Stratégie Immobilier : quelle est la meilleure stratégie à adopter selon ses objectifs d'investisseur ?

• Le marché immobilier suscite chaque année l'intérêt d'une multitude d'investisseurs et offre une large gamme de possibilités.
• Que vous aspiriez à générer des revenus passifs, valoriser votre patrimoine ou optimiser votre fiscalité, il existe une stratégie immobilière adaptée à vos aspirations financières.
• Pour bien sélectionner votre stratégie d'investissement immobilier, il vous faudra évaluer votre tolérance au risque et votre horizon temporel, en considérant les avantages et inconvénients de chaque approche pour des décisions informées. Investir en SCPI, c'est investir dans un produit financier qui nécessite une étude moins poussée.

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Le monde de l'immobilier vous ouvre ses portes avec une multitude de stratégies à succès, alors laquelle choisir ? Votre choix va dépendre de votre personnalité, de vos objectifs et de votre situation. Que vous soyez un investisseur novice désireux d'accumuler des actifs ou un vétéran à la recherche de flux de trésorerie constants, une stratégie immobilière sur mesure vous attend.

Lorsque vous investissez dans l'immobilier, il est essentiel de tracer un chemin cohérent avec une ligne directrice alignée avec vos objectifs et votre situation. Voici quelques éléments clés à prendre en compte :

• Objectifs financiers : Définissez clairement vos objectifs financiers. Voulez-vous générer des revenus passifs, accroître la valeur de votre patrimoine au fil du temps, ou une combinaison des deux ? Vos objectifs auront un impact sur la stratégie que vous choisissez.
• Tolérance au risque : Évaluez votre tolérance au risque. Certaines stratégies comportent un risque plus élevé, tandis que d'autres visent la stabilité. Assurez-vous que la stratégie que vous choisissez correspond à votre confort face au risque.
• Horizon temporel : Déterminez la durée pendant laquelle vous souhaitez investir. Certaines stratégies peuvent nécessiter un engagement à long terme, tandis que d'autres offrent des résultats plus rapides.
• Capacité financière :  Scrutez vos ressources disponibles pour l'investissement, en incluant la somme que vous êtes prêt à injecter ainsi que les frais liés à votre démarche choisie. Pensez aussi à l'entretien, aux réparations et aux dépenses liées à l'acquisition.
• Gestion : Pesez vos capacités et votre disponibilité pour la gestion immobilière. Certaines stratégies nécessitent une gestion plus intensive que d'autres. Si vous ne pouvez pas gérer vous-même, envisagez la possibilité d'externaliser la gestion.

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Vous souhaitez constituer un patrimoine qui se valorise dans le temps ? Vous n’êtes pas particulièrement attiré par une forte rentabilité et préférez un risque faible ?  Dans ce cas, il vous faudra activer les leviers de la stratégie patrimoniale immobilière. 

Dirigez-vous vers des zones à risque minime, en privilégiant les centres-villes des grandes métropoles telles que Paris, Lyon, Nantes, Marseille ou Bordeaux. La clé : conjuguer potentiel et sécurité. Avec cette stratégie, vous recherchez avant tout une valorisation à long terme avec un risque minimal, et non pas un rendement locatif élevé. 

Attention, cette stratégie immobilière a tout de même quelques inconvénients :

• Coût élevé :  les prix du marché immobilier dans ces zones ont l’inconvénient d’être élevés (cette stratégie est souvent choisie par les investisseurs qui disposent d'un salaire confortable et d’une capacité financière élevée).  
• Revenus limités : cette stratégie ne génère généralement pas de revenus réguliers importants, car les gains proviennent principalement de la valorisation à long terme.
• Dépendance à la valorisation : cette approche repose sur l'appréciation continue de la valeur du bien immobilier. Si le marché connaît des fluctuations, les rendements prévus pourraient ne pas se matérialiser.

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Si vous souhaitez investir sur le marché immobilier locatif afin de générer des revenus réguliers et de profiter rapidement du rendement locatif, il vous faudra alors vous tourner vers des stratégies différentes :

Acquérez un bien pour le mettre en location 

En France, la moyenne de rentabilité d'un bien immobilier locatif tourne autour de 5,9 %, mais les différences sont importantes en fonction de la nature du bien et de son emplacement. En 2019, à Paris, la rentabilité moyenne s'épanouit à près de 3 %, tandis que dans des métropoles telles que Rennes ou Strasbourg balancent entre 5 et 7 %. Les chiffres parlent : l'emplacement compte autant que le bien lui-même !

Pour un rendement maximal avec votre investissement locatif, misez sur les actifs immobiliers en périphérie des grandes villes ou les pépites en plein cœur des villes moyennes. De fait, dans les métropoles, ce genre d'investissement se mêle à une rude compétition alors que dans les villes moyennes ou les marchés moins saturés, l'impact sur les revenus reste modeste. 

Dans cette arène locative, une variété d'options attendent votre choix, chacune adaptée à vos objectifs :

• Résidence étudiant
• Colocation pour des revenus multiples
• Location court terme ou saisonnière 
• Location d’un bien immobilier unifamilial
• Unifamilial pour la location résidentielle
• Garages et entrepôts, des espaces qui rapportent

L'idée d'acheter un bien immobilier pour le louer et générer des revenus secondaires peut sembler alléchante, mais attention aux surprises : frais locatifs, rénovations, gestion intensive, risques financiers... D’autant plus que l’achat d’un bien immobilier vous demande une mise de départ conséquente, la plupart des actifs étant accessibles à partir de 50 000€.

Achetez des parts de SCPI pour un rendement sans contraintes

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) brillent en tant qu'alternative de choix à l'investissement direct dans l'immobilier. Elles ouvrent la voie aux investisseurs pour s'associer à un portefeuille diversifié de biens immobiliers, géré de main de maître par une société de gestion.

Voici les atouts indéniables du placement immobilier en SCPI :

• Bon rendement locatif  : Avec un taux de distribution moyen de 4,52 % en 2023 selon l’ASPIM, les SCPI offrent un rendement stable et résilient depuis quelques années. De plus, certaines SCPI parviennent à offrir des rendements exceptionnels dépassant même les 7 %, comme la SCPI Remake Live, ou Iroko Zen. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre classement des meilleures SCPI !
• Revenus mensuels ou trimestriels : la majorité des SCPI de rendement proposent des dividendes trimestriels, cependant, pour se démarquer et améliorer leur offre, certaines d'entre elles offrent la possibilité à leurs investisseurs de recevoir des revenus chaque mois.
• Diversification : les SCPI plongent dans une mosaïque de biens immobiliers, qu'ils soient commerciaux ou résidentiels. Cela permet une diversification instantanée, sans demander un investissement colossal.
• Gestion professionnelle : les SCPI sont pilotées par des sociétés de gestion professionnelles qui prennent en charge la gestion locative, les réparations et la paperasserie, allégeant le fardeau du gestionnaire d'investissement.
• Liquidité : les parts de SCPI se veulent plus liquides que l'immobilier direct, car elles sont souvent échangeables sur des marchés secondaires.
• Accessibilité financière : les SCPI vous permettent de franchir le seuil du marché immobilier avec une mise plus abordable qu'un achat direct.

Si vous hésitez entre un achat locatif en direct et l’investissement en SCPI, nous vous recommandons de consulter notre article SCPI ou investissement locatif : que choisir ?

Notez également que l'immobilier fractionné se dessine comme une stratégie similaire, vous donnant l'occasion d'acquérir un bien immobilier en groupe et de le mettre en location par la suite. L'avantage ? Frais et dépenses d'investissement partagés, tout comme les responsabilités de gestion. Plongez dans l'univers de l'immobilier fractionné avec Meute Invest et découvrez comment s'y aventurer !

Dynamisez votre épargne avec le crowdfunding

Le crowdfunding immobilier est basé sur une stratégie de financement participatif qui se différencie de celui des SCPI. Il permet aux investisseurs de s'engager financièrement dans des projets court-terme (de 12 à 36 mois) orchestrés par des PME ou autres acteurs du secteur immobilier. 

Avec le crowdfunding immobilier, les rendements sont très attractifs puisqu’ils oscillent entre 7 et 10 %, et la Flat Tax de 30 % s'applique sur le plan fiscal. Généralement accessible à partir de 1 000 €, ce produit ouvre ses portes à de nombreuses opportunités !

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Investir en SCPI

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L’investissement immobilier peut vous offrir l’accès à un cadre fiscal particulièrement avantageux. Si cela vous intéresse, nous vous recommandons de suivre les stratégies de défiscalisation immobilière suivantes :

Obtenez une réduction d’impôt sur votre revenu avec le dispositif Pinel 

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs acquérant des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu. En échange de la location pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans), vous bénéficierez donc d’une réduction d'impôt calculée en pourcentage du montant de l'investissement.

Nous ne vous recommandons pas spécialement cette stratégie immobilière, le dispositif Pinel est devenu moins fiable et il semble qu’il soit en perte de souffle. Surtout, investir dans le cadre d'une démarche de défiscalisation revient à rediriger votre argent, non pas vers les impôts, mais plutôt vers les promoteurs immobiliers ou d'autres acteurs qui vendent ces opportunités d'investissement.

Neutralisez votre impôt sur les revenus locatifs avec le LMNP

Cette stratégie implique de louer un bien immobilier meublé, comme une résidence étudiante ou une résidence de tourisme. Les avantages fiscaux varient selon le régime fiscal que vous avez choisi :

• Régime Micro-Bic : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % (voir 71% dans certains cas) sur vos revenus locatifs meublés. En réduisant votre base d’imposition, cet abattement permet de réaliser une réduction d’impôt.
• Régime Réel Simplifié : vous pouvez déduire toutes les charges de votre revenu imposable grâce au mécanisme comptable de l’amortissement. Encore une fois, cela vous permet de neutraliser ou de réduire considérablement l'impôt sur le revenu.

Minorez votre revenu imposable avec le déficit foncier 

Si vous possédez un bien locatif et que les dépenses liées à sa gestion, tels que les travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt, ou encore les charges, excèdent les recettes locatives de ce bien, vous pouvez alors générer un déficit foncier ! Vous pourrez le déduire de votre revenu global jusqu'à un certain plafond, et réduire ainsi votre revenu imposable.

Diminuez votre assiette fiscale grâce aux SCPI de défiscalisation

Les SCPI de défiscalisation, surnommées aussi SCPI fiscales, se démarquent des SCPI de rendement classiques. Elles ne visent pas les rendements, mais plutôt à vous envelopper dans un régime fiscal séduisant. Avec des mises de départ abordables, ces SCPI de défiscalisation s'adressent à tous les investisseurs, tout en exigeant une détention à long terme.

Quatre types de SCPI de défiscalisation figurent actuellement sur le marché :

• La SCPI Malraux, qui déclenche des réductions d'impôt pour les rénovations dans des quartiers historiques.
• La SCPI Denormandie, qui permet des réductions d'impôt pour la réhabilitation d'anciennes propriétés.
• La SCPI Pinel, qui permet des réductions d'impôt pour des investissements dans de nouveaux biens dans des zones tendues.

Bon à savoir : les bénéfices fiscaux décrochés via la loi Denormandie et la loi Pinel se faufilent dans le plafond global des niches fiscales, à hauteur de 10 000 € par an, toutes astuces confondues. Une limite qui peut être aisément atteinte par les contribuables lourdement imposés. Ne vous laissez pas prendre au dépourvu !

Pour commencer, créez un compte gratuit, et rendez-vous sur l'académie pour lancer des simulations et comparaison entre les SCPI