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- La SCPI de santé est une Société Civile de Placement Immobilier qui s’est spécialisée dans l’investissement sur des actifs immobiliers de la santé (hôpitaux, cliniques, EHPAD, maisons de retraite, laboratoire, cabinets médicaux …)
- Investir en SCPI de santé a un intérêt certain car les SCPI de santé sont sur un secteur porteur (notre population est vieillissante) vers lequel se tournent de plus en plus d'investisseurs.
- Nous vous conseillons de vous renseigner sur les SCPI de santé, qui permettent de diversifier son patrimoine dans un secteur qui a encore démontré son importance (encore plus depuis la crise sanitaire).
De plus en plus de SCPI se spécialisent dans la santé, Primovie a été la pionnière (créée en 2012), puis est arrivé Pierval Santé en 2013. Maintenant, il y a même Foncière des Praticiens, gérée par des professionnels de santé et la toute dernière LF Avenir Santé (arrivée en 2021).
Sans compter, sur les nombreuses SCPI diversifiées qui ont une part considérable dans le secteur de la santé, et que nous analyserons aussi. Vous pouvez vérifier le potentiel des SCPI de santé face aux autres SCPI du marché, qui ont des stratégies différentes, en consultant notre article sur les meilleures SCPI.
Une SCPI de santé est une Société Civile de Placement Immobilier qui appartient à la grande famille des SCPI de rendement et dont la stratégie est axée sur le domaine de la santé.
Pour être plus précis, la société de gestion, en charge de la SCPI, collecte des fonds auprès d’investisseurs privés. Elle investit principalement dans des structures immobilières médicalisées comme des cliniques privées, des EHPAD, des résidences séniors, des laboratoires d’analyses médicales, des commerces paramédicaux, des cabinets médicaux et des hôpitaux.
Les SCPI de santé tiennent la barre des 5% pour les meilleures d’entre elles. D’autre part, la conjoncture démographique française vieillissante est favorable à l’essor de ce véhicule d’investissement. Rappelons qu’en 2030, l'État prévoit d’injecter 6 milliards € dans le secteur de la santé, avec l’objectif avoué, d'offrir 30 000 places supplémentaires, dans les EHPAD.
En préambule, nous pouvons d’ores et déjà affirmer que les parts de SCPI suscitent un réel engouement grâce à :
- des locataires de qualité
- la mutualisation du risque
- la garantie des revenus et la solidité du patrimoine
- les enjeux démographiques et sociaux.
Diversifier son patrimoine avec les SCPI de santé
L’adage dit “il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier”. Investir dans des SCPI de rendement permet ainsi une bonne diversification de son patrimoine immobilier.
De plus, en investissant dans des parts de SCPI, Il est possible d’obtenir des revenus immédiats ou différés et se constituer un patrimoine. Grâce aux SCPI de santé, vous investissez dans de nombreux immeubles dédiés à la santé et au secteur para-médical en évitant de ne prendre un risque uniquement sur un seul bien immobilier détenu en direct.
Investir dans un placement rentable et peu risqué
Les SCPI de santé permettent d’obtenir des revenus immobiliers (mensuels ou trimestriels) réguliers. Elles offrent de belles rentrées d’argent avec un rendement compris actuellement entre 4 à 5 %. (loin devant le livret A ou les fonds euros des assurances-vies).
De plus, les parts de SCPI de santé sont souvent revalorisées. Ce qui peut vous permettre d’empocher une plus-value substantielle au bout de quelques années, du moins, si vous décidez de revendre vos parts.
Mutualiser le risque locatif
Par nature, un placement dans l’immobilier comporte des risques. Néanmoins, investir dans des SCPI de santé revient à investir dans une classe d’actifs où le risque locatif est fortement dilué grâce à la mutualisation.
En effet, vous vous positionnez sur des parts d’une société, qui investit elle-même sur pléthore d’établissements de santé, qu’elle va ensuite louer auprès de nombreux locataires. Concrètement, le risque de vacance locative est très faible sur les SCPI de santé, compte tenu d’une demande exponentielle et l’arrivée des Boomers, dans la tranche d'âge-cible.
Rester à l’écart des cycles économiques classiques avec les SCPI de santé
Le marché des SCPI de santé est corrélé à la démographie, et non aux variations du CAC 40 ou du Nasdaq. Le vieillissement de la population est inéluctable. L’allongement de la durée de vie crée un appel d’air dans le besoin de centres médicalisés. Le marché est donc loin d’être arrivé à maturité et reste à l’écart de la volatilité inhérente des marchés financiers.
Toutes les SCPI de santé n’ont pas 100% de leur patrimoine totalement dédié à de la santé, nous avons aussi des SCPI diversifiées qui investissent dans des actifs immobiliers de la santé.
C’est pourquoi nous avons fait un premier classement sur les SCPI vraiment spécialisées dans la santé, puis un deuxième sur les SCPI diversifiées qui ont un parc immobilier dans la santé à minima à 20%.
Dans ces classements des meilleurs rendements des SCPI de santé, nous avons précisé ce que réprésente la part de santé dans leur patrimoine immobilier.
TOP 4 des meilleures SCPI de Santé 2024
TOP 3 des meilleures SCPI diversifiées en Santé 2024
Cristal Life a beaucoup moins d’actifs immobiliers que les autres SCPI diversifiées étudiées. En part de pourcentage de son patrimoine, Cristal Life est à peine au-dessus des 20%, alors que les autres Fair Invest et PF Hospitalité Europe sont plus aux alentours des 60% (donc à plus de la moitié de leurs actifs).
Néanmoins, il reste intéressant de présenter cette SCPI qui a fait de belles acquisitions dans le secteur de la santé.
Foncière des Praticiens
Foncière des Praticiens est une très bonne SCPI de santé, bien gérée, beaucoup plus petite que les mastodontes Pierval Santé et Primovie, avec une meilleure performance. Sous-cotée par un manque de force commerciale, elle peut être une très bonne option pour un investissement réfléchi et diversifiant.
Le covid nous a fait prendre conscience de l'importance des actifs de santé : maison médicale, centre de santé, hôpitaux, cliniques, etc. Notre dépendance sur ces actifs est réelle et une vague d'investissement sur ces actifs a suivi post-covid. Ouverte au public à partir de 2020, la SCPI Foncière des praticiens est passé un peu au travers : peut-être par sa stratégie centrée sur les actifs de santé annexe (maison médicale, cabinet, etc) elle avance pas à pas sur des actifs à bons rendements, et offre une performance intéressante en France.
Foncière des Praticiens a la particularité d'orienter sa stratégie sur la santé avec uniquement des praticiens (médecins) qui pilotent la SCPI. Une idée pertinente qui permet de répondre précisément aux besoins médicaux et des spécialités qui fonctionnent. Les investisseurs peuvent décider de rétrocéder une partie des dividendes tous les trimestres à des associations pour la recherche et développement médical en France. La SCPI reverse également 20 % des honoraires à ces associations. Une opportunité de réaliser un investissement responsable au sein d'une SCPI performante. Sa capitalisation est son point faible (moins de 100 M d'€) mais elle subit moins la vague d'investissements (parfois incontrôlés) sur les SCPI de santé. La SCPI a quand même 57 locataires pour 7 actifs.
Pierval Santé
La SCPI Pierval Santé est gérée par Euryale Asset Management et affiche un taux d’occupation de 99,39%. C’est une SCPI à capital variable créée en 2013. Actuellement elle est positionnée dans 7 pays de l'Union Européenne. C’est l’une des seules SCPI sur le marché de la pierre-papier, totalement dédiée à la santé. Son parc immobilier se décompose de la façon suivante:
- 31 % dans le secteur sanitaire et la médecine de ville
- 60 % dans le secteur médico-social
- 9 % dans les autres secteurs de la santé
Primovie
La SCPI Primovie est une SCPI à capital variable gérée par Primonial Reim. Elle date de 2012 avec une forte présence dans l’immobilier parisien. En outre, près de 82 % de son patrimoine immobilier est destiné au secteur de la santé. Le reliquat étant distribué dans de l’immobilier tertiaire et scolaire. Le taux d’occupation de la SCPI est plus qu’honorable et atteint les 97,60 %. Des chiffres flatteurs qui font de la SCPI Primovie, un acteur remarquable dans le monde des SCPI de santé.
LF Avenir Santé
La SCPI LF Avenir Santé (nouvelle venue dans le paysage de la SCPI dédié à la santé), est une SCPI de rendement à capital variable gérée par le Groupe La Française. La société de gestion a donc lancé en 2021 sa première SCPI thématique dédiée à la santé. Avec ce nouveau véhicule, LF Avenir Santé veut bâtir un parc diversifié d’actifs en lien avec le secteur médico-social.
En outre, la société de gestion “La Française” a voulu engager une démarche responsable en mettant en place un fonds de partage pour la Fondation des Hôpitaux. L’objectif affiché par la Française est de prévenir, soigner et accompagner les patients dans des conditions de proximité optimales. La SCPI LF Avenir Santé, à l’instar de Pierval Santé, souhaite constituer un parc immobilier à hauteur de 90% d’actifs en lien avec le secteur de la santé. Aujourd’hui, elle a plus que remplit ce contrat puisqu’elle en est à 100% , néanmoins, LF Avenir Santé pourra s'octroyer, au besoin, d’autres biens immobiliers comme des parkings, des immeubles en VEFA, des commerces ou des entrepôts, s’ils sont déjà sous bail commercial.
PF Hospitalité Europe
Cette SCPI a été créée en 2020 par la société de gestion Perial. C’est une SCPI dédiée à l’accueil et à l’hébergement, des personnes âgées et des étudiants. PF Hospitalité Europe souhaite développer principalement ses acquisitions dans le secteur des EHPAD et des résidences gérées étudiantes avec une démarche responsable et respectueuse des critères ESG. Cette stratégie mène à un rendement quelque peu faible, par rapport à ses consoeurs, mais lui permet tout de même d’atteindre la 3ième marche du podium des meilleurs rendements 2023.
NCap Education Santé (ex-Fair Invest)
NCap Education Santé (ex-Fair Invest) réalise principalement ses investissements dans les domaines de la santé et de l'éducation.
Géré par Norma Capital, Fair Invest a une politique d'investissement dans des actifs écologiquement et socialement responsables. La SCPI n’a par ailleurs pas recours à l’endettement (pour ne pas agraver les inégalités sociales).
Avec une performance légèrement au-dessus de la moyenne, c'est la SCPI à sélectionner pour tout investisseur sensible à l'impact de son investissement et aux critères ESG.
Cristal Life
Cristal Life est une SCPI de la société de gestion Inter Gestion. Cette SCPI est à capital variable. Comme PH Hospitalité Europe, elle a été créée en 2021. Cristal Life est une SCPI diversifiée.
Inter Gestion a lancé un véhicule immobilier conçu spécialement au regard de la crise sanitaire actuelle qui a pour objectif d’investir dans des actifs non cycliques comme l’alimentaire, le logement, et la santé, qui ont de beaux jours devant eux.
Les SCPI de santé vise à se constituer un parc immobilier diversifié dans le secteur médical composé d’actifs répartis dans les principaux États européens. Globalement, (mis à part Primovie), le patrimoine immobilier a pour objectif d'être investi à 90% dans des biens en lien direct (ou indirect) avec la santé et 50% de son chiffre d’affaires doit être généré par une activité médicale.
La stratégie immobilière des SCPI de santé en 2023 a été façonnée par plusieurs facteurs clés, mettant en lumière les spécificités et les performances de ces sociétés civiles de placement immobilier.
Performance et diversification des actifs des SCPI de santé
Les SCPI de santé, comme Primovie, Pierval Santé, et la Foncière des Praticiens, se distinguent par leurs investissements dans des actifs diversifiés tels que des EHPAD, cliniques privées, centres de santé, crèches et écoles, principalement en France et en Europe. En 2023, ces SCPI ont montré des taux de rendement variés, allant de 4,5% à un peu plus de 5%, soulignant l'importance de la diversification des actifs pour la stabilité et la performance.
Résilience des SCPI de santé face aux incertitudes macro-économiques
En dépit des défis tels que l'inflation et les hausses rapides des taux de financement, les SCPI de santé ont démontré une certaine résilience. Leur réussite repose sur des stratégies d’investissement diversifiées et une gestion prudente, s'éloignant notamment de l'immobilier de bureau, affecté par la hausse des taux et le télétravail.
Les SCPI de santé répondent à des besoins évolutifs
L'immobilier de santé, en tant que secteur d'investissement, répond à des enjeux sociétaux et démographiques importants. La population vieillissante en Europe et l'évolution des besoins médicaux, comme l'augmentation des maladies chroniques ou l'adaptation des infrastructures aux nouvelles technologies, continuent de rendre ce secteur attractif pour les investissements.
Expansion internationale et innovations des SCPI de Santé
Des SCPI comme Pierval Santé ont élargi leur portefeuille au-delà des frontières européennes, avec des investissements dans des résidences médicalisées au Canada, par exemple. Cette expansion géographique permet de répondre aux besoins croissants dans le domaine de l’hébergement médicalisé pour seniors à l'international.
Investissements et acquisitions stratégiques des SCPI de santé
Les SCPI comme LF Avenir Santé réalisent des acquisitions stratégiques dans le secteur de la santé, avec des investissements significatifs dans des cliniques. Ces acquisitions leur permettent de renforcer ainsi leur position sur le marché.
Tous ces éléments contribuent à la performance et à la stabilité de ces SCPI dans un contexte de marché dynamique.
Les avantages
C’est une excellente idée pour les personnes désireuses de:
- préparer leur retraite
- qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, et qui ne souhaitent pas alourdir leur fiscalité
- ne pas être impactées par l’IFI
- valoriser un capital immobilier et faire fructifier leur patrimoine.
Les inconvénients
- Le risque de perte en capital
Une SCPI de santé démembrée est un investissement risqué par nature. En effet, la valeur des parts n’est pas garantie sur le long cours. Il est donc possible (même si tous les indicateurs sont actuellement au vert) de ressortir, à terme, en moins-value sur une SCPI de santé.
- Un marché secondaire inexistant
Pendant la période de démembrement, vos parts de SCPI de santé sont figées dans le marbre. Certes vous pouvez en disposer, mais sous réserve d’obtenir l’accord de l’usufruitier, ce qui sera peu probable.
Chez Louve, vous avez la possibilité de composer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
