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- Dans un premier temps, nous expliquerons ce qu'est l'usufruit temporaire en prenant le contre-exemple du viager. Ce qui permet de comprendre rapidement de quoi il s'agit.
- Nous montrerons à quel point l'usufruit temporaire est intéressant, pour cela, nous expliquerons les termes de personne morale, placement de trésorerie…
- Enfin, nous ancrerons la théorie sur la SCPI avec un exemple concret.
Comme tout bien immobilier, il est possible d’acheter des parts de SCPI soit en pleine propriété, soit en nue-propriété ou en usufruit temporaire. Selon votre profil, cette dernière option peut être un excellent placement de trésorerie ! Mais alors, comment fonctionne l’usufruit temporaire ? Où acheter l’usufruit de parts de SCPI ? Pourquoi choisir le placement par usufruit ? Zoom sur les spécificités de ce mécanisme d’usufruit SCPI qui offre de multiples avantages : forte décote sur le prix des parts, rentabilité élevée, économie d’impôts…
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L’usufruit est le droit d’user d’un bien ou d’en percevoir les loyers sans en être pleinement propriétaire. Concrètement, comment est-ce que cela fonctionne ? Les biens immobiliers sont séparables en deux entités : la nue-propriété (les murs du bien) et l’usufruit (les loyers locatifs). C’est ce que l’on appelle le démembrement.
Il existe deux types de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager.
Le démembrement viager
Dans le premier cas de figure, l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’à la disparition de l’usufruitier. À ce moment, le nu-propriétaire va récupérer la pleine propriété des parts détenues. C’est un investissement sur le long terme, généralement intéressant dans un cadre familial. Plus tôt le démembrement viager est effectué, plus c’est intéressant. Les décotes sont fixes selon l’âge de l’usufruitier
Le démembrement temporaire
Par opposition au démembrement viager, le démembrement temporaire a lieu sur une durée fixée contractuellement par les parties. Bien que cette durée varie entre 3 et 20 ans, on considère que la durée idéale d’un démembrement temporaire pour le nue-propriétaire se situe entre 7 et 10 ans mais tout dépend des SCPI. On parle d’ailleurs du démembrement avec les durées idéales de détention pour chaque SCPI (plus d'informations sur notre article investir en démembrement de SCPI).
Dans la plupart des cas, la nue-propriété est acquise par des investisseurs particuliers fortement imposés sans besoin de revenus immédiats. Si les investisseurs en nue-propriété renoncent aux revenus pendant toute la durée du démembrement, c’est pour profiter d’une forte décote au moment de l’achat de la SCPI.
C’est la société de gestion qui fixe la valeur de la nue-propriété via les clés de répartition, qui résultent elles-mêmes de plusieurs critères, comme les revenus que percevra l’usufruitier, l’évolution des prix du bien immobilier ou encore l’offre et la demande. En moyenne, la décote varie entre 20% et 50% et est logiquement proportionnelle à la période de démembrement. Un autre avantage qui profite aux nus-propriétaires réside dans la réalisation d’une plus-value non imposée au moment du remembrement.
À l’inverse, les investisseurs en usufruit de SCPI perçoivent la totalité des loyers, mais ne possèdent plus rien à l’issue du démembrement : ils sont donc à l’abri des risques de dévalorisation ou d’inflation immobilière. Au-delà de la faible exposition aux risques, les motivations à investir en usufruit de SCPI sont surtout liées à une fiscalité avantageuse (via usufruit temporaire) et à la possibilité d’anticiper sa retraite ou sa transmission de patrimoine (via usufruit viager).
L’investissement en SCPI par achat usufruit s’adresse à la fois aux personnes physiques et aux personnes morales (SCI, SAS, SARL, etc.). Il est toutefois nécessaire de bien connaître le type d’usufruit de SCPI adapté à son profil pour maximiser ses rendements.
L’usufruit viager en SCPI
Ce type d’usufruit est à privilégier pour les personnes physiques qui souhaitent anticiper leur succession tout en s’assurant des revenus pérennes tout au long de leur vie.
Grâce au démembrement viager de parts de SCPI, l’usufruitier va percevoir des revenus jusqu’à son décès tout en anticipant, de façon astucieuse, la transmission de son patrimoine. En effet, au moment du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire va bénéficier d’une valorisation accrue des parts de SCPI et ainsi récupérer un patrimoine plus conséquent. Obtenir de l’usufruit viager peut se faire de deux manières différentes :
- Les parents qui acquièrent ou qui sont déjà propriétaires de parts de SCPI en pleine propriété peuvent conserver l’usufruit pour percevoir des revenus de leur vivant et donner la nue-propriété des parts de SCPI à leurs enfants : une manière de préparer la transmission de leur patrimoine tout en bénéficiant d’un complément de revenu. C’est la réalisation d’un démembrement viager !
- Les parents procèdent à une donation en somme d’argent en amont à leurs enfants, et achètent l’usufruit viager d’une SCPI. En parallèle, les enfants qui ont bénéficié de la donation acquièrent la nue propriété correspondant à l’usufruit des parents : un moyen de faire baisser drastiquement les droits de succession lors du décès des parents.
L’usufruit temporaire en SCPI
L’investissement en usufruit temporaire est également un excellent placement de trésorerie pour les personnes morales.
L’achat d’usufruit temporaire en SCPI est une opération courante pour les sociétés soumises à l’IS souhaitant placer leur trésorerie. C’est une option d’ailleurs souvent privilégiée par les SCI, mais le montage usufruit trésorerie s’applique tout autant aux autres types de sociétés (SAS, SARL, etc.).
Le principe est le suivant : la société va bénéficier à la fois d’un revenu élevé (elle perçoit des loyers bien supérieurs à son investissement initial) et d’un levier fiscal important (elle amortit son investissement de manière linéaire sur la durée du démembrement ce qui diminue fortement le revenu imposable). Pour les personnes morales imposées à l’IS, investir sa trésorerie excédentaire en usufruit SCPI via démembrement temporaire est donc particulièrement intéressant !
En revanche, pour les particuliers soumis à l’impôt sur le revenu, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc fiscalisés comme tels. Il est donc moins pertinent pour les personnes physiques d’effectuer un achat d’usufruit temporaire en SCPI.
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Exemple particulier d’un placement de trésorerie en SCPI (usufruit temporaire)
Considérons une société imposée à l’IS qui acquiert l’usufruit de SCPI pour 5 ans. Elle acquiert la valeur de 20 000 € d’usufruit de SCPI.
Sur 5 ans, la décote dépend des SCPI, on la fixe à 20% pour l’exemple. Cela signifie que la pleine propriété vaut 100 000 €. Si l’on considère un rendement de 5%, les revenus perçus s’élèvent à 5 000€ par an. Le revenu total sur les 5 années d’investissement s’élève donc à 25 000 €.
Il y a la possibilité de procéder à un amortissement annuel de la valeur investie initialement, soit 4 000 € par an (20 000 € / 5 années de démembrement). Cela permet de réduire le revenu imposable et de rendre l’investissement encore plus intéressant.
Voici un petit tableau récapitulatif d’une simulation d’un placement de trésorerie en usufruit temporaire.
Exemple chiffré d'un usufruit temporaire avec la SCPI Activimmo
L’achat de l’usufruit d’une part de SCPI nécessite de trouver un autre acquéreur pour acheter la nue-propriété correspondante. Deux conditions sont requises : l’acquisition doit se dérouler simultanément et les différentes parties doivent s’accorder sur la même SCPI, la durée de démembrement et le pourcentage de partage entre chacun. La procédure habituelle est relativement compliquée : elle requiert la mise en place d’un mandat de recherche confié à un professionnel de la transaction immobilière.
Avec Louve Invest, la procédure est simplifiée : il est aujourd’hui possible d’acheter des parts en SCPI par usufruit temporaire en ligne en quelques clics.
En 2 étapes :
- Créer un compte en tant que personne morale
- Une fois votre profil complet, il suffit de nous faire la demande par e-mail à contact@louveinvest.com.
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L’usufruit temporaire d’une part de SCPI est un excellent placement de trésorerie, en particulier pour les personnes morales. L’usufruitier perçoit les loyers d’un bien qu’il ne possède pas, ce qui le met à l’abri de nombreux risques liés aux variations de prix de l’immobilier.
L’achat d’usufruit offre un avantage fiscal considérable aux sociétés IS et profite également aux particuliers qui souhaitent anticiper leur transmission de patrimoine tout en s’assurant des revenus complémentaires (dans le cas du démembrement en viager et donc de l’usufruit viager).
Vous l’aurez compris : quel que soit votre profil investisseur, n’hésitez pas à vous inscrire pour recevoir les notifications d’opportunités d’usufruit proposées par Louve Invest !
