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- Diversifier ses placements pour préparer sa retraite est primordial pour faire fructifier votre épargne.
- Investir en SCPI est une bonne option pour faire un investissement immobilier accessible sans contraintes de gestion
- Le démembrement, solution idéale pour préparer le passage à la retraite
Navigant entre les réformes successives visant à maintenir le système de retraite à l’équilibre, une part croissante des Français souhaite adopter des solutions d’épargne et d’investissement complémentaires à leur pension de retraite.
Dans cet article, vous découvrirez pourquoi il est important de préparer sa retraite et quels sont les meilleurs placements pour y arriver. Si vous voulez découvrir ce qui se cache derrière les termes de PER, SCPI, assurance-vie, PEA et immobilier en direct : cet article est fait pour vous !
On le répète souvent : épargner, c’est important. L’épargne correspond à la part des revenus que vous décidez de ne pas affecter à votre consommation, dans deux optiques. Épargner permet d’abord de se constituer des fonds très utiles en cas d’imprévus. Mais ce n’est pas là sa seule utilité : l’épargne sert également à préparer des projets à long terme, comme préparer une retraite confortable.
L’épargne réservée pour préparer la retraite sert à pallier un trop grand écart entre sa future pension de retraite et ses revenus actuels. Cette épargne représente des liquidités que vous mettez de côté de façon régulière, et généralement sur plusieurs années, voire décennies. L’épargne est une affaire d’anticipation : plus vous commencez tôt, meilleur sera votre niveau de vie à la retraite, grâce à la constitution d’un solide complément de revenu.
Pour valoriser votre épargne, il importe de la faire fructifier au travers d’investissements. Il existe une très large gamme d’investissements, variant en termes de durée, de rendement, de risque... Il est d’ailleurs fréquent de diversifier ses placements, pour profiter des avantages respectifs de chaque option et diminuer les risques, c'est ce que conseil l'AMF. Investir pour préparer sa retraite, c’est donc placer son épargne sur de longues échéances afin de faire fructifier son argent, au travers de l’immobilier, de l’assurance-vie, ou encore de la Bourse.
Si les Français ont tendance à épargner, ils sont davantage réticents à placer activement leur argent. Lorsqu’ils le font, ils privilégient des produits financiers à faible risque et peu rentables, comme le Livret A ou l’assurance-vie. Pourtant, investir pour préparer sa retraite a de très nombreux avantages, comme réduire ses impôts, augmenter ses revenus en faisant fructifier son capital, ou encore se constituer un patrimoine.
Le PER
Le Plan Épargne Retraite (PER) est un produit d’épargne retraite qui se décline sous plusieurs formes :
● le PER individuel (ancien Perp et contrat Madelin),
● et les PER d’entreprise (collectifs et obligatoires) (pour en savoir plus, cliquez ici).
Nous nous concentrerons ici sur le PER individuel, qui est ouvert à tous sans condition, et ne dépend pas de votre employeur. C’est un produit d’épargne long terme qui permet de bénéficier, une fois à la retraite, d’un complément de retraite sous forme de rente, de capital ou d’une combinaison des deux. Il est possible de l’alimenter tout au long de sa vie active. Ces versements constituent un avantage fiscal (selon votre plafond d’imposition).
Les SCPI
Si l’investissement en direct est la forme d’investissement immobilier la plus connue, de nouvelles formes de placements moins contraignantes, plus diversifiées, moins risquées et plus avantageuses fiscalement émergent. C’est le cas par exemple d'un placement SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Il s’agit d’un placement de long terme sur de l’immobilier locatif. De plus en plus populaires, les SCPI facilitent l’accès à la propriété immobilière : chacun investit à hauteur de ce qu’il peut. Ce sont les loyers versés (logement ou bureaux) pour ces biens immobiliers qui constituent le revenu mensuel ou trimestriel de ce placement. Des entreprises, comme Louve, facilitent les démarches en présélectionnant notamment des SCPI fiables.
L’assurance-vie
L’assurance-vie est à la fois un dispositif d’investissement et d’épargne. Son objectif est patrimonial (complément de revenu, préparer sa retraite, transmettre son patrimoine…) et il permet d’épargner dans un cadre fiscalement avantageux. Il est choisi par divers profils risques, car l’argent épargné est investi dans la proportion souhaitée dans des fonds en euros (sans risque) et des Unités de compte (sans garantie en capital). C’est un contrat relativement souple du point de vue des versements, des retraits, et de sa gestion.
Le PEA
Le Plan d’épargne en action (PEA) est un produit d’épargne qui permet de constituer, sur le long terme, un portefeuille d’action. Il s’agit donc d’un investissement en Bourse, souscrit auprès de banques ou d’assurances, qui offre des avantages fiscaux (les dividendes et plus-values sont exonérés d’impôt sur le revenu au bout de 5 ans). La limite de versement est de 150 000 € et il faut attendre 5 ans avant le premier retrait.
L’immobilier en direct
C’est souvent, la forme d’investissement à laquelle on pense en premier lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier. Mais, ce n’est pas la seule (voir le paragraphe sur les SCPI). L’immobilier en direct revient à devenir propriétaire d’un bien immobilier, afin de réaliser une plus-value lors de la revente et de retirer des revenus récurrents (grâce aux loyers de locataires ou à l’effet de levier du crédit). En contrepartie, il est nécessaire d’y apporter un investissement initial élevé et de s’occuper de la gestion de ce bien immobilier sur le long terme.
Nous avons étudier 3 cas, afin de voir quels sont les meilleurs montages en SCPI pour préparer sa retraite. Comme l'illustre concrètement cette vidéo, les SCPI offrent une flexibilité remarquable pour optimiser sa retraite, que celle-ci soit proche ou déjà entamée. Chaque situation appelle une stratégie adaptée :
Cas N°1 : Préparer sa retraite au mieux avec la SCPI
Pour un profil actif comme Solange, 55 ans, cadre supérieur fortement fiscalisée disposant de 100 000 €, l'objectif est de préparer sa retraite future (dans environ 9 ans) sans alourdir ses impôts actuels.
La stratégie de la nue-propriété est idéale. En investissant ses 100 000 € dans l'achat de la seule nue-propriété de parts de SCPI (par exemple sur une durée de 10 ans avec une décote de 30%, signifiant que la nue-propriété vaut 70% de la pleine propriété), elle acquiert une valeur future en pleine propriété d'environ 142 857 € (100 000 / 0.70).
Pendant ces 10 ans, elle ne touche aucun revenu et n'est donc pas imposée dessus. À l'issue du démembrement, vers 65 ans, elle récupère la pleine propriété et commence à percevoir des revenus calculés sur cette base plus élevée.
Avec un rendement de 6% sur la pleine propriété, elle pourrait espérer toucher environ 8 500 € par an, contre seulement 6 000 € si elle avait investi les 100 000 € en pleine propriété dès le départ. C'est un gain de revenu potentiel significatif pour compléter sa future pension, obtenu grâce à la décote initiale. L'inconvénient est le blocage des fonds pendant la durée du démembrement.
Cas N°2 : Compléter sa retraite et transmettre avec la SCPI
Pour Marie, 67 ans, déjà retraitée avec 100 000 € disponibles (par exemple issus d'un plan épargne retraite), l'enjeu est double : obtenir des revenus complémentaires immédiats et optimiser la transmission à son fils.
Le démembrement familial viager est ici préconisé. Marie peut effectuer une donation (exonérée jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans par enfant) d'une partie du capital, disons 60 000 €, à son fils. Ce dernier achète alors la nue-propriété des parts de SCPI avec cette somme.
Avec les 40 000 € restants, Marie achète l'usufruit viager de ces mêmes parts. L'avantage immédiat est que Marie, détenant l'usufruit, perçoit 100% des revenus générés par l'équivalent de 100 000 € de SCPI (soit environ 6 000 € annuels à 6%), tout en n'ayant investi que 40 000 € personnellement.
Pour la transmission, au décès de Marie, l'usufruit s'éteint naturellement et son fils devient automatiquement plein propriétaire, sans aucun droit de succession à payer sur cette reconstitution de propriété.
Cas N°3 : Passer à une gestion passive avec la SCPI
Michèle, 70 ans, propriétaire d'appartements locatifs (valeur 400 000 €, rendement brut 4% soit 16 000 €/an) ne souhaite plus gérer les locataires, les travaux, etc. Son objectif est une gestion 100% passive tout en conservant des revenus.
La solution consiste à vendre ses biens et à réinvestir le produit de la vente (400 000 €) via une Société Civile Immobilière (SCI), idéalement soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS). La SCI achète ensuite des parts de SCPI diversifiées.
Michèle supprime ainsi toutes les contraintes de gestion. Elle bénéficie d'une meilleure diversification et peut espérer un rendement net supérieur (par exemple 5% net de fiscalité étrangère, soit 20 000 €/an) grâce à la performance des SCPI et à la fiscalité potentiellement plus douce de l'IS (amortissement possible).
La structure SCI facilite également la transmission future (donation de parts) tout en permettant de garder le contrôle via la gérance.
Explorons le cas d’un complément de revenu généré par un investissement dans des parts de SCPI.
Un apport minimal bas
Contrairement à l’immobilier en direct, il n’est pas nécessaire de commencer son investissement avec un apport de plusieurs milliers d’euros. Par exemple, sur Louve, le montant minimum est de 180 € ! Un tel investissement vous permet donc de préparer votre complément de revenu pour la retraite, sans vider votre épargne ou faire d’important emprunt bancaire.
Un rendement moyen proche de 4 %
Le rendement moyen des SCPI est proche des 4 %, et il s’est révélé très résiliant malgré la crise sanitaire. Au regard du risque modéré, s’agissant de biens immobiliers gérés par des experts soumis au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et considérant la diversification de cet investissement, les SCPI délivrent de très bonnes performances.
Séparation de la nue-propriété de l’usufruit
Prenons l’exemple d’un investissement SCPI en démembrement temporaire de propriété, qui représente une option très avantageuse pour préparer sa retraite. En effet, ce démembrement permet de séparer pour une durée fixée la nue-propriété (les murs du bien) et l’usufruit (les loyers locatifs). Investir en nue-propriété est intéressant pour deux profils :
● Les investisseurs fortement imposés (impôt sur le revenu et à l’IFI) qui ne souhaitent pas avoir de revenu immédiat, qui alourdirait leur note fiscale.
● Les épargnants qui souhaitent préparer leur retraite et coordonnent la fin de leur vie active avec la fin du démembrement. Les loyers alors perçus combleront la baisse des revenus.
La durée idéale de démembrement est entre 7 et 10 ans.
Cet exemple dépend bien sûr de nombreux critères : quelle SCPI, dans quels pays sont les biens immobiliers, quel est votre TMI, votre apport, la durée du démembrement… C’est pourquoi nous vous invitons à faire votre propre simulation sur la base de données de Louve.
Prenons l'exemple d'un investissement en nue-propriété dans la SCPI ActivImmo. La clé de démembrement est de 72% sur 7 ans pour une valeur de part en nue-propriété de 610€ (pleine part) x 72% = 439,2€.
Avec un tmi de 30% actuellement, la nue propriété permet d'éviter de payer une lourde imposition (47,2%) sur les 7 ans. Dans cet exemple, l'investisseur est à la retraite dans 7 ans et passe à un tmi de 11%.
Pour un investissement de 96 624 €, il est donc possible d'acheter 220 parts. Au bout des 7 ans, il récupère l'usufruit sans être imposé, soit 37 576 € et gagne un rendement annuel de 6% (actuellement le rendement annuel d'ActivImmo) sur la base des 134 200€. Cela permet d'avoir 8 052€ de gain annuel, soit 670 € environ de complément de revenu mensuel brut.
Découvrez comment réussir votre premier investissement SCPI dans notre article dédié.
