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- Une SCPI EHPAD, ou SCPI maison de retraite, est une SCPI de santé, c'est un véhicule d’investissement immobilier dont le patrimoine est essentiellement composé d’Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
- La santé est une thématique porteuse sur le marché immobilier, en particulier depuis la crise du Covid qui a accéléré la prise de conscience générale de la nécessité de construire des établissements de santé.
- Parmi les SCPI EHPAD les plus connues, on retrouve les SCPI Pierval Santé et Primovie, qui ont marqués le pas sur 2024 par rapport à Foncière des Praticiens par exemple.
Une SCPI Santé EHPAD est avant tout un placement immobilier
Avant toute chose, une SCPI EHPAD est une SCPI, soit une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit donc d’un véhicule d’investissement qui permet aux individus, comme vous, de placer leur argent dans des biens immobiliers afin d’en tirer des loyers.
Le mécanisme derrière la SCPI est simple : le capital d’une SCPI étant ouvert, n’importe qui peut acquérir des parts de cette société à un certain prix. Le montant collecté est ensuite utilisé par la SCPI pour acheter des biens immobiliers qui seront par la suite loués par un expert indépendant : la société de gestion. Les revenus générés par la location seront enfin redistribués aux associés de manière régulière.
L’impact de la crise sanitaire sur les SCPI maisons de retraite
La crise sanitaire et la prise de conscience de la nécessité de construire des établissements de santé a accéléré le développement des SCPI spécialisées dans les EHPAD.
Ces dernières appartiennent à la famille des SCPI de rendement, et plus précisément des SCPI de santé. Les SCPI EHPAD se démarquent tout de même par une stratégie d’investissement bien particulière : leur patrimoine immobilier est essentiellement constitué d’établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Anciennement dénommés maisons de retraite, les EHPAD font partie des structures médicalisées, un secteur porteur qui offre de nombreux avantages et vers lequel se tournent de plus en plus d’investisseurs en raison d’une demande importante et des loyers élevés.
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SCPI Santé EHPAD : Un secteur en plein essor
Le secteur de la santé est de plus en plus attractif, et pour cause : l’épidémie de coronavirus début 2020 a considérablement accéléré la prise de conscience de l’importance des structures médicales, comme les EHPAD, en France.
Mais le Covid n’est pas le seul responsable ! Le vieillissement global de la population en France, en lien avec l’arrivée aux âges avancés des baby-boomers et l’allongement de l’espérance de vie, contribue également à l’essor des EHPAD.
L’Insee a notamment publié en novembre 2021 une étude annonçant une hausse importante de la proportion de personnes âgées d’ici 2070 en France. Plus récemment, l’État a lui-même annoncé vouloir ouvrir 30 000 places supplémentaires dans les EHPAD d’ici 2030.
Les SCPI EHPAD ont donc le vent en poupe, et c’est une tendance qui devrait se poursuivre dans les décennies à venir !
SCPI Maison de retraite : Mutualisation du risque
Comme tout investissement immobilier, la SCPI EHPAD n’est pas sans risque (pour plus d’informations sur les risques des SCPI, n’hésitez pas à consulter notre Top 10 des risques SCPI).
Néanmoins, en plaçant votre épargne dans une SCPI EHPAD, vous misez sur une classe d’actifs où les risques locatifs sont moindres grâce à
- la faible vacance locative et
- la mutualisation.
Grâce aux SCPI EHPAD, vous possédez des parts dans un certain nombre d’EHPAD et vous évitez ainsi tous les risques liés à la détention directe d’un seul et unique bien.
La solidité du patrimoine face aux risques du marché immobilier
Le secteur des EHPAD, et plus généralement le secteur de la santé, est un secteur acyclique.
Autrement dit, il n’est pas corrélé aux variations de l’immobilier et reste protégé de la volatilité des marchés financiers. Le secteur des SCPI maisons de retraite est bien plus corrélé à l’aléa démographique et au vieillissement de la population : c’est donc un secteur solide et bien loin d’être arrivé à maturité !
Des bons taux de rendement pour les SCPI EHPAD
Ces dernières années, les SCPI EHPAD ont délivré des taux de rendement avoisinant les 5 %, un chiffre au-dessus de la moyenne des SCPI sur le marché.
En effet, le taux de distribution (i.e. le montant total des distributions servies par une SCPI donnée en année N par rapport au prix de la part à la date du 1er janvier de cette même année N) moyen s’élève à 4,72 % selon les données de l’ASPIM (au 31/12/2024). Mais gardez tout de même en tête que les performances passées ne préjugent pas forcément des performances futures.
Les meilleures SCPI de santé
Pur retrouver les meilleurs SCPI de santé vous pouvez consulter notre classement avec Foncière des Praticiens, LF avenir Santé et Cœur d'Avenir.
Pierval Santé, la SCPI 100 % santé
Lancée en 2013, la SCPI Pierval Santé est entièrement dédiée à l'immobilier de santé. Son patrimoine, valorisé à 3,3milliards d'euros au 31 décembre 2024, comprend 259 immeubles répartis entre des EHPAD (71,1%), des cliniques et cabinets médicaux (20%), ainsi que des bureaux et locaux liés à la santé (8,9%).
Gérée par Euryale Asset Management, Pierval Santé se distingue par une diversification géographique notable, avec 72% de ses actifs situés en Europe, notamment au Royaume-Uni (24,96%), en Allemagne (14,44%), aux Pays-Bas (13,07%) et en Irlande (10,92%). Cette stratégie européenne offre aux investisseurs les avantages fiscaux et économiques associés aux SCPI européennes. En 2024, Pierval Santé a affiché un taux de distribution de 4,05%, reflétant une gestion prudente et adaptée aux évolutions du marché immobilier de la santé.
Primovie, la SCPI EHPAD diversifiée
Créée en 2012, la SCPI Primovie se distingue par son orientation vers l'immobilier de santé et d'éducation, principalement en France et en Europe. Gérée par Praemia REIM, elle a atteint une capitalisation de 4,7 milliards d'euros au 31 décembre 2024, répartie sur 306 actifs immobiliers.
En 2024, le taux de distribution s'est établi à 4,20 %, avec un dividende annuel de 8,53 € par part. Cependant, la valeur de reconstitution a diminué de 4,17 % au premier semestre 2024, passant de 176,54 € à 169,17 € par part. Cette baisse a conduit à un ajustement du prix de souscription à 164 € en janvier 2025, soit une diminution de 11,3 % par rapport au prix précédent de 185 €. Malgré ces ajustements, Primovie maintient une stratégie d'investissement focalisée sur des secteurs moins sensibles aux cycles économiques, tels que la santé et l'éducation, tout en diversifiant géographiquement ses actifs pour mutualiser les risques.
Pour acheter des parts de SCPI EHPAD, vous aurez d’abord à faire un choix entre une SCPI EHPAD à capital fixe ou à capital variable. On parle de capital variable quand le nombre de parts du capital de la SCPI n’est pas limité. A l’inverse, on parle de capital fixe lorsque ce nombre est défini au préalable dans les statuts de la SCPI.
Les SCPI santé EHPAD à capital fixe et à capital variable
Dans le cas d’une SCPI EHPAD à capital fixe et si toutes les parts de la SCPI ont été vendues par la société de gestion, vous devrez passer par un marché secondaire pour trouver des parts de ladite SCPI.
Dans le cas d’une SCPI EHPAD à capital variable, il n’est plus question de marché secondaire ! C’est la société de gestion qui distribue les parts de la SCPI dont elle fixe elle-même le prix de souscription.
Les tickets d’entrée des SCPI maisons de retraite
Les tickets d’entrée varient selon les SCPI : comptez quelques centaines d’euros pour commencer à investir en SCPI EHPAD. N’oubliez pas non plus de prendre en compte les frais de souscription et les frais de gestion. Pour plus d’informations sur les frais appliqués sur les parts de SCPI, jetez un coup d’œil à notre article dédié aux frais SCPI.
Où acheter les parts des SCPI EHPAD ?
Maintenant que vous savez tout ça, vous devriez vous demander : où acheter des parts de SCPI EHPAD ? Plusieurs options s’offrent à vous ! Vous pouvez passer par la méthode traditionnelle en faisant appel à votre banque, mais sachez que peu de banques proposent des SCPI EHPAD dans leur portefeuille de SCPI.
Vous pouvez également passer directement par la société de gestion, le risque étant que cette dernière ne soit pas réellement objective dans ses conseils d’investissement.
La dernière solution pour acheter des parts de SCPI EHPAD réside dans les courtiers indépendants, comme Louve Invest, qui propose des alternatives innovantes pour investir en SCPI directement sur internet.
En passant par Louve pour investir en SCPI EHPAD, vous aurez accès à une plateforme en ligne qui facilite considérablement votre parcours d’investissement !
Créez ainsi votre compte en ligne en 10 minutes top chrono et parcourez un tableau de bord personnalisé qui vous accompagne de la souscription au suivi de vos performances, en passant par la revente de vos parts si nécessaire.
Le petit plus avec Louve, c’est que vous bénéficiez d’un cashback sur le montant investi pour toute nouvelle souscription ! Alors, qu’attendez-vous pour investir en SCPI EHPAD ?
