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- La SCPI de santé est une Société Civile de Placement Immobilier qui s’est spécialisée dans l’investissement sur des actifs immobiliers de la santé (hôpitaux, cliniques, EHPAD, maisons de retraite, laboratoire, cabinets médicaux …)
- Investir en SCPI de santé a un intérêt certain car les SCPI de santé sont sur un secteur porteur (notre population est vieillissante) vers lequel se tournent de plus en plus d'investisseurs.
- Nous vous conseillons de vous renseigner sur les SCPI de santé, qui permettent de diversifier son patrimoine dans un secteur qui a encore démontré son importance (encore plus depuis la crise sanitaire).
De plus en plus de SCPI se spécialisent dans la santé, Primovie a été la pionnière (créée en 2012), puis est arrivé Pierval Santé en 2014, ensuite Foncière des Praticiens, gérée par des professionnels de santé en 2017, suivie de LF Avenir Santé (arrivée en 2021), Coeur d'Avenir en 2023. et la toute dernière Epargne Pierre Sophia en 2024.
Sans compter, sur les nombreuses SCPI diversifiées qui ont une part considérable dans le secteur de la santé, et que nous analyserons aussi. Vous pouvez vérifier le potentiel des SCPI de santé face aux autres SCPI du marché, qui ont des stratégies différentes, en consultant notre article sur les meilleures SCPI.
Une SCPI de santé est une Société Civile de Placement Immobilier qui appartient à la grande famille des SCPI de rendement et dont la stratégie est axée sur le domaine de la santé.
Pour être plus précis, la société de gestion, en charge de la SCPI, collecte des fonds auprès d’investisseurs privés. Elle investit principalement dans des structures immobilières médicalisées comme des cliniques privées, des EHPAD, des résidences séniors, des laboratoires d’analyses médicales, des commerces paramédicaux, des cabinets médicaux et des hôpitaux.
Les SCPI de santé tiennent la barre des 5% pour les meilleures d’entre elles. D’autre part, la conjoncture démographique française vieillissante est favorable à l’essor de ce véhicule d’investissement. Rappelons qu’en 2030, l'État prévoit d’injecter 6 milliards € dans le secteur de la santé, avec l’objectif avoué, d'offrir 30 000 places supplémentaires, dans les EHPAD.
En préambule, nous pouvons d’ores et déjà affirmer que les parts de SCPI suscitent un réel engouement grâce à :
- des locataires de qualité
- la mutualisation du risque
- la garantie des revenus et la solidité du patrimoine
- les enjeux démographiques et sociaux.
Diversifier son patrimoine avec les SCPI de santé
L’adage dit “il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier”. Investir dans des SCPI de rendement permet ainsi une bonne diversification de son patrimoine immobilier.
De plus, en investissant dans des parts de SCPI, Il est possible d’obtenir des revenus immédiats ou différés et se constituer un patrimoine. Grâce aux SCPI de santé, vous investissez dans de nombreux immeubles dédiés à la santé et au secteur para-médical en évitant de ne prendre un risque uniquement sur un seul bien immobilier détenu en direct.
Investir dans un placement rentable et peu risqué
Les SCPI de santé permettent d’obtenir des revenus immobiliers (mensuels ou trimestriels) réguliers. Elles offrent de belles rentrées d’argent avec un rendement compris actuellement entre 4 à 5 %. (loin devant le livret A ou les fonds euros des assurances-vies).
De plus, les parts de SCPI de santé sont souvent revalorisées. Ce qui peut vous permettre d’empocher une plus-value substantielle au bout de quelques années, du moins, si vous décidez de revendre vos parts.
Mutualiser le risque locatif
Par nature, un placement dans l’immobilier comporte des risques. Néanmoins, investir dans des SCPI de santé revient à investir dans une classe d’actifs où le risque locatif est fortement dilué grâce à la mutualisation.
En effet, vous vous positionnez sur des parts d’une société, qui investit elle-même sur pléthore d’établissements de santé, qu’elle va ensuite louer auprès de nombreux locataires. Concrètement, le risque de vacance locative est très faible sur les SCPI de santé, compte tenu d’une demande exponentielle et l’arrivée des Boomers, dans la tranche d'âge-cible.
Rester à l’écart des cycles économiques classiques avec les SCPI de santé
Le marché des SCPI de santé est corrélé à la démographie, et non aux variations du CAC 40 ou du Nasdaq. Le vieillissement de la population est inéluctable. L’allongement de la durée de vie crée un appel d’air dans le besoin de centres médicalisés. Le marché est donc loin d’être arrivé à maturité et reste à l’écart de la volatilité inhérente des marchés financiers.
Toutes les SCPI de santé n’ont pas 100% de leur patrimoine totalement dédié à de la santé, nous avons aussi des SCPI diversifiées qui investissent dans des actifs immobiliers de la santé.
C’est pourquoi nous avons fait un premier classement sur les SCPI vraiment spécialisées dans la santé, puis un deuxième sur les SCPI diversifiées qui ont un parc immobilier dans la santé à minima à 15%.
Dans ces classements des meilleurs rendements des SCPI de santé, nous avons précisé ce que représente la part de santé dans leur patrimoine immobilier.
TOP 3 des meilleures SCPI de Santé 2025
TOP 3 des meilleures SCPI diversifiées en Santé 2025
Ces SCPI ont une part beaucoup plus limité de biens immobiliers de santé, mais il semblait intéressant de les présenter vis à vis des pure player de la SCPI de santé qui ont de la peine à passer les 6% de Taux de distribution.
Foncière des Praticiens, la meilleure
Foncière des Praticiens est une très bonne SCPI de santé, bien gérée, beaucoup plus petite que les mastodontes Pierval Santé et Primovie, mais avec une bien meilleure performance. Sous-cotée par un manque de force commerciale, elle peut être une très bonne option pour un investissement réfléchi et diversifiant.
Le covid nous a fait prendre conscience de l'importance des actifs de santé : maison médicale, centre de santé, hôpitaux, cliniques, etc. Notre dépendance sur ces actifs est réelle et une vague d'investissement sur ces actifs a suivi post-covid. Ouverte au public à partir de 2020, la SCPI Foncière des praticiens est passé un peu au travers : peut-être par sa stratégie centrée sur les actifs de santé annexe (maison médicale, cabinet, etc) elle avance pas à pas sur des actifs à bons rendements, et offre une performance intéressante en France.
Foncière des Praticiens a la particularité d'orienter sa stratégie sur la santé avec uniquement des praticiens (médecins) qui pilotent la SCPI. Une idée pertinente qui permet de répondre précisément aux besoins médicaux et des spécialités qui fonctionnent. Les investisseurs peuvent décider de rétrocéder une partie des dividendes tous les trimestres à des associations pour la recherche et développement médical en France. La SCPI reverse également 20 % des honoraires à ces associations. Une opportunité de réaliser un investissement responsable au sein d'une SCPI performante. Sa capitalisation est son point faible (à 165 M d'€) mais elle subit moins la vague d'investissements (parfois incontrôlés) sur les SCPI de santé. Au 31 décembre 2024, la SCPI comprenait 22 actifs immobiliers dédiés exclusivement au secteur de la santé, loués à 83 locataires.
LF Avenir Santé, en bonne forme
La SCPI LF Avenir Santé est une SCPI de rendement à capital variable gérée par le Groupe La Française. La société de gestion a donc en 2021 sa première SCPI thématique dédiée à la santé. Avec ce nouveau véhicule, LF Avenir Santé veut bâtir un parc diversifié d’actifs en lien avec le secteur médico-social.
En outre, la société de gestion “La Française” a voulu engager une démarche responsable en mettant en place un fonds de partage pour la Fondation des Hôpitaux. L’objectif affiché par la Française est de prévenir, soigner et accompagner les patients dans des conditions de proximité optimales. La SCPI LF Avenir Santé, à l’instar de Pierval Santé, souhaite constituer un parc immobilier à hauteur de 90% d’actifs en lien avec le secteur de la santé. Aujourd’hui, elle a plus que remplit ce contrat puisqu’elle en est à 100% , néanmoins, LF Avenir Santé pourra s'octroyer, au besoin, d’autres biens immobiliers comme des parkings, des immeubles en VEFA, des commerces ou des entrepôts, s’ils sont déjà sous bail commercial.
Cœur d'avenir, une rentrée dans le TOP3
La SCPI Cœur d'Avenir, lancée en 2022 par Sogenial Immobilier, se consacre à l'investissement dans des actifs immobiliers liés à l'enfance, l'adolescence et la vie étudiante, couvrant ainsi les besoins des 0 à 25 ans. Son portefeuille comprend principalement des crèches, des établissements éducatifs et des résidences étudiantes. Par exemple, en juillet 2024, elle a acquis une crèche de 190 m² à Lille, louée pour 10 ans à un opérateur reconnu.
En tant que fonds de partage, Cœur d'Avenir reverse 20 % de ses commissions de gestion à des associations humanitaires telles que Le Rire Médecin et SOS Villages d'Enfants. Les associés peuvent également choisir de céder une partie de leurs dividendes à ces organisations, bénéficiant ainsi d'une réduction d'impôt.
Pierval Santé voit son TD décliner
La SCPI Pierval Santé gérée par Euryale Asset Management est une des SCPI de santé les plus connus. Mais, elle ne fait pas partie de ce classement car son Taux de Distribution est tombé à 4,05% (-20,6% Vs TD 2023).
Remake Live
La SCPI Remake Live, lancée en 2022, adopte une stratégie d'investissement diversifiée, incluant une part significative d'actifs dans le secteur de la santé. Par exemple, elle a acquis un campus de 15 800 m² à Amsterdam, occupé par Prothya Biosolutions, une entreprise spécialisée dans les produits pharmaceutiques dérivés du plasma sanguin. Cette acquisition, réalisée pour 62,5 millions d'euros, est assortie d'un bail triple net de 30 ans, garantissant un rendement net initial de 7,1 %.
Cette orientation vers des actifs de santé vise à répondre à la demande croissante dans ce secteur, tout en assurant des revenus locatifs stables et sécurisés pour les investisseurs. En intégrant des établissements de santé à son portefeuille, Remake Live contribue au développement d'infrastructures essentielles, renforçant ainsi son engagement envers des investissements socialement responsables.
Epargne Pierre Europe
La SCPI Épargne Pierre Europe, gérée par Atland Voisin, a renforcé sa présence dans le secteur de la santé en Espagne. En octobre 2024, elle a acquis deux centres de santé mentale pour un montant total de 12 millions d'euros. Ces établissements, situés près de Madrid et de Barcelone, sont opérés par des filiales du groupe Clariane sous des baux fermes de 15 ans, assurant ainsi une stabilité locative à long terme. Cette initiative s'inscrit dans la stratégie de diversification géographique et sectorielle de la SCPI, visant à répondre aux besoins croissants en infrastructures de santé en Europe.
Cristal Life
Cristal Life est une SCPI de la société de gestion Inter Gestion. Cette SCPI est à capital variable. Comme PH Hospitalité Europe, elle a été créée en 2021. Cristal Life est une SCPI diversifiée.
Inter Gestion a lancé un véhicule immobilier conçu spécialement au regard de la crise sanitaire actuelle qui a pour objectif d’investir dans des actifs non cycliques comme l’alimentaire, le logement, et la santé, qui ont de beaux jours devant eux.
Les SCPI de santé vise à se constituer un parc immobilier diversifié dans le secteur médical composé d’actifs répartis dans les principaux États européens. Globalement, le patrimoine immobilier a pour objectif d'être investi à 90% dans des biens en lien direct (ou indirect) avec la santé et 50% de son chiffre d’affaires doit être généré par une activité médicale.
La stratégie immobilière des SCPI de santé en 2024 a été façonnée par plusieurs facteurs clés, mettant en lumière les spécificités et les performances de ces sociétés civiles de placement immobilier.
Performance et diversification des actifs des SCPI de santé
Les SCPI de santé, comme la Foncière des Praticiens ou Cœur d'Avenir, se distinguent par leurs investissements dans des actifs diversifiés tels que des EHPAD, cliniques privées, centres de santé, crèches et écoles, principalement en France et en Europe. En 2024, ces SCPI ont montré des taux de rendement variés, allant de 5% à 5,5% pour les meilleures, soulignant l'importance de la diversification des actifs pour la stabilité et la performance.
Néanmoins la moyenne sur les SPCI de santé et éducation est à 4% de taux de distribution en 2024.
Résilience des SCPI de santé face aux incertitudes macro-économiques
En dépit des défis tels que l'inflation et les hausses rapides des taux de financement, les SCPI de santé ont démontré une certaine résilience. Leur réussite repose sur des stratégies d’investissement diversifiées et une gestion prudente, s'éloignant notamment de l'immobilier de bureau, affecté par la hausse des taux et le télétravail.
Les SCPI de santé répondent à des besoins évolutifs
L'immobilier de santé, en tant que secteur d'investissement, répond à des enjeux sociétaux et démographiques importants. La population vieillissante en Europe et l'évolution des besoins médicaux, comme l'augmentation des maladies chroniques ou l'adaptation des infrastructures aux nouvelles technologies, continuent de rendre ce secteur attractif pour les investissements.
Expansion internationale et innovations des SCPI de Santé
Des SCPI comme Cœur d'Avenir souhaite élargir leur portefeuille au-delà des frontières européennes, avec des investissements dans des résidences médicalisées en Belgique, au Portugal et en Espagne, par exemple. Cette expansion géographique permet de répondre aux besoins croissants dans le domaine de l’hébergement médicalisé pour seniors à l'international.
Investissements et acquisitions stratégiques des SCPI de santé
Les SCPI comme LF Avenir Santé réalisent des acquisitions stratégiques dans le secteur de la santé, avec des investissements significatifs dans des cliniques. Ces acquisitions leur permettent de renforcer ainsi leur position sur le marché.
Tous ces éléments contribuent à la performance et à la stabilité de ces SCPI dans un contexte de marché dynamique.
Les avantages
C’est une excellente idée pour les personnes désireuses de:
- préparer leur retraite
- qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, et qui ne souhaitent pas alourdir leur fiscalité
- ne pas être impactées par l’IFI
- valoriser un capital immobilier et faire fructifier leur patrimoine.
Les inconvénients
- Le risque de perte en capital
Une SCPI de santé démembrée est un investissement risqué par nature. En effet, la valeur des parts n’est pas garantie sur le long cours. Il est donc possible (même si tous les indicateurs sont actuellement au vert) de ressortir, à terme, en moins-value sur une SCPI de santé.
- Un marché secondaire inexistant
Pendant la période de démembrement, vos parts de SCPI de santé sont figées dans le marbre. Certes vous pouvez en disposer, mais sous réserve d’obtenir l’accord de l’usufruitier, ce qui sera peu probable.
Chez Louve, vous avez la possibilité de composer un panier de SCPI grâce à leur offre de cashback. Cela signifie que les investisseurs ont la chance de bénéficier d'un retour financier additionnel lors de leurs investissements, offrant un avantage significatif.
