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- La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement simple qui permet aux particuliers de se constituer un patrimoine immobilier diversifié.
- La SCPI est un placement à risque modéré au rendement intéressant (4,52% en moyenne en 2023) grâce aux loyers distribués. Sans compter les plus-values immobilière possibles.
- Il est possible d'investir en immobilier via une SCPI, dès 180€, ce qui reste un prix de souscription modeste.
Une fois leur épargne de précaution constituée, les Français souhaitent investir leur capital face à une inflation galopante. Il est possible de jongler sur les marchés financiers, comme la Bourse, mais attention à la volatilité des actions. Moins incertain, l’immobilier tire son épingle du jeu avec des rendements élevés.
Mais le chemin menant à l’achat d’un bien immobilier est semé d'embûches : l’épuisante recherche du bien idéal, l’obtention d’un crédit (de plus en plus difficile à décrocher avec la hausse des taux), les travaux, sans compter les contraintes de gestion une fois propriétaire.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et leur société de gestion, permettent un investissement dans l'immobilier en offrant un compromis parfait. Pour bien comprendre comment elle fonctionne, comment elle diminue les risques et pourquoi c’est un investissement avantageux, lisez notre guide pour investir en Société Civile de Placement immobilier !
Malgré son acronyme un peu barbare, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier simple et extrêmement attractif. Aussi appelée Pierre-Papier, la SCPI collecte des fonds provenant d’investisseurs particuliers, d'entreprises ou d'associations et les investit en immobilier.
Les prix des parts de souscription de la SCPI Novaxia Néo sont même inférieurs à 200€ en étant fixés à 187€, celles de Mistral Sélection fixées à 180€.
Les SCPI permettent de toucher un loyer sans avoir à s’occuper de la location
Les investisseurs détiennent une partie du patrimoine immobilier sous la forme de parts (ils détiennent des parts du capital de la société) et confient la gestion de l'ensemble des actifs immobiliers à la SCPI. La SCPI s’occupe aussi bien :
- de la sélection des biens immobiliers, de leur acquisition,
- de l’entretien et des travaux,
- de la gestion des locataires, et de la perception de leurs loyers,
- que de la revente des actifs immobiliers (comme des immeubles de bureaux, des entrepôts logistiques, des immeubles de santé ...).
En contrepartie du capital versé lors de l'investissement, chaque investisseur perçoit des revenus locatifs à échéance régulière (souvent trimestriel, à l’issue du délai de jouissance). Pour être exact, la SCPI encaisse les loyers, soustrait ses différents frais, et vous reverse les revenus à la hauteur de votre souscription de parts.
Pour vendre ses parts, c’est très simple : l’épargnant doit envoyer une demande de retrait à la société de gestion. La société de gestion rachète alors les parts en profitant de l’arrivée de nouveaux souscripteurs. Ce processus peut prendre un peu de temps (1 mois d’attente en général). Toutefois, si la situation dure trop longtemps, la société de gestion puise dans ses réserves de liquidités pour rembourser l’épargnant.
Les SCPI permettent d’investir dans des secteurs généralement inaccessibles
Les SCPI immobilières permettent aux particuliers d’investir dans des classes d’actifs auxquels ils n’ont généralement pas accès directement : les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts, les cliniques…
Un bon nombre d’entre elles disposent également de biens situés à l’étranger (très souvent en Europe) dans leur portefeuille. L’investissement en SCPI est ainsi une solution accessible à partir de quelques centaines d’euros et permet d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié sans les tracas du propriétaire !
Un placement performant qui a le vent en poupe
Les SCPI délivrent généralement de très bonnes performances. Elles versent historiquement entre 4 et 6% par an de revenus aux détenteurs de parts. Si la pandémie a eu un impact direct sur le marché immobilier, il faut dire que la SCPI a bien résisté à la crise, avec une baisse de rendement de 0,2% sur la moyenne des SCPI entre 2019 et 2020, pour atteindre 4,18% à fin 2020.
Le rendement moyen de ces produits a ensuite grimpé pour atteindre à fin 2021 un taux de distribution de 4,45% selon l’ASPIM (l’Association Françaises des Sociétés de Placement Immobilier), et même un taux de distribution à 4,53% en 2022, pour rester à 4,52% en 2023.
Pour en savoir plus sur les différents rendements en fonction de la SCPI, découvrez notre classement des meilleures SCPI.
Les SCPI immobiliers sont peu risquées
La SCPI et ses bonnes performances permettent ainsi aux investisseurs d’augmenter leur pouvoir d’achat dans un contexte d’inflation. Rappelons que SCPI et inflation font bon ménage puisque les loyers des SCPI sont indexés sur l’inflation.
Le niveau de risque des SCPI est évalué à 3 sur l'échelle de risque des produits financiers (1 représente le risque le plus faible, 7 le plus élevé). En guise de comparaison, les actions en Bourse sont notées 7 sur 7. La SCPI immobilier est donc un placement à risque modéré avec un rendement intéressant.
Pour information, il est toujours possible de faire un investissement en SCPI en passant par une assurance-vie. En général, l'investisseur opte pour une assurrance-vie, car il veut avoir une liquidité assurée et une fiscalité allégée, par rapport à un investissement en direct en SCPI. En revanche, il devra payer plus de frais liés au fonctionnement de l'assurance-vie.
En terme de durée, l'investissement en SCPI et un investissement à long-terme, et il est conseillé de le faire sur un minimum de 8 ans.
Des mécanismes attractifs : le démembrement et l’effet de levier
Puisque c’est un placement immobilier, la SCPI offre la possibilité à l’épargnant d’investir à crédit. Il est ainsi possible de se constituer un patrimoine important avec des mensualités compensées par les revenus de la SCPI.
La pierre papier offre aussi la possibilité de séparer l'usufruit de la nue-propriété, c’est le démembrement. Un tel mécanisme permet à l’épargnant de mettre en place une stratégie de transmission, ou tout simplement d'acheter des parts à bas prix aujourd'hui (nue-propriété) pour en percevoir les revenus plus tard (par exemple lors de l’arrivée à la retraite) ou pour ne pas alourdir sa fiscalité (pour les investisseurs fortement imposés).
La SCPI apporte ainsi une forte rentabilité pour un risque modéré. Elle permet à l’investisseur d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié avec des actifs auxquels il n’a normalement pas accès directement pour quelques centaines d’euros.
Largement compétitif par rapport aux rendements de l’immobilier locatif direct (variant entre 3 et 5% en fonction des villes), ce placement vous permet de mettre un pied dans l'immobilier sans devoir faire face aux contraintes liées à la gestion des biens.
Comme il est possible de choisir le type de bien et la localisation lorsque l’on réalise un investissement locatif, il est possible de choisir des thématiques en SCPI.
Les SCPI de commerces
Les SCPI de commerces sont des sociétés qui collectent l’épargne des différents investisseurs, afin de faire l'acquisition des biens immobiliers, dans le secteur précis du commerce, grâce auxquels des revenus sont générés par location. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, ...etc...
Louve Invest propose une multitude de SCPI de commerce dans son catalogue avec chacune une captitalisation importante. Y figurent par exemple les SCPI :
- Altixia Commerces : une très bonne SCPI de commerces, intéressante en nue-propriété
- Cœur de Ville : une SCPI avec une distribution stable d'année en année, mais peu dynamique
- Cristal Rente : une très bonne SCPI, à inclure dans un portefeuille de plusieurs SCPI pour sa classe d'actif, mais aussi son rendement stable depuis plus de 10 ans maintenant.
D’autres ont intégré une partie de commerces dans leur stratégie, c’est le cas, entre autres, d’Iroko Zen (31% de biens commerciaux), Epargne Pierre Europe ou encore Epsilon 360 (qui monte à 50%)
Les SCPI de bureaux
Les SCPI de bureaux investissent en particulier dans l’immobilier tertiaire : les bureaux qui sont la classe d'actifs immobiliers longtemps privilégiée par les SCPI. C’est en effet la classe d’actifs historique des SCPI et elle est toujours majoritaire sur le marché : les SCPI Bureaux représentent 68,24% des marchés globaux en 2021 (Source : ASPIM).
Louve Invest offre la possibilité d’investir dans différentes SCPI de bureaux telles que Novaxia Néo, qui est dans une stratégie de recyclage urbain de biens immobiliers, ou encore Cap Foncières et Teritoires, qui a une stratégie de diversification dans un portefeuille avec des actifs français.
La SCPI d’hôtellerie
Les SCPI d’hôtellerie, comme leur nom l’indique, sont spécialisées dans les hôtels, le tourisme, le loisir et les lieux de séminaire.
La SCPI fiscale d’habitation
L’objectif des SCPI fiscales d'habitation est de créer un environnement propice à la défiscalisation. Ces sociétés placent leurs souscriptions dans l’immobilier d’habitation neuf ou réhabilité afin de bénéficier des avantages fiscaux afférents aux dispositifs de défiscalisation dans la pierre : Pinel, Malraux, etc.
La SCPI résidentielle
La SCPI Résidentielle investit dans l’immobilier locatif d’habitation principale ou secondaire. Elles ont fait preuve d’une forte résilience face à la crise sanitaire et se positionnent parmi les placements les plus attractifs du moment.
Parmi les SCPI résidentielles proposées par Louve Invest, on compte Kyaneos Pierre, dont le taux de distribution a atteint 5,28% en 2023 contre 4,52% pour la moyenne des SCPI.
La SCPI de santé
Les SCPI de santé investissent principalement dans des structures immobilières médicalisées comme des cliniques privées, des EHPAD, des résidences seniors, des laboratoires d’analyses médicales, des commerces paramédicaux, des cabinets médicaux et des hôpitaux. Bénéficiant d’une conjoncture démographique favorable avec le vieillissement de la population, ces placements sont populaires et présentent des taux de rendement avoisinant chaque année 5 %.
Pour en savoir plus, découvrez notre article sur l’investissement dans la SCPI de Santé.
Louve Invest offre la possibilité d’investir dans Foncières des Praticiens, une très bonne SCPI de santé, bien gérée, beaucoup plus petite que les mastodontes Pierval Santé et Primovie, avec une meilleure performance.
La SCPI logistique
Les SCPI logistiques investissent dans des bâtiments industriels et logistiques, comme des entrepôts, des locaux, etc.
Par exemple, Louve Invest propose dans son catalogue la SCPI ActivImmo, majoritairement investie dans les bâtiments d’activités et de logistique urbaine. Cette SCPI, a su profiter de l'essor du e-commerce, en mettant en place une stratégie du "dernier kilomètre", c'est à dire en investissant sur des entrepôts en périphérie des villes, le long des axes d'échange. Le résultat en est un rendement exceptionnel à 6,02% en 2021, qui a un peu baissé sur 2022 avec un taux de distribution de 5,50%, pour finir à 5,52% en 2023.
Log In a su devancer Activimmo en atteignant les 6,21% en 2023, d'autant plus que cette SCPI achètent de l'actif immobilier en Europe.
Les SCPI diversifiées
Ce sont tout simplement des SCPI qui ont une stratégie de diversification sur tous les actifs immobiliers que nous avons énumérés.
A savoir qu'au second semestre 2024, les SCPI diversifiées ont réalisé 74% de la collecte brute. Elles devancent :
- les SCPI de bureaux (7 %),
- les SCPI de santé et éducation (8 %),
- les SCPI logistique et locaux d’activité (7 %),
- les SCPI résidentielles (2%),
- les SCPI de commerces (1 %),
- et les SPCI hôtellière (1 %).
La SCPI européenne
Les SCPI européennes détiennent un parc immobilier résidentiel ou tertiaire à l’extérieur du territoire français, dans des pays européens comme l’Allemagne, l'Angleterre, l'Espagne, la Belgique ou la Pologne. Les SCPI européennes permettent donc de bénéficier du marché dynamique européen, et sont particulièrement intéressantes pour les investisseurs fortement imposés. Pour ce dernier point fiscale, il est en effet à noter qu'il n'y a pas de prélèvements sociaux et qu'en plus l'imposition est plus légère, grâce aux conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et le pays où la SCPI est implanté.
On compte par exemple, dans le catalogue de Louve Invest, la SCPI Remake Live, qui a une très bonne diversification géographique et sectorielle en Europe. Il y a également la SCPI Iroko Zen qui est en plus l'une des meilleures SCPI en nue-propriété du marché jusqu'à 7 ans.
Nous avons récolté les valeurs de reconstitution de 2023 de plus de 50 SCPI afin d'analyser leur évolution suite à la hausse rapide des taux et la baisse de l'immobilier. Pour répondre à la question suivante : que valent vraiment les SCPI aujourd'hui ?
Au programme de la vidéo :
- Un marché immobilier toujours sous tension
- Comprendre la valeur de reconstitution et son intérêt
- L'analyse des valeurs de reconstitution des SCPI
- Les évolutions de prix de part de SCPI
- Les points clés de cette analyse
- Notre outil pour analyser les valeurs de reconstitution des SCPI
- Réponses à vos questions
Louve Invest est une plateforme digitale spécialisée dans l’investissement en SCPI.
Nous existons depuis 2021 et comptons déjà plus de 90 millions € investis en capital. Avec Louve, vous pouvez investir dans plus de 50 SCPI facilement, suivre votre performance depuis notre plateforme.
De plus, nous vous reversons un cashback de notre commission sur les frais de souscription (sur les SCPI éligibles et hors usufruit).
