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- Les SCPI diversifiées, doivent avoir une stratégie immobilière visant à investir sur au moins 3 classes d’actifs, et aucune classe d’actifs ne doit dépasser 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier. Cette classification économique des SCPI a été donnée par l'ASPIM lors d'un premier communiqué en Juillet 2021.
- Les SCPI diversifiées offrent accès à une grande diversité d’actifs et permettent aux investisseurs de bénéficier d’une répartition équilibrée, d'une exposition à différents secteurs de l'immobilier. C'est grâce à cette stratégie opportuniste, que les SCPI diversifiées font partie du haut du palmarès. Investir SCPI et en particulier sur les SCPI diversifiées, c'est investir sur les meilleures SCPI, celles qui délivrent les plus hauts rendements.
- Les SCPI diversifiées font aussi une diversification géographique et bon nombre d'entre elles font des investissements en Europe, ce qui leur permet d'allier à la fois rendement performant et avantage fiscal pour l'épargnant.
La SCPI est un véhicule d'investissement ouvert à tous qui permet au particulier d’investir facilement et collectivement sur le marché de l’immobilier locatif. Chaque SCPI de rendement est gérée par une société de gestion professionnelle et reconnue par l’AMF. Elle possède un parc immobilier, composé le plus souvent d’immeubles et autres biens à destination professionnelle (bureaux, entrepôts, commerces, etc.), qu’elle met en location.
En achetant des parts de SCPI, vous devenez ainsi copropriétaire des biens détenus par la SCPI, et touchez des revenus réguliers issus des loyers perçus par la SCPI, proportionnels à votre investissement.
Parmi les SCPI de rendement, il existe différentes stratégies d'investissement, notamment les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées :
- SCPI diversifiées : elles font le choix d’investir dans plusieurs typologies d’actifs. Pour être considérée comme un SCPI diversifiée, la SCPI doit posséder au moins 3 typologies d’actifs différentes et aucune d’entre elles ne doit dépasser 50% de la valeur totale du portefeuille ;
- SCPI spécialisées ou thématiques : elles se distinguent par leur choix d'investir principalement dans certains secteurs spécifiques. En règle générale, elles s'engagent à allouer au moins 70% de leurs actifs à un domaine précis. Parmi les SCPI spécialisées, on trouve par exemple les SCPI de commerces, les SCPI de bureaux, les SCPI de santé, les SCPI résidentielles, les SCPI logistiques, ou encore les SCPI d'hôtellerie.
Critère n°1 : une typologie d’actifs diversifiée
Les SCPI diversifiées peuvent investir dans une variété d'actifs immobiliers, tels que :
- Les bureaux (sièges sociaux, immeubles destinés à un usage professionnel, etc.)
- Les commerces (épiceries, supérettes, hypermarchés, librairies, confiseries, etc.)
- Les entrepôts (espaces de stockage et de logistique)
- Les établissements de santé (cliniques, laboratoires, centres médicaux, EHPAD, etc.)
- Les habitations (résidences étudiantes, logements sociaux, résidences pour seniors, etc.)
La plupart du temps, les SCPI diversifiées investissent principalement dans des bureaux, qui sont l'actif le plus courant dans ce type de structure. Elles élargissent ensuite leur portefeuille en incluant d'autres types d'actifs "d'usage", tels que des maisons de retraite, des crèches, des hôpitaux, des résidences étudiantes, et bien d'autres encore.
Critère n°2 : une diversification géographique
En plus de la diversification sectorielle, les SCPI diversifiées offrent également une diversification géographique. Cette diversification peut prendre plusieurs formes :
- Diversification au sein de la France : une SCPI diversifiée peut choisir de répartir ses actifs dans différentes régions de France, ou d'investir dans des régions présentant des typologies différentes, en alternant par exemple entre des investissements dans des zones urbaines et des zones plus rurales. Cela permet de bénéficier des opportunités immobilières variées présentes sur le territoire français.
- Diversification internationale en Europe : certaines SCPI diversifiées investissent dans des actifs situés dans différents pays européens, à la fois en France et à l'extérieur (tels que l'Irlande, l'Espagne, l'Italie, les Pays-Bas, la Belgique, etc.), généralement au sein de la zone euro. Cette approche des SCPI européennes permet de diversifier davantage le portefeuille immobilier et d'accéder à des marchés immobiliers européens offrant des opportunités intéressantes.
- Diversification internationale même hors Europe : de plus en plus de SCPI s'ouvrent sur d'autres pays que l'Europe comme le Canada ou les USA, afin de profiter d'opportunités encore meilleures.
Critère n°3 : des stratégies d'investissement variées
Les SCPI diversifiées se distinguent également par leur large éventail de stratégies d'investissement puisqu’elles peuvent adopter différentes approches en fonction des opportunités et des objectifs spécifiques.
Certaines SCPI diversifiées se concentrent sur des investissements "verts" et durables, en privilégiant des actifs immobiliers respectueux de l'environnement, tels que des bâtiments à haute performance énergétique ou utilisant des énergies renouvelables. Cette approche permet de contribuer à la transition écologique tout en visant des rendements attractifs.
D'autres SCPI diversifiées adoptent une stratégie opportuniste, en se tenant à l'affût des opportunités d'investissement les plus avantageuses au fil du temps. Elles peuvent saisir des occasions dans différents secteurs immobiliers ou régions, en fonction des conditions du marché et des perspectives de rendement.
La diversité des stratégies d'investissement des SCPI diversifiées permet aux investisseurs de trouver des produits qui correspondent à leurs préférences et objectifs spécifiques.
Investir dans une SCPI diversifiée présente deux grands avantages significatifs :
Une mutualisation des risques
La SCPI est un investissement qui, par excellence, permet de mutualiser les risques par rapport à l’investissement locatif en direct. En effet, son rendement ne dépend pas de la location d’un seul bien et d’un seul locataire. Si un des locataires ne paie pas son loyer ou si un des biens subit une dégradation, la SCPI dispose des revenus provenant des autres biens pour compenser cette perte. Cela permet de réduire le risque locatif et d'amortir les éventuelles pertes en capital.
En investissant dans des actifs immobiliers de typologie diverse, la SCPI diversifiée renforce d’autant plus cet aspect de mutualisation des risques puisqu’elle évite de dépendre exclusivement d'un seul secteur d'activité ou d’une seule zone géographique. Cette particularité permet de réduire le risque lié à la conjoncture économique et la performance d'un seul secteur. Ainsi, la SCPI diversifiée offre une meilleure protection contre les fluctuations du marché immobilier et assure aux porteurs de parts une plus grande stabilité de leur investissement dans la durée. Il s’agit donc d’un investissement idéal pour se constituer un capital sécurisé.
À l’inverse, les SCPI thématiques se concentrent sur un secteur spécifique de l'immobilier, ce qui implique une réduction des avantages dus à la mutualisation des risques. Toutefois, en se positionnant en tant qu'expertes dans leur domaine, les SCPI spécialisées peuvent bénéficier d'un accès plus facile à des biens immobiliers recherchés.
Un taux de rendement attractif
En 2023, les SCPI diversifiées enregistraient de bonnes performances, avec un taux de distribution de 5,50%, ce qui était nettement supérieur à la moyenne des taux de distribution de toutes les catégories de SCPI, établie à 4,52%.
Seules les SCPI logistiques arrivent à faire mieux sur 2023, et encore, ..., n'étant pas nombreuses dans ce secteur, c'est surtout grâce à l'une d'entre elles, la jeune SCPI Log In (TD 2023 à 6,20%) que leur moyenne augmente.
En 2024, c'est encore mieux et le taux de distribution des SCPI diversifiées devient le plus important à 5,80%, bien au dessus du taux de distribution moyen 2024 à 4,72%.
Rappelons néanmoins que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Contrairement aux SCPI spécialisées qui se concentrent sur un seul secteur, les SCPI diversifiées peuvent mener une stratégie d'acquisition plus opportuniste et flexible. Elles peuvent se permettre d’investir facilement quand une belle opportunité se présente, sans devoir se limiter à un secteur fixe. Un exemple de cette flexibilité s'est manifesté pendant la période de la pandémie de COVID-19. Les SCPI diversifiées ont pu se tourner vers des actifs de santé tels que les cliniques et les laboratoires, qui affichaient des rendements élevés. Et encore plus frais dans nos mémoires, face à la crise immobilières 2023, les jeunes SCPI diversifiées ont su faire de "très bonnes affaires" sur des actifs décotés.
Cette capacité à réagir rapidement aux évolutions du marché a permis aux SCPI diversifiées de maximiser leurs rendements et d'ajuster leur portefeuille en fonction des opportunités du moment.
Grâce à cette approche plus opportuniste et à l’écoute du marché, les SCPI diversifiées peuvent donc profiter des fluctuations du marché immobilier et saisir les occasions qui se présentent, ce qui peut contribuer à optimiser les rendements pour les investisseurs.
Les meilleures SCPI diversifiées avec leur répartition patrimoniale
Nous avons fait un TOP 13 des meilleures SCPI diversifiées (en partant du meilleur Taux de Distribution 2024) et en précisant pour chacune le pourcentage qu'elle possède dans chaque secteur.
Pour rappel, les typologies retenues pour segmenter le marché sont les suivantes :
- Bureaux
- Commerces
- Logistique et locaux d’activités
- Santé et éducation
- Hôtels, tourisme, loisirs
- Résidentiel
- Autres (ou encore dénommé "alternatifs", pour toute autre typologie n’entrant dans aucune des propositions précédentes, comme infrastructure par exemple)
Les meilleures SCPI diversifiées avec leur répartition géographique
Nous avons fait un TOP 13 des meilleures SCPI diversifiées en précisant si elle est Européenne ou non et en précisant pour chacune le pourcentage de biens immobiliers qu'elle possède par pays.
Parmi toutes les SCPI diversifiées du marché, 3 SCPI se démarquent des autres :
La SCPI Comète, la plus performante
La SCPI Comète, gérée par Alderan, a enregistré une performance remarquable en 2024. Cette performance est le fruit d'une stratégie d'investissement diversifiée, avec des acquisitions totalisant plus de 70 millions d'euros réparties dans plusieurs pays européens (Espagne, Royaume-Uni, Pays-Bas, Italie).
Parmi les acquisitions notables du quatrième trimestre 2024, on compte un ensemble immobilier mixte à Malaga, Espagne, générant un rendement proche de 8%, et un entrepôt logistique à Kent, Royaume-Uni, avec un rendement supérieur à 10%. Le taux d'occupation financier est bien supérieur à 90%, reflétant une gestion locative efficace.
Pour 2025, Comète vise un taux de distribution de 7% et un TRI à 10 ans de 6,5%, tout en maintenant son engagement envers une gestion durable, comme en témoigne l'obtention du label ISR
La SCPI Osmo Energie, la maline
La SCPI Osmo Énergie, lancée en 2024 par Mata Capital, a enregistré un taux de distribution de plus de 9% calculé par rapport au prix de part fondateur. Sa stratégie repose sur un portefeuille diversifié en France et en Europe, avec des investissements notables aux Pays-Bas (centre logistique loué à Fiber-Line) et en Irlande (immeuble de bureaux à Cork). La SCPI a attiré plus de 1 500 associés et atteint une capitalisation plus de 35 M€ en fin d’année 2024. Labellisée ISR, elle vise une croissance à 40 M€ d’actifs en 2025, avec une expansion ciblée au Royaume-Uni.
La SCPI Mistral Sélection, l'inattendue
La SCPI Mistral Sélection, lancée en décembre 2023 par Swiss Life Asset Managers France, se distingue par sa stratégie d'investissement opportuniste et diversifiée. Elle cible des actifs immobiliers variés tels que des bureaux, des commerces, des logements et des entrepôts, principalement situés en France, en Espagne, en Italie et au Portugal. Dès sa première année, Mistral Sélection a constitué un portefeuille de cinq actifs totalisant 8822m², avec un taux d'occupation financier de 100%, mais est resté qu'en France, pour l'instant. Elle a également obtenu le label ISR en octobre 2024, attestant de son engagement en faveur d'une gestion responsable. Avec une capitalisation d'un peu plus de 18 millions d'euros à fin 2024, la SCPI a distribué un rendement de 8,59% pour l'année 2024, surpassant son objectif initial de 6%. Accessible dès 180€ par part et sans frais d'entrée, Mistral Sélection offre aux investisseurs une opportunité attractive d'épargne immobilière diversifiée et performante.
La SCPI Transitions Europe, cède son trône
La SCPI Transitions Europe, gérée par Arkéa REIM, a démontré une performance remarquable depuis sa création en 2022. En 2023, elle a affiché un taux de distribution de 8,16%, légèrement augmenté à 8,25% en 2024. Cette progression témoigne de la solidité de sa stratégie d'investissement diversifiée.
La SCPI a également renforcé son portefeuille immobilier en réalisant des acquisitions stratégiques à travers l'Europe. Parmi les opérations notables, on compte l'achat d'un complexe de bureaux de 11 400 m² à Stuttgart, en Allemagne, en septembre 2024, et l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 11 000 m² près d'Amsterdam, aux Pays-Bas, en mai 2024. Ces investissements reflètent l'engagement de Transitions Europe à diversifier géographiquement ses actifs pour optimiser les rendements.
De plus, la valeur de reconstitution des parts a connu une augmentation de 0,97%, atteignant 205,37 € au 30 juin 2024. Cette hausse souligne la bonne santé financière de la SCPI et la pertinence de sa politique d'acquisition d'actifs à des prix attractifs.
En résumé, Transitions Europe se distingue par une performance financière solide, une stratégie d'investissement européenne diversifiée et une croissance continue de la valeur de ses parts, offrant ainsi des perspectives attractives pour les investisseurs.
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L'un des points importants à prendre en compte lors de l'investissement en SCPI est de ne pas se baser uniquement sur le taux de distribution (TD). Bien qu’il s’agisse d’un indicateur essentiel, il vous faut aussi prendre en compte d’autres éléments comme la performance passée de la SCPI, la réputation de la société de gestion, et la diversification sectorielle et géographique. Une bonne stratégie d'investissement consiste à constituer un panier de SCPI diversifiées ! Cela permet de répartir les risques et de bénéficier des avantages de différents secteurs immobiliers.
Chez Louve, il est possible de constituer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs peuvent obtenir un retour financier supplémentaire lors de leurs investissements, ce qui est un avantage considérable.
