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- Le taux d’occupation financier d’une SCPI mesure sa performance locative, en divisant le montant des loyers avec le montant de tout le patrimoine immobilier comme s’il était intégralement occupé et loué.
- Un excellent taux d’occupation financier se situe au-dessus de 90 %, même s’il faut le replacer dans un temps plus long pour s’assurer de la régularité de son évolution.
- Le TOF est très important à prendre en compte avant d’investir en SCPI, car il permet d’évaluer la bonne gestion d’un patrimoine immobilier et la mutualisation des risques.
Un investissement en SCPI vous intéresse, mais vous avez du mal à vous repérer parmi les nombreuses sociétés qui existent aujourd’hui ? Un certain nombre d’indicateurs permettent de mesurer les performances et la fiabilité des SCPI. Parmi eux se trouve le taux d’occupation financier, ou TOF, qui vous permettra de vous orienter dans vos démarches. On vous explique tout sur ce taux essentiel à prendre en compte avant de se lancer dans l’investissement en SCPI !
Définition du TOF
Le taux d’occupation financier (TOF) exprime la performance locative d’une Société de Placement Immobilier (SCPI). Pour l’obtenir, il faut mettre en rapport les loyers effectivement perçus à ceux que l’opérateur percevrait dans l’hypothèse où l’intégralité de son patrimoine serait louée.
Il est défini le dernier jour de chaque trimestre (31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre) par la SCPI.
En bref, le TOF permet d’indiquer les vacances locatives et les franchises de loyer consenties. Le taux d’occupation financier permet également de voir si la SCPI est solidement gérée et évalue son état de santé en prenant en compte :
- Les locaux occupés
- Les locaux occupés sous franchise ou mis à la disposition d’un futur locataire
- Les locaux vacants sous promesse de vente
- Les locaux vacants en restructuration
Est-ce que son patrimoine immobilier est suffisamment occupé financièrement ? Est-ce qu’il y a suffisamment de loyers payés par rapport à l’ensemble des actifs détenus par la SCPI ? Le TOF permet d’apporter des éléments de réponse à ces questions.
Calculer le TOF
Pour calculer le taux d’occupation financier d’une SCPI, il faut diviser la somme des montants des loyers, des indemnités d'occupation et des indemnités compensatrices de loyers facturés, avec le montant qui serait facturé si l’ensemble du patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée.
Prenons l’exemple d’une SCPI fictive, dont les loyers encaissés au cours de l’année 2021 sont de 19,15 millions €. Dans l’hypothèse où tout le patrimoine serait loué, les loyers facturables auraient été de 20 millions €. Le taux d'occupation financier est donc de : (19,15 / 20) x 100 = 95,75 %.
Interpréter le TOF
Un taux d’occupation financier est considéré comme excellent quand il est situé au-dessus de 90 %.
Mais attention, il faut aussi être attentif à l’évolution du taux d’occupation financier d’une SCPI. Celui-ci doit toujours être étudié sur une période donnée, afin de s’assurer de sa régularité.
Le TOF d’une SCPI peut en effet être supérieur à 90 % en 2021, mais très instable sur les années précédentes, laissant augurer une irrégularité de la performance locative qui doit vous alerter.
Par ailleurs, au-delà d’un signe de mauvaise gestion, il peut y avoir plusieurs explications à la baisse du taux d’occupation financier dans une SCPI :
- La réalisation de travaux qui empêche de louer le bien dans le portefeuille de la SCPI
- Le départ d’un locataire de la SCPI
- La qualité d'un bien détenu en portefeuille
Pour en savoir plus sur l’évolution du TOF de la SCPI qui vous intéresse et vous assurer de sa bonne tenue, il peut être très utile de consulter son bulletin trimestriel.
Attention, il ne faut pas s’arrêter au rendement d’une SCPI pour juger de l’intérêt de celle-ci ! En effet, le taux d’occupation financier fait partie des éléments essentiels à prendre en compte avant d’investir.
Un taux d’occupation financier élevé (90 % et plus) est le signe que la SCPI fait preuve de bonnes performances locatives et qu’il n’est pas risqué d’investir, car elle est solide et assure une bonne mutualisation du risque de vacance locative. L’investissement sera dès lors beaucoup plus sûr pour vous.
En revanche, si le taux d’occupation financier est inférieur à 90 %, cela signifie
- soit qu’il y a une vacance temporaire qui pourra être résolue par la suite,
- soit qu’il existe un problème de vacance structurelle.
Ce dernier peut être identifié en observant si le TOF est bas sur le moyen ou le long terme.
Il existe 2 types de taux d’occupation : le TOF et le TOP. Attention, ils sont complémentaires, mais il ne faut pas les confondre !
Le taux d’occupation physique (TOP) permet de mesurer la vacance du patrimoine. On le calcule en rapportant la surface louée (exprimée en m²) et la surface totale du patrimoine (hors parking), puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage. Ce dernier correspond donc à la surface physiquement occupée par des résidents. Plus le taux est élevé, plus la SCPI concernée est intéressante pour les associés.
Le taux d’occupation financier (TOF), quant à lui, permet d’évaluer la performance locative d’une SCPI, indépendamment de la question de savoir à quel point le patrimoine est physiquement occupé.
S’ils sont des indicateurs différents, il faut toutefois les mettre en parallèle : un TOF et un TOP trop faibles doivent alerter sur la gestion de la SCPI. Ils sont essentiels pour réaliser un investissement en SCPI réussi !
Le TOF est un élément essentiel à prendre en compte, mais il faut aussi savoir le mettre en perspective avec d’autres indicateurs, afin d’avoir un tableau d’ensemble de la performance d’une SCPI :
- La capitalisation, exprimée en €, qui indique l’envergure de la SCPI et permet de s’assurer de sa stabilité et de sa solidité si le chiffre est élevé.
- Le taux de distribution et le taux de rendement interne, qui mesurent les performances de rendement de la SCPI et permettent de s’assurer de sa rentabilité
- La composition du patrimoine, qui permet de voir à quel point les actifs de la SCPI sont diversifiés
- La stratégie de la SCPI, définie selon le type de biens immobiliers, la zone géographique ou encore le domaine d’activité des loueurs
- Son ancienneté et sa longévité viennent souvent confirmer qu’une SCPI a su traverser les années en se renouvelant et en s’adaptant aux évolutions du marché immobilier
En confrontant ces divers critères au taux d’occupation financier, vous allez pouvoir vous rendre compte de la performance et de la qualité d’une SCPI et faire le bon choix d’investissement !
Le taux d’occupation financier doit faire partie des critères centraux dans votre décision d’investir en SCPI. En effet, il permet de prendre le pouls d’une SCPI, en s’assurant de ses bonnes performances locatives.
Cependant, attention de bien prendre en compte d’autres indicateurs afin d’avoir une vue d’ensemble sur une SCPI donnée et réaliser le meilleur choix d’investissement possible !
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