielles
Définition d'une SCPI résidentielle : ces SCPI investissent dans l’immobilier locatif d’habitation principale ou secondaire (maison, appartement). Elles ont fait preuve d’une forte résilience face à la crise sanitaire et se positionnent parmi les placements les plus attractifs du moment. C'est dans cette catégorie que l'on trouve des alternatives aux SCPI de rendement, comme les SCPI fiscales par exemple (Kyaneos Denormandie 4 ou Urban Vitalim 4)
Exemples de SCPI résidentielles :
- Kyaneos Pierre de Kyaneos AM,
- Novapierre Résidentiel de Paref gestion,
- Primofamily de Praemia REIM (ex-Primonial REIM).
Les SCPI de santé
Définition des SCPI de santé : Ces SCPI investissent principalement dans des structures immobilières médicalisées comme des cliniques privées, des EHPAD, des résidences séniors, des laboratoires d’analyses médicales, des commerces paramédicaux, des cabinets médicaux et des hôpitaux. La catégorisation de l'ASPIM est même celle de stratégie à prépondérance santé et éducation (dont Ehpad, centres de santé, écoles, crèches)
Exemples de SCPI de santé :
- Foncière des praticiens de Magellim REIM,
- LF Avenir Santé de La Française AM,
- Cœur d'Avenir de Sogenial,
- Pierval Santé de Perial.
Les SCPI logistiques
Définition d'une SCPI logistique : ces SCPI investissent dans des bâtiments industriels et logistiques, comme des entrepôts, des locaux, etc. Certaines peuvent se spécialiser dans un certain type de bien en particulier : il existe des SCPI entrepôts, des SCPI bâtiments industriels, des SCPI locaux d’activité. La catégorisation de l'ASPIM est même celle de stratégie à prépondérance logistique et locaux d’activités (dont locaux industriel).
Exemples de SCPI logistiques :
- Log In de Theoreim,
- LF Opportunité Immo de La Française AM
- ActivImmo de Alderan.
Les SCPI d’hôtellerie
Définition des SCPI d’hôtellerie : Ces SCPI, comme leur nom l’indique, sont spécialisées dans l’hôtellerie, le tourisme, le loisir et les lieux de séminaire. La catégorisation de l'ASPIM est même celle de stratégie à prépondérance hôtels, tourisme et loisirs (dont hôtellerie de plein-air)
Exemples de SCPI de l'hôtellerie :
Les SCPI diversifiées
Définition des SCPI diversifiées : Ce sont des SCPI qui investissent dans les différents actifs immobiliers présents sur le marché, elles sont soubvent dîtes "opportunistes". Ces SCPI au patrimoine diversifié sont souvent très avantageuses et intéressantes. Selon l'ASPIM, la stratégie immobilière d’une SCPI peut être qualifiée de diversifiée seulement si le fonds cible au moins 3 typologies d’actifs différentes, sans qu’aucune ne dépasse 50% de l’allocation totale en valeur.
Exemples de SCPI diversifiées :
Investir en SCPI est une manière de diversifier son portefeuille en optant pour des actifs sur différentes zones géographiques. et même hors France
Les SCPI françaises
Les SCPI investissant 100% en France sont de moins en moins nombreuses, beaucoup ont un mixte entre France et Europe avec un pourcentage de moins en moins conséquent pour le territoire français.
Néanmoins, il en existe toujours, comme par exemple Cœur de Régions de Sogenial.
Chez Louve Invest, nous considérons qu'une SCPI est une SCPI française dès lors qu'au minimum 80% de ses actifs se trouvent en France.
Les SCPI européennes
Définition d'une SCPI européenne : ces SCPI détiennent un parc immobilier résidentiel ou tertiaire à l’extérieur du territoire français, dans des pays européens comme l’Allemagne, l'Angleterre, l'Espagne, la Belgique ou la Pologne ...
Chez Louve Invest, nous avons fait 2 sous catégories :
- Les SCPI France / Europe : qui ont au moins 20% de leurs actifs en France et le reste sur l'Europe.
- Les SCPI Europe : qui ont moins de 20% de leurs actifs en France, certaines visent même le 100 % hors France comme la SCPI Eden par exemple.
Exemples de SCPI européennes :
- Comète de Alderan , qui vise même l'international hors Europe,
- Transitions Europe de Arkea,
- Upêka de Axipit.
Des rendements élevés
Les SCPI délivrent généralement de très bonnes performances. Elles versent historiquement entre 4 et 6 % par an de revenus aux détenteurs de parts. Le rendement 2024 moyen de ces produits atteint 4,72 % selon l’ASPIM (l’Association Françaises des Sociétés de Placement Immobilier) et le rendement maximum en 2024 a été de 11,18%.
Il est important de noter que ces rendements ne sont pas garantis et que lesperformances passées ne préjugent pas des performances futures. Néanmoins, si une SCPI a de bonnes performances, elle permet à ses investisseurs d’augmenter leur pouvoir d’achat dans un contexte d’inflation.
Un risque modéré
Une partie importante de la définition des SCPI : leur niveau de risque. Il est généralement évalué sur l'échelle des risques de 1 à 7 (1 représente le risque le plus faible, 7 le plus élevé). La plupart d'entre elles sont notées 3 sur 7.
C'est donc un placement à risque modéré, ce qui ne veut pas dire qu'il est inexistant, comme dans tout investissement il y a des risques qu'il faut prendre en considération !
Si la pandémie a eu un impact direct sur le marché immobilier, il faut dire que la pierre papier a bien résisté à la crise, avec une baisse de rendement de 0,2% sur la moyenne des SCPI entre 2019 et 2020, une remontée entre 2023 et 2024 de 0,2 points. La SCPI est ainsi un investissement immobilier qui permet aux investisseurs de se diversifier et de contourner l’incertitude et la volatilité actuelles, grâce à une forte résilience et un risque modéré.
Un patrimoine diversifié
A l’inverse d’un investissement locatif classique, la SCPI vous permet de diversifier vos investissements immobiliers. En effet, en acquérant des parts dans une SCPI, vous investissez dans des projets immobiliers multiples situés en différents lieux. Cette diversification de vos placements permet une mutualisation des risques, le manque à gagner sur les revenus d’un bien étant réduit par les autres biens détenus.
Un investissement accessible
L’investissement en SCPI est ainsi un placement immobilier intéressant, diversifié et au risque modéré. Il est également accessible pour des montants raisonnables, avec des prix de parts à partir de quelques centaines d’euros. Chez Louve, il est possible d’investir dès 180€ !
Pas de contrainte de gestion
Une SCPI apporte de la tranquillité à l’investisseur : ce n’est pas lui qui gère les biens immobiliers, mais la société de gestion en charge du produit, qui le fait avec de l’expérience et des compétences que les particuliers ne possèdent pas nécessairement.
Investir dans des biens normalement inaccessibles
Investir au sein d’une SCPI donne accès à de l’immobilier généralement inaccessible selon sa localisation géographique hors de la France, ou selon sa thématique (immobilier de bureaux, des murs de commerces, de la logistique ou de la santé).
Profitez de l’effet de levier
Puisque c’est un placement immobilier, cela offre la possibilité à l’épargnant d’investir une SCPI à crédit. Il est ainsi possible de se constituer un patrimoine important avec des mensualités compensées en partie par les revenus de la SCPI. De plus, vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt de vos revenus de SCPI ce qui représente un avantage fiscal particulièrement intéressant si vous êtes fortement imposé.
Attention tout de même, un crédit vous engage et doit être remboursé, et cela même si la SCPI vous fait défaut sur le versement de vos dividendes.
Investir en nue-propriété
Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote du prix d’achat. Or, à la fin de la durée de démembrement, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété des parts et n'est pas imposé sur le delta qu'il récupère. C'est tout l'avantage du démembrement en nue-propriété.
Pour en savoir plus, découvrez notre article sur comment investir en démembrement de SCPI.
Investir en usufruit temporaire
Investir en usufruit temporaire est la solution idéale pour placer sa trésorerie d’entreprise : l’usufruitier perçoit la totalité des loyers, mais ne possède plus rien à l’issue du démembrement. Tout en étant à l’abri des risques de dévalorisation ou d’inflation immobilière cet investissement est associé à une fiscalité avantageuse pour les personnes morales imposées à l’IS (l’investissement est amorti de manière linéaire sur la durée du démembrement, diminuant fortement le revenu imposable).
Obtenez un cashback grâce à Louve
Chez Louve, nous vous reversons 3% du montant investi sur les SPCI éligibles et hors usufruit. Ainsi, investissez 10 000 € et recevez automatiquement 300 € !
Louve vous permet d’investir seulement en quelques clics : après quelques informations et documents à ajouter sur la plateforme digitale, vous recevez vos bulletins de souscription déjà remplis en 24/48h. La dernière étape est de réaliser le virement sur le compte de la SCPI pour valider officiellement la souscription.
Un nouvel investisseur ne commence généralement à percevoir ses revenus qu’au bout d’un délai pouvant aller jusqu’à 6 mois. C’est le délai de jouissance. Ce dernier correspond au temps nécessaire à la SCPI pour investir l’épargne collectée : sélection d’immeubles, étude des dossiers, gestion et mise en location...
Pour vendre ses parts, l’épargnant doit envoyer une demande de retrait à la société de gestion. La société les rachète alors avec l’arrivée de nouveaux souscripteurs. Il se peut que ce processus prenne un peu de temps (1 mois d’attente en général). Toutefois, si la situation dure trop longtemps, c'est à la société de gestion de puiser dans ses réserves de liquidités pour rembourser l’épargnant.
Louve Invest est un courtier digital spécialisé dans les SCPI, créé en 2021. Avec Louve, vous pouvez investir dans plus de 60 SCPI facilement et suivre votre performance depuis notre plateforme. De plus, nous vous reversons 3% du montant investi.
