- SIIC ou SCPI ? Ces deux investissements pierre papier permettent aux particuliers d’investir en immobilier avec des petits montants.
- Les SIIC sont cotées en Bourse. Elles sont donc potentiellement plus rentables, mais aussi plus risquées que les SCPI.
- Les SCPI permettent de se bâtir un patrimoine sereinement sur la durée.
Les Français sont de plus en plus enclins à investir dans la Pierre Papier. Il s’agit d'acheter des titres de propriété auprès de sociétés qui vont acheter des immeubles généralement tertiaires pour ensuite distribuer des bénéfices aux investisseurs (au prorata de leur investissement).
Pour l’épargnant, grâce à un ticket d’entrée faible, c’est la possibilité d'accéder à un patrimoine immobilier diversifié et rentable. Il existe toutefois plusieurs façons de le faire : les SIIC ou les SCPI permettent ainsi d’investir en pierre papier. Quelle solution choisir ?
Les SIIC sont des sociétés immobilières cotées en Bourse
Une Société d’Investissement Immobilier Cotée ou SIIC ou foncière cotée est une société cotée en Bourse qui achète et loue un parc locatif immobilier pour le compte de ses investisseurs, lesquels perçoivent ensuite des dividendes. Aux Etats-Unis, on parle de REITS.
Le rendement constaté depuis plusieurs années oscille entre 4 et 7 % par an. Il est aussi possible de faire une plus-value sur la valeur des actions. Depuis 2019, les SIIC doivent reverser aux actionnaires 95% des loyers perçus (90 % pour les REITS) et au moins 70% des plus-values réalisées.
Néanmoins, comme pour tous les titres mobiliers cotés en bourse, les SIIC subissent une grande volatilité en fonction des cycles des marchés financiers.
Les actions des foncières s’assimilent donc à des actions cotées traditionnelles. Seule l’activité immobilière permet de les distinguer. Les foncières cotées gèrent des biens commerciaux, des bureaux ou des logements privés, tout comme les SCPI.
Parmi les SIIC les plus connues, on trouve notamment:
- La Foncière des régions
- Klepierre
- Unibail Rodamco
La fiscalité des SIIC
Les revenus (dividendes) et les plus-values sont fiscalisés directement au niveau de l’actionnaire qui paie l’impôt sur les dividendes et sur les revenus des capitaux mobiliers.
Comment devenir actionnaire d’une SIIC
Il est possible d’investir dans une SIIC à travers plusieurs véhicules financiers (liste non exhaustive).
Le compte-titres ordinaire
Le compte-titre ordinaire permet d’investir de manière fluide et sans limite de plafonds. Les fonds que vous allez investir en SIIC ne sont pas bloqués et vous pouvez les utiliser librement, en cas de besoin d’argent.
Le contrat d’assurance-vie
Cette enveloppe fiscale est intéressante à utiliser pour les SIIC si vous respectez un délai minimum de 8 ans avant de retirer vos avoirs. Certes vos revenus seront décalés mais vous subirez une exemption de fiscalité, ce qui s’avère plus intéressant que le compte-titre ordinaire, sur le long terme.
Les ETF pour investir dans des SIIC
Les actions des SIIC peuvent être regroupées dans des ETF (trackers indiciels). Les ETF immobiliers comme le Lyxor ETF FTSE EPRA/NAREIT GlbDev sont des paniers de centaines de foncières cotées à travers le globe. Très utile pour diversifier ses avoirs à un prix défiant toute concurrence. Il est possible d’investir en ETF dans des compte-titres, assurance-vie, PEA, PER…
Les avantages d’une SIIC
Une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) vous donne la possibilité d’investir dans l’immobilier de rapport sans avoir à acquérir en direct un bien immobilier, le tout avec la faculté de se délester de toutes les contraintes d’un investissement immobilier ordinaire.
En effet, c'est la société de gestion de la SIIC qui se charge de tout. Ce véhicule de pierre papier au sous-jacent immobilier permet de percevoir des dividendes réguliers sur le principe de la rente (en moyenne 5 %).
Enfin si vous souhaitez investir dans une SIIC, vous allez pouvoir bénéficier via le compte-titres ordinaire (CTO) du prélèvement forfaitaire unique ( flat tax de 30 %).
Les inconvénients d’une SIIC
Nous l’avons vu en supra, la SIIC est cotée en bourse. Les actionnaires sont donc soumis à la volatilité des marchés. La valorisation d’une SIIC peut baisser drastiquement avec un risque accru de moins-value à la fin, et ce, en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
En revanche, la cotation d’une SIIC en bourse permet de profiter de la baisse des marchés financiers pour profiter de bons points d'entrée lorsque la valeur a perdu de sa valeur dans un marché bearish. Mieux vaut donc diversifier en achetant plusieurs SIIC et investir sur le long terme sur ce genre de produits.
La SCPI est une Société civile de placement immobilier qui permet aux investisseurs d’acheter de l’immobilier par le biais d'une société de gestion qui s’occupe de tout.
La société de gestion s’occupe des biens acquis pour le compte des investisseurs. Pour ce faire, elle collecte des fonds auprès d’épargnants pour acquérir et gérer des immeubles de bureaux, des commerces, des entrepôts, etc…
L’investisseur , en tant que détenteur de parts sociales, va toucher les dividendes réalisés par la SCPI mensuellement ou trimestriellement. C’est un placement long-terme.
Il existe 3 sortes de SCPI:
- les SCPI de rendement qui distribue des revenus fonciers,
- les SCPI de plus-values basés sur la vente d’immeubles,
- les SCPI fiscales qui proposent des avantages fiscaux aux détenteurs de parts.
Les avantages d’une SCPI
Une grande flexibilité pour investir dans un sous-jacent immobilier
Investir en immobilier en direct coûte cher (au moins le prix d’un studio !), tandis que les parts de SCPI sont accessibles pour quelques centaines d’euros. C’est un investissement à la portée de beaucoup d’épargnants.
La plupart des SCPI investissent dans de l’immobilier de bureaux, des entrepôts ou des hôtels. Des actifs immobiliers peu accessibles en général, du fait de leurs prix élevés.
Détenir des parts de SCPI permet donc d’investir et de diversifier dans des secteurs peu faciles d’accès pour un investisseur.
En fonction de votre situation patrimoniale, vous pouvez vous faire financer des parts de SCPI par une banque.
Enfin, il existe pléthore de sociétés de gestion de SCPI. Il est facile de trouver une SCPI qui correspondra à vos objectifs et votre profil investisseur.
Pas de contraintes de gestion
Vous n’avez rien à gérer:
- pas de recherche de locataires
- pas de baux à rédiger
- pas besoin de sélectionner le bien
- pas de travaux à réaliser
- pas de litige
Mutualisation du risque locatif
Les sociétés de gestion qui gèrent des SCPI diversifient leurs acquisitions. En effet, toutes les SCPI investissent dans beaucoup d’immeubles et ont donc beaucoup de locataires.
Le risque d’impayés, de sinistres ou de vacance locative est ainsi bien dilué. En investissant en direct dans un studio, votre risque est porté à 100% sur un locataire.
Enfin, de plus en de SCPI investissent en Europe et à l’international pour diversifier encore plus et bénéficier d’une fiscalité améliorée (notamment aux Pays-Bas et en Allemagne).
Les inconvénients des SCPI
Risque sur les revenus
Les revenus de la SCPI ne sont pas garantis et dépendent de différents paramètres. Ils peuvent donc varier à la hausse ou à la baisse, avec un risque de perte en capital.
Néanmoins, les performances des dernières années sont édifiantes. En effet, depuis 30 ans, les SCPI distribuent globalement entre 4 et 7% de rentabilité chaque année. Une belle résilience !
Un véhicule peu liquide
La liquidité des SCPI est plus faible que pour une action cotée. Il faut donc être certain de ne pas avoir un jour un besoin immédiat du capital investi. Toutefois, le capital est généralement disponible en 15 jours.
Le risque de marché
Les revenus potentiels de la SCPI varient en fonction de la conjoncture économique et immobilière en France et en Europe.
Le risque de perte est plus faible chez les SCPI
Les SIIC sont des investissements cotés. Dès lors, leur valorisation varie chaque jour et sont donc beaucoup plus volatiles que les SCPI. Les SCPI étant décorrélées des marchés financiers, le risque de perte en capital est donc beaucoup plus faible.
En 2020, en pleine crise Covid, l'indice des foncières immobilières a perdu 22,16%* quand les SCPI se sont valorisées à 1,12%** en moyenne !
* Source IEIF, Performances annuelles globales des SIIC.
** Source IEIF et ASPIM
Ex de la SIIC Gecina et de l’impact du Covid en 2020
source : Google, le 8 juin 2022
Les SCPI sont moins endettées
Alors que les SCPI doivent suivre un cahier des charges bien précis (elles s'endettent généralement autour de 15-20%), les ratios d’endettement des SIIC peuvent parfois dépasser 40%. Ce qui veut dire qu’en cas de panique ou de retournements des marchés boursiers, elles prennent de plein fouet des problématiques de refinancement, mettant en péril le capital des investisseurs.
Il n’est pas possible d’investir dans des SIIC à crédit
Avec des SIIC, il est impossible de recourir à l’effet de levier du crédit immobilier. A l’inverse, il est possible d’investir dans des SCPI à crédit.
In fine, les SIIC nous semblent trop volatiles sur le long terme pour envisager de construire un portefeuille sereinement. L’option SCPI, a contrario, permet de jouer la stabilité en s’assurant de revenus complémentaires et en évitant les mauvaises surprises liées aux variations consubstantielles de marchés financiers.
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